RESUMEN

La autora analiza el precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral en el Pleno CCXLIII sobre el caso de la inmatriculación de predios en mérito a títulos de división y partición convencional. En este artículo, la autora parte del concepto de la inmatriculación y los principios registrales vinculados a ella. Así también, a propósito del precedente materia de comentario, se analiza el título para la inmatriculación clasificándolo en dos grandes grupos: aquellos que requieren una antigüedad de cinco años y aquellos que no requieren esta antigüedad.

PALABRAS CLAVE: Inmatriculación / Predio / Registro / Título inmatriculador / Transferencia / División y partición / Antigüedad / Cinco años

Recibido: 03/06/2021

Aprobado: 07/06/2021

Introducción

El valor de los predios no es igual al de los demás bienes, sino que, además de ser bastante mayor, en muchas ocasiones significa la inversión de varios años de los adquirentes. Dicha particularidad hace necesario que haya un mecanismo que otorgue seguridad en la circulación de estos; de lo contrario, es decir, en el caso de que no exista ningún mecanismo que otorgue un nivel elevado de seguridad en la circulación de los predios, estos circularían a un costo muy superior al de su verdadero valor, pues habría que incluir en este los elevados costos de transacción. Si no existiera este mecanismo que otorgue dicha seguridad, a la que se denomina seguridad jurídica, nadie tendría la certeza de que aquel que le otorga un derecho sea verdaderamente el titular de este, o el adquirente no podría tener la certeza de que no existe otro titular con un derecho anterior que le sea oponible, como podría ser una deuda del transferente frente a un tercero. Entonces, el Registro viene a ser ese mecanismo, desde el Estado, que otorga seguridad jurídica a las transacciones sobre los predios y que, por tanto, disminuye los costos de transacción. El Registro otorga la tan ansiada seguridad porque publicita quién es el titular del derecho sobre determinado predio, de modo tal que todos pueden tener conocimiento de quién es el titular con quien pueden contratar. Esta seguridad que deriva de la publicidad del Registro se da en dos momentos: antes de la adquisición e inscripción del derecho, y también después. La razón del Registro es que no haya transferencias, cargas o gravámenes ocultos que puedan afectar a los terceros adquirentes de algún derecho otorgado por el titular registral que contratan amparados bajo la fe que otorga el Registro.

Pero, además, esta seguridad jurídica que otorga el Registro no solo radica en la publicidad, sino también en los efectos que se derivan de dicha publicidad, pues el Registro otorga seguridad al adquirente del derecho que se inscribe, y además le otorgará prioridad con relación a otros derechos que si bien pueden no ser incompatibles, si podrían generar algún perjuicio al nuevo titular. Cabe precisar que esta seguridad que otorga el Registro no es absoluta, pues habrá casos en que no primará la información del Registro. Así, por ejemplo, si no hay buena fe, el Registro no podría convalidar actos fraudulentos; si el acto adolece de nulidad, el Registro no podría convalidar actos nulos, entre otros.

Finalmente, cabe resaltar que la inmatriculación no es un acto importante solo por constituirse en el inicio de la historia registral de todo predio, sino que también con aquella podrán acceder al Registro todos los actos posteriores con relación al predio que se inmatricula. Si no se inmatricula, no se podrán inscribir los actos posteriores de independización, no se podrá registrar la habilitación urbana ni las declaratorias de edificación, reglamento interno con independización, entre otros actos que en cadena constituyen requisito previo para que, finalmente, se inscriban los actos que implican la circulación de los bienes, como compraventas, donaciones, hipotecas, embargos, etc. De allí la importancia de la inmatriculación en el comercio inmobiliario.

* Abogada por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Magíster en Derecho de la Empresa por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Registradora pública en el Registro de Predios de Lima. Egresada de la maestría de Políticas Públicas para el Niño y Adolescente de la Universidad Nacional Federico Villarreal. Especialización en la Diplomatura de Estudio Internacional de Derecho Registral por el Colegio de Registradores de España (2019-2020). Exmiembro de la Red de Capacitadores de la Sunarp (2018-2020). Autora de diversos artículos y expositora en temas de Derecho Civil y Registral.

I. Normativa aplicable

Las principales normas para analizar la inmatriculación en el Registro de Predios son las siguientes:

- El artículo 2018 del Código Civil de 1984, que regula la inmatriculación en lo que se refiere únicamente a los títulos que dan mérito a la inmatriculación.

- El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (en adelante, el RIRP), aprobado por Resolución Nº 097-2013-SUNARP/SN^[1] que en el título II reglamenta las inscripciones referidas a la descripción del predio y dentro de este título, en el capítulo I reglamenta la inmatriculación (artículos 16 al 31).

- El artículo 650 del Código Procesal Civil, que regula la inmatriculación para la anotación de embargo.

II. El caso

Las Resoluciones N° 2397-2016-SUNARP-TR-L, del 25 de noviembre del 2016, y Nº 2288-2016-SUNARPTR-L, del 11 de noviembre del 2016, entre otras, señalaban que la escritura de división y partición convencional no constituía título para la inmatriculación, amparándose en los siguientes fundamentos:

En la primera de las resoluciones se indicó lo siguiente:

La partición se encuentra definida en el artículo 983 del Código Civil como la permuta que realizan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican.

La partición es por tanto una permuta que solo sería traslativa en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa. Se trataría de un título de dominio de la cuota que se le adjudica, pero no de la cuota que desde antes le correspondía en el bien. En consecuencia, la división y partición no es causa de adquisición del íntegro del bien sino solo de una parte (la alícuota). La adquisición de la otra cuota ideal no consta en la partición sino en otro instrumento.

En la segunda de las resoluciones se argumentó lo siguiente:

En la partición entre los herederos no hay una adquisición propiamente dicha, sino que se continúa la posesión del causante, de manera que será menester remontarse al título de adquisición del difunto, para juzgar si este era o no justo. La partición no es un título autónomo de adquisición, sino una subrogación en el título que tuviere el causante. La partición no crea un título de adquisición distinto.

Conforme a ambas resoluciones, el instrumento de la división y partición convencional no podía dar mérito a la inmatriculación por cuanto en este solo constaba la adquisición de una parte del predio que es la cuota que se le confiere al adjudicatario, mientras que la adquisición de la cuota de la que ya era propietario antes de la adjudicación no constaba en la escritura de división y partición.

La Tercera Sala buscó apartarse del citado criterio al considerar que tanto la escritura pública como la sentencia de división y partición constituyen títulos que dan mérito a la inmatriculación.

III. El precedente de observancia obligatoria aprobado en el Pleno CCXLIII

El Tribunal Registral, finalmente, decidió apartarse de los criterios reiterados establecidos en diversas resoluciones como las citadas en el numeral 3 que antecede, aprobando un precedente de observancia obligatoria en el Pleno CCXLIII llevado a cabo mediante sesión ordinaria no presencial (virtual) realizada el 26 de abril del 2021^[2], en el cual se interpretó lo siguiente: “Inmatriculación en mérito a escritura pública de división y partición. La escritura pública de división y partición da mérito a la inmatriculación si cuenta con antigüedad de por lo menos cinco años” (Criterio incorporado en la Resolución N° 107-2021-SUNARP-TR del 30/04/2021).

Los fundamentos del precedente fueron recogidos en la citada resolución, los cuales serán citados cuando se analice el título de división y partición para la inmatriculación con antigüedad de cinco años, en el numeral 6 de este artículo.

IV. Concepto de inmatriculación

La inmatriculación se encuentra definida en el artículo 16 del RIRP como el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

Con relación a dicha denominación, cabe señalar que la misma es errada por cuanto matricular significa ingresar a la matrícula, es decir en el caso del Registro significa asignar un número de partida en el Registro de Predios, y siendo que el prefijo in- significa negación, entonces inmatricular significaría retirar la matrícula o no asignarle matrícula, es decir exactamente lo contrario al significado que se le da en la legislación. Sin embargo, ese es el nombre con el que se conoce este acto desde el Código Civil de 1936^[3], en el código actual y en el RIRP.

Sobre la inmatriculación el Tribunal Registral ha indicado:

La inmatriculación puede ser definida como el ingreso de un predio al Registro, entendida como aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior, razón por la que significa un límite inicial a la exigencia del tracto sucesivo^[4].

Así, la inmatriculación es el ingreso de un predio por primera vez al Registro, lo que amerita la apertura de una partida registral, siendo que dicha inmatriculación se da necesariamente a fin de inscribir el título de dominio a favor de determinada(s) persona(s), debiendo encontrarse dicho predio perfectamente individualizado, acto que se registra en mérito a los títulos que se establecen en el Código Civil y que han sido reglamentados en el RIRP. Es decir, para inmatricular un predio no basta individualizarlo, sino que además debe acreditarse título de dominio sobre el mismo. Por ello, la inmatriculación implica necesariamente la primera de dominio, pues no podría entrar al Registro, un predio sin dueño. La inmatriculación determina la apertura de una partida registral para un determinado predio que aún no se encuentra inmatriculado, partida que antiguamente estaba conformada por el tomo, posteriormente por la ficha y actualmente por la partida electrónica. El predio entra por primera vez a la historia del Registro, siendo que si ingresara un predio que ya tiene historial, se generaría una duplicidad de partidas, situación que implica una inexactitud registral, pues por cada predio solo puede haber una partida.

Para Francisco Avendaño (2005):

[H]ay que distinguir entre inmatriculación y primera de dominio. La inmatriculación es el ingreso de un predio al Registro. La primera de dominio es la inscripción –la primera– donde consta el derecho del titular. En el Perú, la inmatriculación se realiza con la primera inscripción de dominio. No puede ingresar un predio al Registro si no se inscribe el derecho del titular sobre dicho predio.

Esto tiene una sola excepción en nuestro país, y es la inmatriculación a efectos de anotar un embargo judicial en cuyo caso se inmatricula un predio, pero ello no constituye primera de dominio toda vez que no se inscribe el dominio, sino solo la afectación. El ingreso de un predio al Registro supone un procedimiento destinado a asegurar, de un lado, la descripción y ubicación del bien, y, de otro, que el derecho de propiedad del titular esté acreditado. Estrechamente vinculados con la inmatriculación se encuentran los principios registrales que pasamos a comentar.

1. Principio de especialidad

El principio de especialidad en material registral es una consecuencia inmediata de algo que constituye un carácter esencial de todas las relaciones jurídicas: la necesidad de que el objeto de esa relación sea determinado o indeterminable. Para que exista una relación jurídica es indispensable que sus elementos tengan cierto grado de determinación, que posibilite su ejercicio, como así también la tutela del orden jurídico. Este requisito del objeto de las relaciones jurídicas –la necesidad de su determinación– se proyecta en el campo de la publicidad inmobiliaria, dando nacimiento al principio de especialidad (Moisset de Espanés, 2004).

La apertura de la partida registral por cada predio tiene su fundamento en el citado principio, el cual se encuentra reglamentado en el numeral IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos^[5] (en adelante, el RGRP). El citado artículo establece: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. (…)”.

Sobre la finalidad de este principio, Tarazona (2017) señala:

Con el objetivo de que exista claridad en la información publicitada por el Registro, resulta necesario que estén perfectamente determinados los elementos del acto jurídico, tales como el bien, el titular registral, la persona, natural o jurídica, sobre la cual versa el acto, así como los derechos constituidos sobre dicho bien o persona. (p. 215)

A dicha determinación se le conoce como principio de especialidad o determinación, siendo necesario emplear mecanismos que permitan alcanzar el objetivo señalado. El principio de especialidad significa que el Registro organiza su información sobre la base del objeto que, en el caso del Registro de Predios, sería la finca. Conforme a ello, dicho principio se materializa a través del sistema de folio real, es decir, por cada predio se abre un folio, que actualmente sería una partida electrónica. En dicha partida se inscriben todos los actos con relevancia jurídica que afectan el predio y cuya inscripción se enmarca dentro de los actos a que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, artículo que regula los actos inscribibles en el Registro de Predios. De modo tal que, recurriendo a la partida de determinado predio, podemos conocer quién es su propietario y cuáles son las cargas y gravámenes que este soporta.

El sistema de folio real se encuentra regulado en el artículo 4 del RIRP, el cual establece lo siguiente:

Artículo 4.- Folio real

(…) Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.

El citado artículo regula el sistema de folio real conforme al cual por cada predio se abre una partida registral a fin de inscribir en esta todos los actos y derechos que se otorguen en relación con aquel. En la partida se consigna la descripción del inmueble, de qué partida se independiza, es decir, su antecedente registral, o la circunstancia de ser una primera de dominio, los títulos de dominio, los gravámenes y las cargas. Toda esta información resumida en una sola partida conduce a determinar o identificar el bien que es materia del acto o derecho cuya inscripción se solicita. Así, a través del sistema de folio real se logra la determinación o especialidad que constituye uno de los principios registrales regulados en el artículo IV del Título Preliminar del RGRP.

Además, hay otros artículos en el RGRP que permiten alcanzar la referida especialidad o determinación, como es el artículo 50 en el cual se señala lo siguiente:

Artículo 50.- Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; (…).

Esta norma tiene por finalidad publicitar con precisión y claridad los alcances del acto o derecho inscrito para ofrecer una información completa a los terceros.

Relacionado con el principio de especialidad se encuentra el tema referido a la base con mérito en la cual se debe calificar una inmatriculación o, en general, todo título que se presenta al Registro. Y cuando hablamos de la base nos referimos a las partidas o antecedentes registrales que deben tomarse en cuenta para calificar el título presentado. Con relación a dicho tema, el Tribunal Registral aprobó el precedente de observancia obligatoria en el VIII Pleno llevado a cabo mediante sesión ordinaria realizada los días 13 y 14 de agosto de 2004^[6], conforme al cual se señaló:

Alcances de la calificación en la inmatriculación

Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el Registrador se limitará a la calificación del título presentado y a la verificación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios. (Criterio sustentado en la Resolución
Nº 228-2004-SUNARP-TR-L del 16 de abril del 2004)

Este precedente fue incorporado posteriormente en el artículo 32 literal a) del RGRP que señala:

Artículo 32.- Alcances de la calificación

El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del Reniec, a fin de verificar que se trata de la misma persona; (…).

El caso del precedente se refería a una inmatriculación en la que no existía antecedente registral. Pese a ello, el registrador había advertido la existencia de una partida referida a otro predio en la que se había registrado una resolución judicial que suspendía temporalmente los efectos de una transferencia que comprendía varios predios, uno de los cuales era el predio ya inmatriculado con relación al cual se registró la medida cautelar innovativa y el otro predio era aquel cuya inmatriculación se solicitaba. El Tribunal Registral consideró que la calificación de la inmatriculación no podía realizarse sobre la base de antecedentes de otros predios, siendo los siguientes los fundamentos para adoptar el precedente indicado, conforme fluye de la Resolución Nº 228-2004-SUNARP-TR-L del 16/04/2004:

- El registrador para obtener los datos necesarios para construir su juicio en torno a la condición de inscribible o no del título presentado, debe utilizar en su calificación solamente los documentos presentados y los asientos del Registro, y, complementariamente, los antecedentes registrales. Al respecto señalan Ramón M. Roca Sastre y Luis Roca-Sastre Muncunill (Roca Sastre, Ramón M. y Roca-Sastre Muncunill, Luis. Derecho Hipotecario. Dinámica Registral. Tomo IV, 8.ª edición, Bosch, Casa Editorial SA, año 1997, página 41, citado por el Tribunal Registral) que “(...) el Registrador al calificar no puede fundarse en lo que no conste en los títulos presentados y en el contenido del Registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificación no existen para el Registrador sino estos dos elementos o medios y ninguno más”.

- En consecuencia, para la evaluación del título presentado el Registrador no puede valerse de información extrarregistral que le pueda llegar por cualquier medio distinto al del título con el que se solicita la inscripción o al de las partidas registrales vinculadas en forma directa o complementaria. Sobre el particular, Gómez Galligo, citado por Manzano Solano (Manzano Solano, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario para iniciación y uso de universitarios, Volúmen II, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centro de Estudios Registrales. J. San José S. A., Madris, página 593) señala que el Registrador no desempeña un papel activo en la investigación.

- De lo expresado, se desprende en primer término, que la confrontación, y en consecuencia, la adecuación del título, se realiza –confome al principio de especialidad– con respecto a la partida o partidas donde consta registrado el bien (mueble o inmueble) o la persona (natural o jurídica) o del elemento que haya determinado la apertura de la partida (contrato de constitución de prenda industrial o de mandato); es decir, con relación a las partidas registrales donde deba registrarse el título objeto de calificación.

- En segundo término, de requerirse la verificación complementaria de los antecedentes registrales, como son otras partidas o títulos que dieron lugar a las inscripciones (títulos archivados), ello está supeditado a la circunstancia en la cual la información que aparezca en la partida directamente involucrada sea insuficiente y que por lo tanto se requiera información adicional. Además, dicha verificación complementaria (en el caso de los títulos archivados), será posible siempre que la información contenida en ellos no contradiga los asientos registrales, pues en caso contrario, primará la información publicitada por los asientos de inscripción en aplicación del principio de legitimación registral contenido en los artículos 2013 del Código Civil y VII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos.

- En este sentido, el artículo 32 literal a) del precitado Reglamento efectúa una precisión con relación a los alcances de la calificación cuando se trata de la o las partidas registrales involucradas, al señalar que la adecuación del título se produce con relación a “los asientos de inscripción de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimación de aquellos”.

- En cuanto a las partidas relacionadas que debe tener en cuenta el Registrador de manera complementaria en su calificación, son aquellas que se encuentran directamente vinculadas con el acto o derecho cuya inscripción se solicita. Por ejemplo, la partida en donde corre registrado el poder del representante de la persona natural o jurídica interviniente en el contrato a través del cual se transfiere la propiedad de un bien. En consecuencia, en el caso del Registro de Predios no se debe de tomar en cuenta en la calificación registral los datos que provengan de partidas de predios que no tengan relación directa con el predio sobre el que recae la inscripción del título. Al respecto, Roca Sastre y Roca-Sastre Muncunill señalan que en cuanto a la determinación de cuáles son los asientos que ha de tener en consideración el Registrador calificante, hay que puntualizar que son todos los que estén vigentes respecto de la finca a que se refiere el título a calificar, o sea, los que con valor actual compongan o integren el contenido de la hoja o registro particular abierto a la finca de que se trate (Roca Sastre, Ramón M. y Roca-Sastre Muncunill, Luis. Ob. cit. Página 40).

Así, conforme a los fundamentos del Tribunal Registral antes citados, para la calificación de la inmatriculación solo debemos recurrir a los documentos presentados, no correspondiendo acudir a las partidas de otros predios cuando el informe del área de Catastro indica que el predio no se encuentra inmatriculado por no ser pertinente.

2. Principio de tracto sucesivo

Una de las bondades del sistema de folio real es que cualquier persona podrá saber con quién tiene que contratar, si quiere adquirir y luego inscribir algún derecho sobre determinado predio, pues para inscribir cualquier adquisición, esta debe derivar del titular registral, es decir los derechos deben concatenarse. Esta concatenación entre los actos o derechos que se inscriben solo podría mantenerse con el principio de tracto sucesivo, el cual se encuentra regulado en el artículo 2015 del Código Civil, y conforme al cual, ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

Sobre este principio Moisset de Espanés (2004) señala:

(…) en el terreno de los derechos reales y en el campo del derecho registral, los juristas empleamos el vocablo tracto, para referirnos con él al encadenamiento que existe entre las sucesivas titularidades del derecho que se ejercita sobre una cosa dada. Por uno de esos curiosos cambios que se producen en el significado de las palabras, la primitiva idea de “tracto” como “espacio” que separa dos puntos, se convierte en la idea de “continuidad” o enlace entre los puntos que están separados, de manera que se deja de prestar atención al tramo de la situación jurídica que se encuentra entre las distintas titularidades del derecho real, y se privilegia la “sucesión encadenada” e ininterrumpida de esas titularidades. (p. 340)

El citado principio también se encuentra reglamentado en el numeral VI del Título Preliminar del RGRP, que establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se extiende sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emana o el acto previo necesario o adecuado para su extensión, salvo disposición en contrario. Así, si se pretende inscribir la venta de un predio que otorga una persona a la que denominaremos “A” a favor de otra denominada “B”, el título de dominio de “A” tendrá que encontrarse inscrito en la partida del predio. De lo contrario, es decir, en caso de no exigirse esta concatenación entre los derechos, no tendría objeto que se abra una partida por cada predio en la que se inscriban todos los actos relacionados con este. Entonces, el principio de especialidad que se materializa con el sistema de folio real solo tiene sentido si se exige el cumplimiento del tracto sucesivo para la inscripción de todos los actos con relación a un predio. Esta concatenación solo tiene una excepción, que es precisamente la inmatriculación, acto en el cual, por ser el primero en la historia de una finca, no podría exigirse el cumplimiento del tracto sucesivo.

Sin embargo, no debe confundirse este principio, con la circunstancia de la validez de un acto otorgado por persona que no aparece como titular registral, pues son dos aspectos completamente distintos. Así, constituye requisito para la inscripción de un acto que este sea otorgado por el titular con derecho inscrito, pero ello no constituye requisito para su validez, pues bien podría ser válido un acto otorgado por quien no es titular registral, en razón a que la inscripción no es constitutiva de derechos, sino solo declarativa, salvo el caso de la hipoteca. Por ello este principio es uno de carácter meramente formal que regula la concatenación de derechos en el Registro.

Según Roca Sastre, citado por Gonzales Barrón, este principio tiene doble efecto: el primero de índole positivo, permite que el titular registral pueda disponer voluntariamente del derecho atribuido o, en todo caso, ser forzado por la autoridad judicial, siempre que sea parte del proceso. Cumplidos los requisitos de identidad entre el “sujeto disponente” y el “derecho transmitido” procede extender la nueva inscripción que se encadena lógicamente con el asiento previo. El segundo efecto de índole negativo, permite rechazar la inscripción de todo acto dispositivo que no emane o derive del titular inscrito (Gonzales Barrón, 2002, p. 517).

Conforme a lo expuesto, el principio de tracto sucesivo no es pertinente en una inmatriculación.

V. Título para inmatriculación

El título para la inmatriculación debe ser uno en el que se adquiera propiedad, no pudiendo tratarse de un título en el que se adquiera otro derecho. Pero no basta que sea un título en el que se adquiera propiedad, siendo los requisitos para la inmatriculación de un bien generalmente mayores a los que se exigen para otro tipo de solicitudes de inscripción como, por ejemplo, las transferencias de dominio, la constitución de gravámenes, entre otros. La razón de dicha diferencia es que en estos últimos actos el derecho del transferente o del constituyente ya se encuentra acreditado con la inscripción en el Registro, y el asiento que contiene dicho derecho se encuentra protegido por el principio de legitimación establecido en el artículo 2013 del Código Civil, conforme al cual todo asiento se presume válido y exacto mientras no se rectifique por las instancias registrales, se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme, o se cancele en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria, resultando suficiente el derecho inscrito para verificar que se cumpla con el tracto sucesivo y la concatenación entre los derechos inscritos y los que se solicitan inscribir. Sin embargo, a diferencia de ello, en la inmatriculación no ocurre la misma situación pues no existe ninguna referencia inscrita que sustente el derecho adquirido en el título que se presenta, en consecuencia, surge la necesidad de tener mayor certeza sobre la existencia del derecho que se va a inscribir.

Con respecto a que el título inmatriculador debe ser uno en el que se transfiera la propiedad, cabe mencionar el caso de la división y partición convencional entre condóminos que ha motivado la adopción del precedente de observancia obligatoria a que se refiere el numeral 4 que antecede. La división y partición convencional conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Registral no daba mérito a la inmatriculación, por cuanto se considera que, en esta, al adjudicatario del bien común solo se le transfería la parte que se le adjudicaba y no todo el bien, mientras que con relación a la parte que no se le adjudicaba y de la cual ya era propietario, no operaba transferencia de propiedad alguna. En dicho sentido se ha pronunciado el Tribunal Registral, refiriéndose a la división y partición voluntaria, como son las Resoluciones Nº 2288-2016-SUNARP-TR-L del 11/11/2016, Nº 028-2018-SUNARP-TR-L
del 5/1/2018, entre otras, las cuales han señalado los siguientes fundamentos:

(…) en nuestro ordenamiento jurídico la partición se encuentra definida en el artículo 983 del Código Civil como la permuta que realizan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tienen sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican. Entonces, más bien habría que acoger la teoría que equipara la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o codueños de que solo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa. En otras palabras, la división y partición a favor de uno de los condóminos solo sería título de dominio de la cuota que se le adjudica, pero no de la cuota ideal que ya le correspondía en el bien, cuya causa se encuentra en otro acto jurídico.

El apelante señala que (...) la escritura pública de división y partición constituye título suficiente para la inmatriculación del predio al haberse cumplido con la antigüedad de cinco años exigida por el artículo 17 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sin embargo, con relación a lo afirmado por el recurrente, es menester precisar que la norma reglamentaria antes citada desarrolla la primera inscripción de dominio a que alude el artículo 2018 del Código Civil, la cual encuentra fundamento en la prescripción adquisitiva de dominio con justo título y buena fe prevista en el artículo 950 del mismo Código. Tenemos entonces que, a criterio del apelante, la división y partición presentada constituiría “justo título”

Al respecto, Moisset de Espanés enseña que:

“‘título” significa “causa de adquisición”, por lo que “justo título” sería causa suficiente de adquisición, como una compraventa, una donación, una permuta, o cualquier otra que produzca tales efectos; en cambio, no servirán de justo título una locación, un comodato, o un depósito, pues no tienen por fin la adquisición de un derecho real, sino de un derecho personal, y solo confieren la tenencia de la cosa. Tampoco sería justo título, la partición entre los herederos, pues no hay en ella una adquisición propiamente dicha, sino que se continúa la posesión del causante, de manera que será menester remontarse al título de adquisición del difunto, para juzgar si él era o no justo (…)^[7]. En otras palabras, la división y partición voluntaria^[8] no podría dar mérito a la inmatriculación de un predio debido a que no es causa de la adquisición del íntegro del bien, solo de una parte (alícuota); la adquisición de la otra cuota ideal no consta en esa partición sino en otro instrumento.

Sin embargo, como ya hemos señalado, el Tribunal Registral finalmente decidió apartarse de los criterios reiterados en diversas resoluciones como las citadas anteriormente, aprobando un precedente de observancia obligatoria en el Pleno CCXLIII en el cual se interpretó lo siguiente: “Inmatriculación en mérito a escritura pública de división y partición. La escritura pública de división y partición da mérito a la inmatriculación si cuenta con antigüedad de por lo menos cinco años” (criterio incorporado en la Resolución N° 107-2021-SUNARP-TR del 30.4.2021).

Los fundamentos de la citada resolución y por los que se aprobó el precedente fueron los siguientes:

- Se asume que el artículo 2018 del Código Civil exige exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años porque se entiende que al haber transcurrido cinco años desde la adquisición de la propiedad, se ha cumplido el plazo para adquirir inmuebles por prescripción corta.

- No es necesario acreditar tracto sucesivo porque, aunque el transferente no hubiera sido propietario, igualmente el adquiriente es propietario, pues se ha cumplido el plazo para adquirir por prescripción.

- El título o títulos deben ser títulos materiales por los que se adquiere la propiedad (causa de adquisición de la propiedad). Visto por el lado del transferente títulos por los que se transfiere la propiedad.

- En cuanto al título formal, en el CLVII Pleno del Tribunal Registral, celebrado el 14 de setiembre del 2016 se adoptó, el siguiente acuerdo: “El cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del instrumento público en el que consta la adquisición, de conformidad con el artículo 2018 del Código Civil. Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente”.

- En la doctrina existen dos (2) teorías sobre la naturaleza jurídica de la partición; la primera teoría expone a la partición como un acto traslativo de dominio (teoría traslativa o constitutiva), la cual distingue entre el acto del que deriva la situación de copropiedad y el acto de adjudicación de propiedad exclusiva (partición). Así, por la partición se realiza una transferencia del derecho de propiedad que cada condómino tiene sobre las partes en que se hubiera dividido el bien que no se le adjudican en favor del condómino a quien se le adjudican; por otro lado, la segunda teoría presenta a la partición como un acto declarativo (teoría declarativa), en donde los efectos de la partición operan de manera retroactiva al día en que surgió la copropiedad de manera que se reputa que cado copropietario –durante el periodo de indivisión–, ha sido propietario de la porción que se le adjudica.

- Nuestro Código Civil atribuye efectos traslativos o constitutivos a la partición (artículo 983) ya que a través de la misma se efectúa una permuta.

- Como la partición tiene carácter traslativo los copropietarios se encuentran obligados al saneamiento.

- Como la partición tiene carácter traslativo, el representante de incapaces requiere de autorización judicial.

- A través de la división y partición se adquiere el derecho de propiedad exclusivo (o en conjunto con otro u otros copropietarios) sobre un bien.

- Es un título de adquisición de propiedad: no se adquiere meramente el uso o la posesión.

- El derecho que se adquiere por la partición no es el mismo que el que se tenía antes de la partición: antes de la partición se tenía una cuota ideal sobre todo el predio y ningún derecho de propiedad exclusivo sobre parte material alguna.

- Transcurridos cinco años desde la partición la persona a la que se le adjudicó el bien habrá adquirido la propiedad por prescripción pues ha poseído como propietario el bien y ha transcurrido el plazo requerido para que opere la prescripción.

La doctrina nacional y extranjera citada en la referida resolución fue la siguiente:

Según Moisés Arata Solís (2003) nuestra legislación civil comparte la teoría que concibe a la partición con efectos traslativos o constitutivos que:

implica el reconocimiento de que lo que se opera entre los condóminos en virtud de aquella, es la transferencia del derecho de propiedad que cada uno de ellos –los condóminos– efectúa de las concretas partes en que se hubiera dividido el bien común que no se adjudican en favor del condómino en cuya esfera se hubiera verificado dicha adjudicación. (…) Para la teoría que comentamos, uno es el acto del que deriva la situación de copropiedad y otro es el acto de adjudicación en virtud del cual deviene en propietario exclusivo del bien que se le adjudica a cada propietario. Si el acto de la partición es uno traslativo se requiere capacidad de ejercicio para llevarlo a cabo, y si interviene el representante legal de un incapaz, este requiere de una autorización judicial similar a la que se requiere, en general, para practicar actos de disposición sobre bienes de su representado. (p. 555)

Sobre la naturaleza jurídica de la partición, el autor Eugenio Ramírez Cruz (2017) agrega lo siguiente:

(…) La concepción reinante en Roma era diametral opuesta. La operación de la partición era considerada traslativa, atributiva del dominio: se resolvía en un cambio de partes indivisas; cada uno de los herederos cambiaba sus partes indivisas por las de sus coherederos, de manera que, en fin de cuentas, cada uno de ellos resultaba a la vez causahabiente del difunto en los límites de su parte hereditaria –la mitad, el tercio, el décimo– y en lo que excediera, causahabiente de cada uno de los coherederos: en cuanto a los bienes puestos en su lote, su llamamiento hereditario se completaba con su título de coparticipe. El Digesto establecía que “por ella (la partición) se estima que se hubiera hecho la permutación con pacto cierto”.

Estima esta concepción que la partición es un acto traslativo de la propiedad, donde la copropiedad concluye con una operación conmutativa entre los copropietarios simular a la permuta.

Esta tesis no está sin embargo exenta de críticas y cuestionamientos, y no sin razón, pues no es muy claro encontrar una permuta donde el derecho de cada condó.mino recaiga sobre una cuota o participación. De todas maneras, es la concepción más admitida. El código en vigor ha mantenido esta tesis, ya que se imponía en los códigos de 1852 y 1936. (p. 597)

La doctrina extranjera se ha pronunciado –sobre la naturaleza de la partición– a través de la sentencia del Tribunal Supremo Español del 25 de febrero del 2011, precisando lo siguiente:

(…) Dicho esto, el problema se plantea a continuación en relación a la consideración jurídica que deba tener el acto divisorio: si se trata de un acto de disposición debería aplicarse lo dispuesto en los Arts. 1375 y 1377.1 CC, que exigen la actuación conjunta de ambos cónyuges; si se trata de un acto de defensa de los bienes gananciales, como afirma el recurrente como argumento complementario al básico de su recurso, correspondería a cada cónyuge individualmente el ejercicio de la acción. La doctrina entiende que el “acto divisorio es un acto con un efecto extintivo de una situación jurídica anterior, la de la comunidad, y con un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes”, por lo que debe ser calificado como “un acto dispositivo y de verdadera atribución patrimonial”. (…)

Como vemos, de los fundamentos antes citados se tiene que el título de partición convencional debe reputarse como un título de adquisición del íntegro del bien y no solo de la cuota adjudicada, por lo que, a criterio del Tribunal sí puede ameritar la inmatriculación.

De otro lado, con relación a la antigüedad del título inmatriculador, el RIRP ha regulado dos clases de títulos: aquellos a los que se les exige una antigüedad de cinco años y otros a los que no, lo cual se pasa a explicar a continuación.

1. Títulos que requieren antigüedad de cinco años

La regla general para todo título que de mérito a la inmatriculación es la del artículo 2018 del Código Civil que señala que para la primera inscripción de dominio se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años, es decir, el título inmatriculador debe tener cinco años o más, a la fecha de presentación al Registro, o la suma de los títulos deben tener la referida antigüedad. En este último caso, el último adquirente puede pedir la inmatriculación a su favor, siempre que los títulos que se sumen guarden concatenación entre todos; así, si el título más antiguo alcanza los cinco años, el último adquirente puede solicitar la inmatriculación. Cabe señalar que dentro de esta clase de títulos se encuentra el que motivó el precedente que se ha comentado: la adjudicación convencional por división y partición.

Para comprender el fundamento de la citada antigüedad requerida debe entenderse que el artículo 2018 contiene una presunción de posesión de quien inmatricula: se presume que el adquirente es poseedor y por ello se requiere que cumpla el plazo de cinco años para adquirir por prescripción corta^[9]. La razón para requerir dicho plazo es que este sanearía el vicio consistente en que el transferente no sea el propietario. Como señala Arias-Schreiber, citando a López Santos, “la prescripción estabiliza las relaciones jurídicas, les torna intachables; les concede firmeza, solidez, borrando todo rastro de indecisión y de incertidumbre” (Arias-Schreiber, 2001, p. 14). Recordemos que no se puede calificar el tracto sucesivo, es decir que el transferente sea el propietario, porque se trata de la primera inscripción del predio. Debemos concluir también del citado artículo que se exigen los cinco años de antigüedad porque se trata de títulos emanados de la voluntad de las partes, como podría ser un contrato de compraventa, o por lo menos de la voluntad de una de las partes, como podría ser un testamento, pero en ambos casos se trata de títulos en los que no interviene alguna autoridad que luego de un procedimiento, declare la propiedad.

Este supuesto en el que se requiere cinco años de antigüedad ha sido reglamentado en el artículo 17 del RIRP en el cual se señalan las reglas para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años, las cuales son las siguientes:

- No se requiere pluralidad de títulos para la inmatriculación cuando el título tiene por sí solo la antigüedad requerida.

- El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.

- Tratándose de sucesión testamentaria solo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido, y el plazo se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador.

Estas tres reglas establecidas en el citado artículo, las detallaremos a continuación.

1.1. No se requiere pluralidad de títulos

Con relación a la primera regla en el sentido de que no se requiere pluralidad de títulos cuando este por sí solo tiene por lo menos cinco años de antigüedad, debemos tener en cuenta el artículo 898 del Código Civil que señala que el poseedor puede adicionar a su plazo posesorio, el de aquel que le transmitió válidamente el bien. En el caso de la inmatriculación, como el título inmatriculador debe tener una antigüedad por lo menos de cinco años que es el plazo de la prescripción corta en nuestro país, entonces ya no sería necesario adicionar el plazo que conste en el título del anterior propietario, es decir del transferente. Sobre este tema, Avendaño Arana (2003) señala lo siguiente:

¿Cómo se prueba la propiedad en el Perú? La propiedad se prueba a través de la prescripción adquisitiva. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir la propiedad u otro derecho real, mediante la posesión de un bien (…). Si bien mediante la prescripción el poseedor ilegítimo se convierte en propietario, a través de ella se prueba o acredita la propiedad. Imaginemos que se exige a un propietario que pruebe que lo es. Tendría que exhibir su título de adquisición, pero eso no sería suficiente porque tendría que demostrar que su enajenante también era propietario, y así sucesivamente. La investigación retrospectiva no terminaría nunca si no existiese la prescripción. Habiendo esta, no tiene objeto examinar lo ocurrido cuando el plazo ya ha transcurrido. (p. 421)

La segunda regla del artículo 17 del RIRP lo comentaremos al final por tener mayores implicancias en la jurisprudencia registral.

1.2. El caso de la sucesión testamentaria

Ahora comentaremos la tercera regla del mismo artículo que señala que tratándose de sucesión testamentaria, solo da mérito a inmatricular el título en el que se ha individualizado el predio transferido y que el plazo se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador. El testamento solo podría ameritar la inmatriculación si el testador dispuso en el testamento del bien que se solicita inmatricular, pues de haberse otorgado un testamento con cláusulas universales, es decir, en el que solo se declaran herederos o en el que se disponen de otros bienes, pero no se individualiza el predio que se solicita inmatricular, no existiría el título que dé mérito a la inscripción, pues no habría vinculatoriedad entre el testamento y el predio. Se señala también que la antigüedad se cuenta desde la fecha del fallecimiento del testador, y esto se debe a que los cinco años se cuentan desde la fecha en que opera la transferencia de dominio, por tratarse de la primera inscripción de dominio, lo cual ocurre con la muerte del testador y no en la fecha del otorgamiento del testamento.

1.3. El cómputo del plazo de antigüedad

Con relación a la segunda regla que hemos distinguido en el artículo 17 del RIRP, en esta se regula desde cuándo se computa el plazo de los cinco años a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil, señalando que el cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición. Recordemos que el artículo 2018 del Código establece que para la primera inscripción de dominio se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años, pero no especifica a qué título se refiere, si al título como instrumento público o al título en sentido material, es decir, el documento privado de adquisición que tenga fecha cierta.

El artículo 17 del RIRP dilucida lo que el Código no hace y, aparentemente, queda establecido en forma clara que lo que debe tenerse en cuenta es la fecha cierta del título en el que conste la adquisición y esto por cuanto el artículo 2018 del Código hace referencia a título y no a instrumento público. Además, no podría interpretarse que cuando el artículo 17 del RIRP dice “fecha cierta del título” se refiere al título del artículo 2010 del Código Civil (instrumento público) porque entonces el artículo 17 habría indicado solamente la palabra “título” y no “fecha cierta del título”, pues todo instrumento público tiene fecha cierta.

Con la fecha cierta del título (aun en el documento privado) existe certeza respecto a la fecha en que se adquirió el predio. La fecha cierta demuestra la antigüedad de la adquisición y por ello ya se puede contabilizar los cinco años que sanea cualquier defecto que pudiera haber en el título inmatriculador. Además, la adquisición como regla general no requiere obrar en instrumento público^[10], salvo el caso de la donación^[11], por lo que no cabe exigir que la antigüedad se cuente desde la fecha del instrumento público. Y, por otro lado, se cumple con el principio de titulación auténtica porque debe presentarse instrumento público para la inmatriculación, pero no para contabilizar el plazo de cinco años, pues este se cuenta desde la fecha cierta de la adquisición, conforme al artículo 17 del RIRP, sino para cumplir con la formalidad de la inscripción. Entonces, cada documento tiene su finalidad: el documento de fecha cierta permite contabilizar el plazo de cinco años, mientras que el instrumento público permite la inscripción conforme al artículo 2010 del Código Civil^[12] que consagra el principio de titulación auténtica y conforme al cual las inscripciones se realizan mediante instrumento público, salvo disposición en contrario.

Cabe señalar que si el documento privado no tiene fecha cierta, entonces en ese caso el plazo sí se debería contabilizar desde la fecha del instrumento público.

Con relación a este principio, Gonzales Loli (2005) señala que:

[S]u fundamento se deriva del necesario reconocimiento que la seguridad jurídica no puede conseguirse únicamente mediante un perfeccionamiento del sistema registral, sino que requiere, como exigencia básica para la producción de sus efectos, de la existencia de documentación auténtica. De nada serviría una amplia y perfecta calificación registral de documentos fraudulentos o que no corresponden a actos realmente celebrados; siendo aún más grave que, dado el sistema adoptado, la confianza existente en la institución registral evita la generación de mecanismos complementarios, como, por ejemplo, seguros de títulos. Si a lo anterior le sumamos que el Poder Judicial resulta lento e ineficiente para resolver en forma oportuna los conflictos que pueden generarse por una inadecuada publicidad registral o una indebida inscripción, tomaremos conciencia que deben evitarse, en la medida de lo posible, deficiencias que puedan enervar la certidumbre que busca proporcionar el Registro. Por estas consideraciones es que Gómez Gálligo resume esa relación en la siguiente fórmula aritmética, indicando que cualquier disminución en uno de los dos factores, significaría la merma de la seguridad jurídica: Seguridad Jurídica Mercantil Inmobiliaria = Titulación Pública + Calificación Registral. (p. 381)

Este tema referido al momento desde el cual se deben contabilizar los cinco años fue llevado a debate en el pleno CLVII del Tribunal Registral realizado mediante sesión extraordinaria modalidad no presencial el día 14 de setiembre de 2016. Allí se debatieron ambas posiciones constando del acta del pleno los siguientes argumentos^[13]:

Para la posición referida a que los cinco años deben contabilizarse desde la fecha del instrumento público, se expusieron los siguientes fundamentos.

Es preciso definir qué es título. En el ámbito registral, el título es considerado por el artículo 7 del RGRP como “el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia”. Como ejemplos de títulos que fundamentan el derecho o acto inscribible tenernos la escritura pública de compraventa, el parte judicial de remate de un bien, la resolución municipal de subdivisión, etc. La característica común de estos documentos es la procedencia pública de ellos.

Ciertamente, el artículo 2010 del Código Civil prescribe que la inscripción se hace en mérito de instrumento público, esta es la regla. Solamente si la ley determina lo contrario, el acto o derecho concreto se inscribirá con un documento privado. Como ejemplo de la excepción está el artículo 111 del Código Civil que señala: “El acto constitutivo y el estatuto del comité pueden constar, para su inscripción en el Registro, en documento privado con legalización notarial de las firmas de los fundadores”. Podrá advertirse que la regla es el documento público, siendo de alcance general, y la excepción de carácter específica en documento privado.

Cuando se trata de la inmatriculación de un inmueble, el artículo 2018 del Código ubicado dentro del Libro IX - Registros Públicos prescribe así: “Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, titulas supletorios”. Exhibir es, según el Diccionario de la Lengua Española: “Presentar escrituras, documentos, pruebas, etc., ante quien corresponda”. Vale decir, exhibir significa presentar al Registro el título con una antigüedad de cinco años a efectos de inmatricular el inmueble.

Con base en lo anteriormente indicado ¿qué debemos entender por título con una antigüedad de cinco años? La respuesta es: el título a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil no es otro que el señalado en el artículo 2010 del Código Civil y el artículo 7 del RGRP, es decir, el documento público, salvo que la ley haya ordenado otra cosa. Por debajo del Código Civil y el RGRP encontramos al RIRP, cuyo artículo 17 prevé cómo debe computarse el plazo de antigüedad del título en que conste la adquisición del derecho o acto para efectos de la inmatriculación. Su texto literal es así: “Para inmatricular en mérito a títulos con antigüedad de cinco años se aplican las siguientes reglas: (...) b) El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición”. El título donde consta la adquisición para efectos de la inscripción es, por ejemplo, la escritura pública de compraventa. Si la escritura pública se extendió el 20 de octubre del 2010, entonces, esta es la fecha desde la cual debe computarse el plazo quinquenal prescrito por el artículo 2018 del Código Civil.

Existe una interpretación, amparada en el artículo 17 literal b) del RIRP, que sostiene que el plazo para la inmatriculación se calcula desde la fecha cierta que proporciona la legalización notarial de las firmas de las partes en la minuta inserta en la escritura pública. De esta manera, si la legalización de las firmas de la minuta data del 20 de octubre del 2005 y esta es elevada a escritura pública el 14 de setiembre del 2016, entonces, es procedente la inmatriculación en mérito de este último instrumento, porque la fecha cierta para la incorporación del predio se cuenta desde el 20 de octubre del 2005. En suma, conforme con esta posición, el artículo 2018 del Código Civil debe leerse así: “Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir documentos privados con fecha cierta por un periodo ininterrumpido de cinco años contenidos en instrumento público o, en su defecto, títulos supletorios”.

Aquella interpretación es insostenible por cuestión de jerarquía normativa. El artículo 2018 del Código ordena que la inmatriculación es admisible en virtud de documento público. Es el instrumento público el que funda las inscripciones en el ámbito registral. La razón: la seguridad del tráfico que exige la intervención de un funcionario público o notario que dé fe de los actos celebrados por las partes. En este orden, la interpretación del artículo 17 literal b) del RIRP debe sujetarse a la norma base: el artículo 2018 del Código.

Además, véase el artículo 18 del RIRP. En esta norma se indica que no es exigible la antigüedad de cinco años del título público o notarial cuando se trata de sentencias de prescripción, títulos supletorios, actas de colindancias emitidas por el gobierno regional respecto de territorio comunal, etc. Habría que agregar, según la posición anterior, las escrituras públicas que contengan minutas con firmas legalizadas por notario. No podría ser de ese modo, porque la lógica de las excepciones para la inmatriculación radica en la evaluación y certeza de pertenencia del derecho de propiedad a favor del beneficiario a cargo de una entidad pública, juez o notario. Por ejemplo, en el procedimiento de prescripción judicial o notarial se demuestra que el usucapiente ha poseído como suyo el inmueble por más de diez años, por ello era innecesario que esperara cinco años más para obtener la antigüedad requerida por el artículo 2018 del Código Civil. En cambio, ¿qué certeza existe respecto al dominio del comprador cuando la minuta fue legalizada diez años atrás y la escritura pública es de hoy? Como no hay seguridad en esto, el artículo 2018 del CC exige que para inmatricular el título público debe ostentar una antigüedad de cinco años.

Otro argumento fue que el artículo 2018 del Código Civil prescribe que quien solicite la primera inscripción de dominio de un inmueble debe exhibir títulos, es decir, negocios jurídicos traslativos de propiedad por un periodo ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios. Ahora, ¿qué formalidad deben presentar estos títulos para su inscripción en el Registro? La respuesta está contenida en el artículo 2010 del Código Civil que recoge el principio de titulación auténtica. Esta norma determina con meridiana claridad que el título para efectos de la inscripción es el instrumento público. Si esto es así, qué duda cabe que la fecha a tener en cuenta para la inmatriculación es la de este.

Ahora, el artículo 17 del RIRP establece que el cómputo del plazo de antigüedad del título inmatriculante se hace desde la fecha cierta contenida en el documento con firma certificada. Aquí no estamos de acuerdo por lo siguiente: El Tribunal Constitucional ha señalado que “el orden jurídico es un sistema orgánico, coherente e integrado jerárquicamente por normas de distinto nivel que se encuentran interconectadas por su origen, es decir que unas normas se fundan en otras o son consecuencia de ellas” (Expediente Nº 047-2004-AI/TC). Aquí el Tribunal Constitucional hace referencia al principio de jerarquía normativa. Al respecto, el artículo 51 de la Constitución prescribe que “la Constitución prevalece sobre toda norma legal; la ley, sobre las normas de inferior jerarquía, y así sucesivamente (...)”. Teniendo en cuenta que la norma de mayor jerarquía prima sobre la inferior, la interpretación de las normas también debe respetar este parámetro.

El artículo 17 del RIRP contempla reglas para la inmatriculación en mérito de títulos con antigüedad de cinco años. El RIRP fue aprobado por resolución del Superintendente Nacional de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. El Código Civil fue aprobado mediante el Decreto Legislativo Nº 295, es decir, tiene rango de ley. La ley es superior en jerarquía a la resolución expedida por la Sunarp. En este sentido, toda interpretación o aplicación que se haga del RIRP debe efectuarse en armonía con el Código Civil. El inciso b) del artículo 17 del referido Reglamento establece que para la inmatriculación “el cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición”.

Dicho Reglamento alude al título en donde conste la adquisición. ¿Este título acaso podría ser un contrato con certificación de firmas por juez de paz? Definitivamente, no, porque la interpretación coordinada de los artículos 2010 y 2018 del Código Civil nos indica claramente que el título es el instrumento público, como ya lo hemos explicado precedentemente. Bajo esta óptica, la fecha cierta del título es aquella que corresponde al instrumento público inmatriculante. ¿Podría interpretarse de otra manera? No, porque ello supondría una derogación tácita del artículo 2018 del Código Civil a través del artículo 17 del RIRP. La derogación, conforme con el artículo I del Título Preliminar del Código Civil, opera en virtud de otra ley; vale decir, con una norma de igual rango. En tal sentido, la interpretación del RIRP debe hacerse en correspondencia con el Código Civil, norma de superior jerarquía. En consecuencia, resolviendo la controversia, la antigüedad del título inmatriculante no debe calcularse desde la fecha de la certificación de firmas del contrato privado insertado en la escritura pública, sino a partir de la fecha del instrumento público.

De otro lado, para la posición referida a que los cinco años deben contabilizarse desde la fecha cierta del documento privado se expusieron los siguientes fundamentos.

En nuestro país, la propiedad se adquiere por el solo consenso. No se requiere de fecha cierta ni de instrumento público. Si bien puede, válidamente, interpretarse que cuando el artículo 2018 del Código Civil exige exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años para la inrnatriculación, se refiere a exhibir instrumentos públicos con antigüedad de cinco años, también puede interpretarse en el sentido de que se refiere a exhibir títulos (en sentido material) que cuenten con fecha cierta, pues desde la fecha cierta se tiene certeza de la adquisición. Por supuesto, para acceder al registro se requiere que ese instrumento de fecha cierta obre en instrumento público, pero el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta.

La inmatriculación de predios sobre la base de títulos que tienen una antigüedad de cinco años encuentra fundamento en la prescripción adquisitiva de dominio con justo título y buena fe (párrafo final del artículo 950 del Código Civil). Se entiende que durante el plazo de cinco años, el titular ha venido poseyendo el bien, situación que, aunada al título que se presenta y a la buena fe (que se presume en atención al artículo 914 del código sustantivo), determina, en el peor de los casos, haber adquirido la propiedad del predio por usucapión, relevando de probar las sucesivas transferencias desde su inicial propietario. En este orden, el artículo 2018 del Código Civil solo indica que los títulos deben tener una antigüedad de cinco años, pero no señala desde cuándo se computa ese plazo. Al respecto, el literal b) del artículo 17 del RIRP ha hecho una interpretación válida de la norma sustantiva, estableciendo que dicho cómputo debe efectuarse a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición, disposición reglamentaria que no podría ser dejada de lado por las instancias registrales.

La propiedad de un predio se adquiere con el simple consentimiento de las partes, conforme lo señalado en el artículo 949 del Código Civil; la formalidad del instrumento público sirve para acreditar su derecho e inscribirlo en el Registro, pero el dominio ya se adquirió desde el simple consenso. Sin embargo, a efectos de computar el plazo de cinco años del título o títulos de propiedad se debe obtener una fecha cierta, la cual podría ser la de la propia escritura o la de la certificación de firmas, por ejemplo, si existiera esta.

En tal sentido, las disposiciones contenidas en el artículo 17 del Reglamento RIRP en nada afectan el cumplimiento del artículo 2018 del Código Civil, solo regula los requisitos para la inscripción de esos títulos.

Efectivamente, para su inscripción dichos títulos deben cumplir una formalidad, que es la de constar en instrumento público, conforme el principio de titulación auténtica recogido en el artículo 2010 del Código Civil. Sin embargo, respecto del cómputo del plazo de antigüedad para la inmatriculación de predios se debe diferenciar lo que se entiende por título material de título formal. En su aspecto sustantivo o material, el título es la causa o razón jurídica de la adquisición, modificación o extinción de un derecho, es decir, el negocio jurídico del que emana el derecho inscribible: compraventa, permuta, dación en pago, etc. Mientras que el título formal es el documento que contiene dicha causa, es decir, es el documento que contiene un título en sentido material. Así, en el citado inciso b) del artículo 17 del RIRP se hace la precisión que el artículo 2018 del Código Civil se refiere al título material y no al título formal. En ese sentido, los cinco años señalados en dicho artículo no necesariamente se computan desde la fecha de la escritura pública, titulo formal que contiene la causa o razón jurídica de la adquisición, sino también desde la fecha del título material, si este se encuentra contenido en un documento de fecha cierta.

Luego de la exposición de los argumentos de ambas posturas, finalmente ganó la posición que los cinco años deben contabilizarse desde la fecha del instrumento, por cuanto el artículo 2018 del Código Civil debe ser interpretado en concordancia con el artículo 2010 del mismo que consagra el principio de documentación pública, conforme al cual la inscripción se hace en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria. En consecuencia, cuando el RIRP hace referencia a título, se refiere a instrumento público y la excepción estaría dada por escritura otorgada en proceso judicial de otorgamiento de escritura pública siempre que el juez haya valorado la minuta. Conforme a dicha posición ganadora se aprobó el siguiente acuerdo en el Pleno CLVII:

Antigüedad del título para la inmatriculación de un predio

El cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del instrumento público en el que consta la adquisición, de conformidad con el artículo 2018 del Código Civil.

Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente.

La excepción a que se refiere el último párrafo del precedente se circunscribe al caso de la minuta elevada a escritura pública por mandato judicial, la cual podrá tener fecha cierta como veremos a continuación. El Tribunal Registral considera que en los documentos privados puede haber dos fechas ciertas: la común a que se refiere el artículo 245 del Código Procesal Civil y la reforzada que es la de la minuta que el juez ya valoró y que por tanto le da carácter de fecha cierta. Con relación a dicho tema, el Tribunal aprobó en el Pleno CXLV llevado a cabo mediante sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 26,27 y 29 de febrero de 2016, el siguiente precedente de observancia obligatoria^[14].

Fecha cierta de la minuta valorada judicialmente

La fecha de la minuta formalizada luego de un proceso de otorgamiento de escritura pública es fecha cierta solo si el juez la valoró expresamente.

Es decir, no en todos los casos de otorgamiento de escritura pública se va a considerar como fecha cierta la de la minuta, sino solo en aquellos casos en que el juez valoró expresamente la fecha de la minuta, supuesto en el cual los cinco años se contabilizan desde la fecha de la minuta y no de la escritura pública.

Entre los fundamentos del precedente de observancia obligatoria sobre fecha cierta de la minuta se encuentran los siguientes:

En el I pleno del Tribunal Registral se aprobó como criterio vinculante que “valorada (…) la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el otorgamiento de la escritura pública, la minuta tiene plena validez y no puede ser cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisión judicial”.

El citado precedente de observancia obligatoria utiliza el verbo rector “valorar”, cuyo significado es “reconocer, estimar o apreciar el valor o mérito de alguien o algo” (Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, Ed. 22ª, versión electrónica disponible en internet: http://buscon.rae.es/drael/.). Esta apreciación ha de ser expresa, pues el derecho a obtener una resolución motivada y fundamentada previsto por el artículo 139 inciso 5^[15] de la Constitución Política del Perú, artículo 12^[16] del TUO de la Ley Orgánica del Poder Judicial y artículo 122^[17] del Código Procesal Civil, supone que la correspondiente decisión debe incluir, entre otros contenidos, la respuesta a las pretensiones de las partes y a sus alegaciones relevantes para la decisión^[18].

Por ello es que el Tribunal entiende que la valoración de la fecha de la minuta a la que alude el precedente vinculante debe aparecer expresamente de los fundamentos de la sentencia, sea porque fue punto controvertido o porque –simplemente– el juez ha realizado un juicio de valor sobre tal extremo. Abona a lo expuesto, lo expresado por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de la República, al resolver la Casación Nº 1487-2014-Huaura en un proceso de otorgamiento de escritura pública, en el sentido que “los procesos de otorgamiento de escritura pública solo tienen por finalidad formalizar un acto preexistente y, además, que en este tipo de procesos no se discute la validez del acto jurídico sino si debe cumplirse o no la formalidad requerida”.

Conforme al citado precedente y a sus fundamentos, como no necesariamente el otorgamiento de la escritura pública por el juez implica que se haya verificado la validez del acto jurídico, entonces solo si el juez ha indicado expresamente que se ha valorado la minuta, se tomará la fecha de esta como cierta.

Si bien en la actualidad el juez no se limita a formalizar el documento, sino que puede declarar de oficio la nulidad manifiesta del negocio jurídico que se pretende formalizar, ello no significa que los jueces estén obligados a verificar los elementos de validez del contrato, sino solamente que si advierten alguna causal de nulidad manifiesta, solo en ese caso pueden declarar la nulidad en vez de ordenar el otorgamiento de la formalidad. Esto ha quedado plasmado en el IX Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema del Perú, en el que se acordó lo siguiente^[19]: “En un proceso de otorgamiento de escritura pública el juez puede declarar de oficio la nulidad manifiesta del negocio jurídico que se pretende formalizar, siempre que previamente se haya promovido el contradictorio entre las partes”.

Además, cabe señalar que no constituye precedente, regla alguna respecto a la fecha cierta del contrato. Conforme a ello, no necesariamente el juez valora la minuta y le otorga fecha cierta, por lo que el precedente aprobado en el Pleno CXLV del Tribunal Registral continúa vigente, toda vez que el solo otorgamiento de la escritura por el juez no implica que se haya valorado la minuta ni se le haya dado fecha cierta.

2. Títulos que no requieren antigüedad de cinco años

Hemos visto en el apartado anterior los títulos que requieren una antigüedad de cinco años para ser inmatriculados. Sin embargo, también hay títulos que no requieren dicha antigüedad porque se entiende que no existen posibles vicios en la titularidad que necesiten ser saneados con el transcurso del tiempo y ello se debe a que interviene una autoridad que dirige un proceso en el que finalmente otorga el título que va a sustentar la inmatriculación, siendo dicho proceso garantía de un título válido. A este título se refiere el inciso 2) del artículo 2018 del Código Civil que señala que para la primera inscripción de dominio se debe exhibir títulos supletorios, y a diferencia del inciso 1) en el que sí se señala plazo de antigüedad, en el inciso 2), no.

Reglamentariamente, estos títulos se encuentran regulados en el artículo 18 del RIRP que señala los supuestos que no requieren título con antigüedad mayor a cinco años, los cuales son los siguientes:

a) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de formación de títulos supletorios;

b) Sentencia o, en el caso de la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333, escritura pública o formulario registral de declaración de prescripción adquisitiva de dominio;

c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales;

d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de Comunidades Campesinas;

e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por partición;

f) Otros que la ley determine.

A efectos del presente trabajo, vamos a desarrollar aquellos supuestos que son mayoritarios para la inmatriculación y que han dado origen a precedentes, acuerdos y jurisprudencia en el Tribunal Registral. Estos son los de los literales a), b) y e).

2.1. Título supletorio, que puede estar contenido en sentencia (en el caso judicial); o escritura pública o formulario registral, en el caso notarial regulado en la Ley Nº 27157 y Ley Nº 27333

Uno de los títulos puede dar mérito a la inmatriculación sin requerir la antigüedad de los cinco años es el caso del título supletorio, en el cual el propietario carece de documentos que acrediten su derecho de propiedad y por eso acude donde el juez o notario, para que este otorgue su título, es decir, el documento. Lo que ocurre es que el propietario no tiene cómo probar su propiedad, pero luego del procedimiento de título supletorio tendrá cómo probarlo: con la declaración de propiedad que se le otorgue. Es en virtud de dicha declaración que no corresponde pedir que el título tenga la antigüedad de cinco años porque durante el proceso judicial o durante el procedimiento notarial se prueba la propiedad. En este caso, a diferencia de lo que ocurre con la prescripción adquisitiva de dominio, siempre fue propietario y no es que se convierta en tal por la declaración del juez o notario. Pero de modo similar a lo que ocurre en la prescripción, en este caso el demandante también debe probar que tiene la posesión, para que con ello pruebe la propiedad. Esto por cuanto al poseedor se lo presume propietario, de conformidad con el artículo 912 del Código Civil^[20]. Como señala Avendaño Arana (2003):

[E]l rol de la posesión en los títulos supletorios es distinto: busca probar propiedad, más que adquirir la misma. El juez no declara al demandante propietario por el mérito de la posesión, sino que ordena que en razón de ella se extiendan los documentos acreditativos de la propiedad. La condición jurídica del demandante no cambia. Sigue siendo propietario, como lo era antes del proceso judicial, pero ahora cuenta con los documentos –los títulos– que acreditan su derecho. En realidad, los títulos supletorios se amparan en la prescripción, pues esta sirve para probar o acreditar la propiedad. (p. 422)

Con relación a los títulos supletorios, fue materia de debate en el Tribunal Registral si solo podía realizarse este procedimiento para inmatriculación o también en el caso de predios ya inscritos. Así, en el Pleno XLIX realizado el día 18 de junio de 2009 se adoptó el siguiente precedente de observancia obligatoria^[21]: “Títulos supletorios - trámite notarial. De conformidad con las Leyes Nº 27157 y Nº 27333, el trámite notarial de títulos supletorios solo procede respecto de predios no inscritos” (Criterio adoptado en la Resolución Nº 224-2009-SUNARP-TR-A del 24 de junio de 2009).

Los argumentos del precedente conforme al acta del pleno fueron los siguientes^[22]:

El artículo 37 del Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley Nº 27157
señala que: “Procede tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios de dominio, cuando el propietario carece de títulos que acrediten su derecho, siempre que la edificación objeto de regularización esté levantada sobre un terreno no inscrito (...)”.

El artículo 6.1. de la Ley Nº 27333 dispone:

La declaración notarial de formación de títulos supletorios para solicitar la primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo 22 de la Ley Nº 27157 se sujetará al mismo procedimiento establecido en el artículo precedente, en cuanto sea aplicable.

Por último, el artículo 6.3 de la ley antes citada indica:

En cualesquiera de los supuestos a los que se refieren los 2 (dos) numerales anteriores, el solicitante debe presentar ante el Notario la certificación del Registro de Propiedad Inmueble respectivo y del Registro Predial Urbano, de ser el caso, en el sentido de que el inmueble materia del asunto no contencioso no se encuentra inmatriculado.

Del tenor de la normativa antes expuesta se puede concluir que el trámite notarial de formación de títulos supletorios se encuentra reservado exclusivamente para aquellos predios que no cuenten con inscripción previa en el Registro, esto es para los predios no inmatriculados, ya sea que sobre los mismos existan edificaciones (procedimiento de títulos supletorios con regularización de edificaciones) o no (procedimiento de títulos supletorios que no implican la regularización de edificaciones).

Además, en materia de facultades notariales para el trámite de asuntos no contenciosos rige el principio constitucional de unidad y exclusividad de la función jurisdiccional, esto es que deberán existir disposiciones legales taxativas que permitan a los notarios conocer dichos asuntos, no pudiéndose concluir en la interpretación extensiva de normas de este tipo para atribuirles facultades a estos funcionarios. Por ello, si las normas antes citadas indican que tienen competencia para títulos supletorios de predios no inscritos, no podría interpretarse que también tiene competencia cuando el predio está inscrito.

Por ello es que la formación de títulos supletorios no procede respecto de bienes registrados, porque en estos se presume que el titular registral es el propietario del bien, presunción que desvirtúa la invocación de calidad de propietario del solicitante, deslegitimándolo para solicitar el título supletorio.

2.2. Prescripción adquisitiva de dominio, que al igual que en el caso anterior puede estar contenida en sentencia (en el caso judicial); o escritura pública o formulario registral, en el caso notarial regulado en las Leyes Nº 27157 y Nº 27333

Otro supuesto de título que no requiere la antigüedad de cinco años es el caso de la prescripción adquisitiva de dominio, que igual que en el caso de los títulos supletorios, tampoco se podría exigir que el título tenga la referida antigüedad para proceder a su inmatriculación porque durante el proceso judicial o durante el procedimiento notarial, según sea el caso, se prueba la posesión, lo cual da mérito a la declaración de propiedad. Por tanto, ya no se requiere del transcurso del plazo de cinco años para sanear cualquier defecto del título, porque, precisamente, ese plazo que sanea, ya se acreditó ante el juez o notario. Sin embargo, cabe señalar que el inicio de dicho plazo no debe confundirse con el momento desde el cual debe considerarse propietario al adquirente por prescripción.

Con relación a la prescripción, Avendaño Arana (2003) sostiene:

En la acción de prescripción adquisitiva la posesión tiene la finalidad de acreditar que uno se ha convertido en propietario por el transcurso del tiempo. La condición jurídica del demandante cambia, pues, por el mérito de la posesión pasa de poseedor no propietario a poseedor propietario. Lo que hace el juez es verificar que esa posesión cumple con los requisitos de ley (continua, pacífica y pública como propietario durante diez años, o de cinco, cuando median justo título y buena fe) y declara que el demandante ha adquirido la propiedad del bien. (p. 422)

Para el mismo autor, la declaración de prescripción no tiene un efecto retroactivo, efecto que le otorga la jurisprudencia de la Corte Suprema y un sector de la doctrina. El citado autor considera que las normas del Código Civil deben interpretarse de la manera menos gravosa para el titular que va a perder su propiedad. Si se considera que la prescripción tiene efecto retroactivo al momento que inicia la posesión, entonces los frutos del bien le corresponderían al poseedor desde que inició la posesión, aún si fuera de mala fe, o devendrían en ineficaces los actos realizados por el propietario como una hipoteca. El Código Civil no le otorga efectos retroactivos, por lo que no se debería interpretar que la prescripción tiene dicho efecto, debiendo considerarse que se adquiere el bien desde el momento que transcurre el plazo para prescribir (Avendaño, Arana, 2003, pp. 143-144).

La inmatriculación en mérito a la declaración de prescripción adquisitiva, sin el requisito de los cinco años de antigüedad, tiene su antecedente en el III Pleno del Tribunal Registral realizado en sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003^[23], en el cual se estableció el siguiente precedente de observancia obligatoria:

Inmatriculación en mérito a sentencia de prescripción adquisitiva

La sentencia que declara la prescripción adquisitiva de dominio de un predio es título suficiente para la inscripción de primera de dominio en el Registro, no siendo aplicable el requisito de antigüedad previsto en el artículo 2018 del Código Civil. (Criterio adoptado en la Resolución N° 009-97-ORLC/TR del 10 de enero de 1997)

Con relación a la inmatriculación de predio mediante prescripción, se presentaban casos en los que no quedaba acreditado que el derecho del solicitante provenía de un particular. En dicho caso se presume que el derecho de propiedad de ese bien que no corre inmatriculado corresponde al Estado, por lo que este debe ser emplazado. Sobre el tema de las notificaciones en el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, corresponde mencionar el precedente de observancia obligatoria aprobado por el Tribunal Registral en el Pleno XXVII-XXVIII realizado los días 21, 22 y 23 de noviembre de 2007^[24], cuyo texto es el siguiente:

Emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio:

Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo. (Criterio adoptado en la Resolución Nº 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y Nº 520-2007-SUNARP-TR-L del 31 de julio de 2007)

Este precedente, que se refiere a predios ya inmatriculados, señala que, al tratarse de un procedimiento no contencioso notarial, al Registro únicamente le correspondía verificar que el titular registral haya sido comprendido en el trámite. La parte final del precedente es de suma importancia: “bastará constatar que el referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo”. Así, pues, el registrador no puede evaluar los actos procesales internos, es decir, si el notario cumplió debidamente tanto en la forma y en los plazos legales con la notificación del proceso al demandado o emplazado. Por ello es que a las instancias registrales solo les compete examinar que en el título conste como emplazado el titular registral.

Con posterioridad a dicho precedente, los artículos 40 y 41 del Reglamento de la Ley Nº 27157 fueron modificados mediante el artículo 1 del Decreto Supremo Nº 001-2009-VIVIENDA^[25].

Conforme a dichas modificaciones, es diferente el caso cuando el procedimiento de prescripción versa sobre un predio carente de inscripción en el que, por tanto, no hay titular registral y, además, el predio no constituye propiedad de particulares debidamente acreditada.

En este supuesto, el inciso d) artículo del 40^[26] del Reglamento de la Ley Nº 27157 prescribe que el notario notificará a la Superintendencia de Bienes Nacionales (SBN) o al gobierno regional. Y el artículo 41 inciso 4)^[27] del mismo Reglamento señala que cuando se trate de predios del Estado, inscritos o no, el registrador verificará que en el acta notarial se precise haber cumplido con las formalidades de emplazamiento señaladas en el artículo 40, dentro de las cuales se encuentra la de adjuntar en las notificaciones los anexos que acompañan las solicitudes. Ello a fin de que el notificado tenga pleno conocimiento del contenido de la solicitud.

Por ello en el Pleno CXXXII llevado a cabo mediante sesión ordinaria modalidad presencial realizada el día 27 de agosto de 2015, se adoptó el siguiente acuerdo que constituye una precisión al precedente adoptado en el Pleno XXVII-XXVIII sobre emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio mencionado anteriormente. El acuerdo aclaratorio señala lo siguiente:

Emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio

En caso de inmatriculación por procedimiento notarial, si se hubiera acreditado ante el notario que el derecho del solicitante proviene de un particular, deberá constar en el acta dicha circunstancia y el nombre del particular emplazado en el procedimiento.

En caso contrario, en el acta deberá constar el emplazamiento a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales o a los Gobiernos Regionales. En este supuesto será suficiente que el notario deje constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la notificación señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del Reglamento de la Ley 27157.

Fueron fundamentos de dicho acuerdo, conforme al acta del pleno^[28], los siguientes:

Con las modificaciones a los artículos 40 y 41 de Reglamento de la Ley Nº 27157 era necesario aclarar el precedente sobre emplazamiento del titular registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio, sobre todo porque en la primera instancia registral y en el Cuarto Pleno Nacional de Registradores Públicos se había adoptado el siguiente acuerdo:

“No se admite la inscripción de la inmatriculación, si no se acredita previamente haberse notificado a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales o al Gobierno Regional. Por lo tanto: en el presente supuesto sí se efectúa calificación registral respecto de las notificaciones que debe efectuar el notario”.

Como puede verse del acuerdo de los registradores, la calificación alcanzaba a la evaluación de las notificaciones notariales dentro del procedimiento no contencioso. Sin embargo, esta decisión es inadmisible porque ello significaba cuestionar el trámite interno del procedimiento no contencioso, conforme implícitamente lo prohíbe el precedente antes señalado de los Plenos XXVII-XXVIII y explícitamente la Directiva Nº 013-2013-SUNARP-SN^[29] que en su artículo 5.2. establece: “No será materia de calificación la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N^º 27333 y normas complementarias, son de competencia del Notario, ni el fondo o motivación de la declaración notarial”.

Por ello, la notificación a los demandados o emplazados es un acto estrictamente procedimental y debe ser inmune a la calificación registral. No debe perderse de vista que el artículo 40 del Reglamento de la Ley Nº 27157 impone reglas dentro del procedimiento de prescripción que deben ser respetadas por el notario. En otras palabras, es responsabilidad exclusiva del notario cuidar que los demandados o emplazados sean correctamente notificados dentro del procedimiento no contencioso. Conforme a estos argumentos podría concluirse que en el ámbito registral solo es calificable –en aplicación extensiva del precedente indicado en el primer considerando– si la SBN o el Gobierno Regional fueron comprendidos en el procedimiento no contencioso notarial cuando se trata de un predio no inscrito.

Sin embargo, de acuerdo a las modificaciones introducidas a los artículos 40 y 41 del Reglamento de la Ley Nº 27157 también podría interpretarse que en el acta no solo debe figurar como emplazado el gobierno regional o la SBN, sino también debe constar que se le ha entregado los anexos adjuntos a la notificación, es decir, los planos con coordenadas UTM y el fundamento para ello es que el Estado estaba desprotegido, porque en algunos casos no se sabía dónde estaba ubicado exactamente el predio. Por ello se decidió establecer en el Reglamento que los planos con coordenadas UTM deberían ser enviados junto con la notificación a los gobiernos regionales o SBN, que en el acta deba constar dichas precisiones de las notificaciones y que el registrador debe verificar que en el acta conste dicha entrega, no bastando entonces verificar el emplazamiento como en los demás casos en los que el emplazado es un particular. Ahora, en el acta podría decirse una fórmula como “incluyendo los anexos que manda la norma” o “incluyendo los anexos con coordenadas UTM del predio”, “con los requisitos del artículo 40”, cualquier otra frase similar o que se señalen de manera general o se enumere cada requisito, pero tiene que hacerse mención, porque es un mandato del legislador.

Por último, con relación a la prescripción de predios de propiedad del Estado corresponde mencionar otro tema que generaba controversias. La Ley Nº 29618^[30] establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal. Por ello, cuando se presentaban títulos de prescripción adquisitiva de dominio para inmatriculaciones y el notificado o emplazado como propietario era el Estado, los registradores procedían a tachar el título. Dicho tema fue llevado al Pleno LXXXIV realizado mediante sesión extraordinaria y presencial realizada los días 9 y 10 de febrero de 2012 en el cual se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria^[31]:

Prescripción adquisitiva notarial de bienes de dominio privado del Estado

No corresponde a las instancias registrales, por ser de exclusiva responsabilidad del notario, evaluar la aplicación o inaplicación de la Ley 29618 hecha por el citado profesional dentro de un procedimiento no contencioso de prescripción adquisitiva de propiedad. (Criterio sustentando en la Resolución N° 003-2012-SUNARP-TR-T del 06/01/2012)

Los fundamentos de dicho precedente, conforme al acta del pleno, fueron los siguientes.La Ley Nº 29618 suprime la institución de la usucapión respecto de los bienes del dominio privado estatal, pero en absoluto impide el ejercicio del derecho de acción para que los privados que hubiesen adquirido el dominio de tales bienes antes de la vigencia de la ley, puedan solicitar su reconocimiento a través de cualquiera de los procesos o procedimientos establecidos. Además, la citada Ley no ha incluido regulación que prohíba expresamente el inicio de acciones judiciales contra esa regulación.

La Ley Nº 29618 no se aplica retroactivamente y se aplica a las consecuencias o efectos de situaciones jurídicas iniciadas antes de su vigencia, pero no consumadas. Esto es, se aplica a quienes venían poseyendo con arreglo al artículo 950 del Código Civil, pero cuyo plazo de posesión aún no tenía diez años cuando la Ley Nº 29618 entró en vigencia, por tanto, en dicha situación no procede la prescripción. Pero no se aplicará para situaciones jurídicas consumadas antes de la vigencia de dicha ley, es decir, para quienes ya habían ganado el derecho de propiedad por usucapión al contar, al momento que empezó a regir la Ley Nº 29618, con más de diez años de posesión con las características previstas por dicho artículo 950 del Código. En este caso, el propietario –que ya lo es, solo que existe incertidumbre sobre tal condición– no está privado de su derecho de acción para solicitar judicial o notarialmente que se le reconozca su situación jurídica de propietario consumada antes de que rija la Ley Nº 29618. Es exactamente lo que el Tribunal Registral ha hecho respecto de la aplicación de la Ley Nº 26639 en el sentido de que si una carga o gravamen alcanzó la caducidad antes de la entrada en vigencia de las normas que eliminan la caducidad^[32], procede aplicar esta.

Esta interpretación es plenamente congruente con la disposición complementaria transitoria única de la Ley Nº 29618^[33] en cuanto dispone que aquellos poseedores (esto es, quienes aún no son propietarios) de bienes estatales pueden comprarlos.

Las normas del Código Procesal Civil (CPC) son de aplicación supletoria en los procedimientos notariales no contenciosos^[34]. De ahí que, además de la norma notarial que rige la responsabilidad de los notarios en la conducción de los procedimientos no contenciosos^[35], también sean pertinentes los artículos II^[36] y VII^[37] del Título Preliminar del CPC que reconocen al juez como director del proceso encargado de aplicar el derecho pertinente al caso discutido, aunque no haya sido invocado por las partes.

En aplicación de estas normas, el notario es el director del procedimiento no contencioso de que se trate y le compete solo a él “aplicar el Derecho que corresponda”, es decir, seleccionar, interpretar y aplicar las disposiciones legales pertinentes a la incertidumbre jurídica cuya eliminación se pretende a través del procedimiento no contencioso notarial.

Precisamente por ello, el ordenamiento vinculado a la actividad notarial al interior de los procedimientos no contenciosos, a la par que atribuye validez a la actuación o declaración notarial, extrae a estas de los alcances de la calificación registral. Así, el artículo 12 de la Ley Nº 26662 establece que “(e)l documento notarial (generado a consecuencia de un procedimiento no contencioso) es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez”. En línea con este precepto, la Directiva Nº 013-2003-SUNARP/SN (en su parte considerativa y en su numeral 5.2) establece que

(…) no corresponde a las instancias registrales calificar los actos procedimentales realizados por el notario, en virtud de lo expresamente estipulado por las leyes pertinentes, para emitir la declaración correspondiente, ni corresponde, por ende, calificar el fondo o motivación de tal declaración notarial.

Rechazar la prescripción argumentando que es contraria a la Ley N° 29618 o a otra ley referida al fondo de la cuestión constituye una calificación de un aspecto del procedimiento de exclusiva competencia y responsabilidad del notario o del juez. De cierta manera, el examen registral de tal cuestión equivale a sostener que el registrador puede sustituir al notario como director del procedimiento no contencioso, o que puede instituirse en supracontralor de sus actuaciones, todo lo cual es –como ya se señaló radicalmente– contrario a ley, pues la aplicación o inaplicación de disposiciones legales forma parte de la motivación jurídica de la declaración notarial o judicial, esto es, de la propia validez de esta y, por consiguiente, es inmune al control de las instancias registrales.

2.3. Resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por partición

Finalmente, otro de los supuestos de títulos que no requieren la antigüedad de cinco años para la inmatriculación y que ha dado mérito a pronunciamientos del Tribunal Registral es el caso de las adjudicaciones judiciales en caso de remate o partición, supuesto distinto al de la adjudicación por división y partición convencional a que se refiere el precedente de observancia obligatoria que motiva el presente artículo.

Cabe señalar que el supuesto de la adjudicación por remate judicial tiene su antecedente en el III Pleno realizado mediante sesión ordinaria realizada los días 21 y 22 de febrero de 2003 en el cual se aprobó el siguiente precedente^[38]:

Inmatriculación de predio adjudicado judicialmente

Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudicado judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil. (Criterio adoptado en la Resolución N° 188-2002-SUNARP-TR-L del 13 de diciembre de 2002)

La adjudicación judicial por remate se encuentra regulada en el artículo 725 y siguientes del CPC. El artículo 739 regula la transferencia de inmueble señalando que:

En el remate de inmueble el juez ordenará, antes de cerrar el acta, que el adjudicatario deposite el saldo del precio dentro de tercer día.

Depositado el precio, el juez transfiere la propiedad del inmueble mediante auto que contendrá:

1. La descripción del bien;

2. La orden que deja sin efecto todo gravamen que pese sobre este, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derechos de uso y/o disfrute, que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca materia de ejecución.

3. La orden al ejecutado o administrador judicial para que entregue el inmueble al adjudicatario dentro de diez días, bajo apercibimiento de lanzamiento. Esta orden también es aplicable al tercero que fue notificado con el mandato ejecutivo o de ejecución; y

4. Que se expidan partes judiciales para su inscripción en el registro respectivo, los que contendrán la transcripción del acta de remate y del auto de adjudicación.

Como hemos señalado, en el caso de los títulos supletorios y prescripción adquisitiva de dominio, no se exige que tenga una antigüedad determinada. Ello se debe a que en dichos casos nos encontramos frente a un título otorgado por el juez o, por el notario, quienes, previa verificación correspondiente, comprueban que el solicitante era propietario del bien inmueble materia del procedimiento, por lo tanto, nos encontramos frente a títulos que nos dan certeza acerca del dominio. En el caso de la adjudicación judicial por remate ocurre algo similar, pues existe certeza respecto de la propiedad alegada por el litigante en razón a que lo adquirió en mérito a una adjudicación judicial por remate del inmueble, conforme al artículo 739 del Código Procesal Civil y, por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que han transcurrido cinco años desde la adjudicación para sanear algún defecto de su título, siendo aplicable en este caso, por analogía, el tratamiento dado a los títulos supletorios y a la prescripción, en el sentido de que no se requiere que el título tenga una antigüedad determinada.

Por último, un requisito común para las sentencias que ameriten la inmatriculación, independientemente de la materia del proceso judicial, es que en todos los casos debe acreditarse que la resolución ha quedado consentida o ejecutoriada. Ello conforme al precedente de observancia obligatoria aprobado en el V Pleno del Tribunal Registral llevado a cabo mediante sesión ordinaria realizada los días 5 y 6 de setiembre de 2003^[39] en el que se aprobó lo siguiente:

Inscripción sobre la base de resolución judicial

Solo las resoluciones judiciales que den lugar a inscripciones definitivas requieren la constancia de haber quedado consentidas o ejecutoriadas, en aplicación del artículo 51 del Reglamento General de los Registros Públicos. (Criterio adoptado en la Resolución Nº 237-2002-ORLC/TR del 30 abril de 2002)

La inmatriculación es un asiento definitivo y no procede, respecto del ella, anotación preventiva. Entonces, al dar mérito siempre a un asiento definitivo debe acreditase que la sentencia ha quedado consentida o ejecutoriada, conforme al RGRP y al precedente antes señalado.

Conclusiones

1. La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro y que, como regla general, implica la primera de dominio. Dicho acto es muy importante, no solo por constituirse en el inicio de la historia registral de todo predio, sino que también con la inmatriculación podrán acceder al Registro todos los actos posteriores con relación al mismo, como la independización, la habilitación urbana, las declaratorias de edificación, el reglamento interno con independización, entre otros, actos que en cadena constituyen requisito previo para que finalmente se inscriban los actos que implican en estricto la circulación de los bienes, como transferencias, anticipos de legítima, hipotecas, embargos, etc. De allí la importancia de la inmatriculación en el comercio inmobiliario.

2. Además, con la inmatriculación se habrá alcanzado la seguridad jurídica que otorga el Registro y que radica no solo en la publicidad, sino también en los efectos que se derivan de dicha publicidad, como es la seguridad de la que goza el adquirente del derecho que se inscribe, siendo además que la inscripción le otorgará prioridad con relación a otros derechos que si bien pueden no ser incompatibles, sí podrían generar algún perjuicio al titular.

3. La inmatriculación es la expresión del principio de especialidad o determinación que rige nuestro sistema registral, por cuanto por cada predio que se inmatricula se apertura una partida registral en la cual se extenderán todos los asientos referidos al mismo, hasta que el predio sufra alguna modificación física como independización o acumulación, en cuyo caso se asignará una nueva partida por cada predio que se independice o resulte de la acumulación.

4. La inmatriculación constituye la excepción a otro principio: el de tracto sucesivo, y es que por tratarse de la primera inscripción sobre la historia de un predio, no podría cumplirse con el citado principio elemental que también guía nuestro sistema registral referido a que solo puede inscribirse un derecho, si se encuentra inscrito el derecho de donde emana. A diferencia de los demás derechos, el que motiva la inmatriculación no deriva de otro inscrito.

5. Con relación al título de propiedad que da mérito a la inmatriculación, surge la necesidad de tener mayor certeza sobre la existencia del derecho que se va a inscribir, pues no existe ninguna referencia inscrita que sustente el derecho adquirido en el título que se presenta. Por ello, el artículo 2018 del Código Civil señala que para la primera inscripción de dominio se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años, es decir, el título inmatriculador debe tener cinco años o más de antigüedad a la fecha de presentación al Registro. El fundamento de este plazo es que se presume la posesión de quien inmatricula, por ello se requiere que cumpla el plazo de cinco años para adquirir por prescripción corta y con ello sanear cualquier defecto que perjudique el título de adquisición.

6. El problema que se presentó a nivel registral es que no se tenía claro desde cuándo se computaba el plazo de los cinco años pues el artículo 2018 del Código Civil establece que se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años, pero no especifica a qué título se refiere, es decir, si al título como instrumento público o al título en sentido material, entendiéndose por este último el documento privado de adquisición que tenga fecha cierta. El artículo 17 del RIRP dilucida lo que el citado Código no hace y, aparentemente, queda establecido en forma clara que lo que debe tenerse en cuenta es la fecha cierta del título. Sin embargo, dicha claridad no lo era para las instancias registrales, habiendo el Tribunal Registral optado por la posición de que el cómputo del plazo de antigüedad se efectúa a partir de la fecha del instrumento público en el que consta la adquisición, acorde con el artículo 2010 del Código Civil que consagra el principio de titulación auténtica.

7. Dentro de los títulos que pueden ameritar la inmatriculación, actualmente el Tribunal Registral ha variado su criterio, contenido en reiterada jurisprudencia, mediante la aprobación de un precedente de observancia obligatoria en el sentido de que el título de adjudicación convencional por división y partición se reputa como un título de adquisición del íntegro del predio y que, por tanto, puede ameritar la inmatriculación.

8. Pero la inmatriculación también puede extenderse en mérito a títulos que no requieren la antigüedad de cinco años, porque se entiende que en estos no existen posibles vicios en la titularidad que necesiten ser saneados con el transcurso del tiempo y ello se debe a que en el otorgamiento de dichos títulos interviene una autoridad que dirige el proceso, siendo dicho proceso garantía de un título válido. Estos títulos pueden ser sobre formación de títulos supletorios, prescripción adquisitiva de dominio, resolución que disponga la primera inscripción de bienes de dominio público o dominio privado del Estado, o la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales, actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de comunidades campesinas o resolución judicial de adjudicación del predio por remate o por partición.

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^[1] Publicada en el diario oficial El Peruano, el 4 de mayo del 2013.

^[2] Publicado en el diario oficial El Peruano el 13 de mayo del 2021.

^[3] El artículo 1046 del Código Civil de 1936 establecía: “Para la inmatriculación o primera inscripción de dominio de un predio, se deberá exhibir títulos por un período interrumpido de diez años, o en su defecto, títulos supletorios. Lo dispuesto en este artículo es sin perjuicio de lo que se establezca en leyes especiales”.

^[4] Así consta de las Resoluciones Nº 379-2018-SUNARP-TR-A del 5 de junio del 2018, Nº 344-2018-SUNARP-TR-A del 25 de mayo del 2018, entre otras.

^[5] El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos ha sido aprobado por Resolución Nº 126/2012/SUNARP/SN publicado en el diario oficial El Peruano el 19 de mayo del 2012.

^[6] Publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de octubre de 2004.

^[7] Moisset de Espanés, Luis. Notas sobre el justo título y la prescripción adquisitiva decenal. Disponible en http://www.bibliotecacpa.org.ar/greenstone/collect/facagr/index/assoc/HASH2bcb.dir/doc.pdf

^[8] El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite la inmatriculación por partición, pero cuando esta proviene de sede judicial, en el entendido que la existencia de la copropiedad previamente ha sido verificada por el juez.

^[9] Así consta en el artículo 950 del Código Civil que señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario a los cinco años si media justo título y buena fe.

^[10] Así queda establecido en el artículo 949 del Código Civil que señala: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.

^[11] Así consta en el artículo 1625 del Código Civil que señala: “La donación de inmuebles, debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmueble o inmuebles donados, de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad”.

^[12] El principio de titulación auténtica también se encuentra contenido en el numeral III del Título Preliminar del RGRP: “Principio de rogación y de titulación auténtica. Los asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. (…)”.

^[13] Ver https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398972/CLVII-PLENO-TR-SUNARP.pdf

^[14] Publicado en el diario oficial El Peruano el 11 de marzo de 2016.

^[15] Principios de la administración de justicia: “Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional: (…) 5. La motivación escrita de las resoluciones judiciales en todas las instancias, excepto los decretos de mero trámite, con mención expresa de la ley aplicable y de los fundamentos de hecho en que se sustentan. (…)”.

^[16] “Artículo 12.- Motivación de resoluciones. Todas las resoluciones, con exclusión de las de mero trámite, son motivadas, bajo responsabilidad, con expresión de los fundamentos en que se sustentan. Esta disposición alcanza a los órganos jurisdiccionales de segunda instancia que absuelven el grado, en cuyo caso, la reproducción de los fundamentos de la resolución recurrida, no constituye motivación suficiente”.

^[17] Contenido y suscripción de las resoluciones. “Artículo 122.- Las resoluciones contienen: (…) 3. La mención sucesiva de los puntos sobre los que versa la resolución con las consideraciones, en orden numérico correlativo, de los fundamentos de hecho que sustentan la decisión, y los respectivos de derecho con la cita de la norma o normas aplicables en cada punto, según el mérito de lo actuado; (…)”.

^[18] CHAMORRO BERNAL, Francisco. (1994). La tutela judicial efectiva. Barcelona: Bosch, pp. 210-211.

^[19] Ver https://www.pj.gob.pe/wps/wcm/connect/1d5be0004fe7df38ab27ebbf83c04674/IX+Pleno+Casatorio+Civil.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=1d5be0004fe7df38ab27ebbf83c04674

^[20] Artículo 912: Presunción de propiedad. “El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho inscrito”.

^[21] Publicado en el diario oficial El Peruano el 8 de julio de 2009.

^[22] Ver https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398651/XLIX-PLENO-TR-SUNARP.pdf

^[23] Publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de junio de 2003.

^[24] Publicado en el diario oficial El Peruano el 1 de marzo de 2008.

^[25] Publicado en el diario oficial El Peruano el 5/2/2009.

^[26] “Emplazamiento.- El notario notificará necesariamente:

a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado.

b) El titular registral del terreno y/o de la edificación.

c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud

d) A la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales - SBN o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes estatales, en caso de que el predio no se encuentre inscrito en el Registro de Predios y no constituya propiedad de particulares debidamente acreditada.

Las notificaciones se efectuarán adjuntando la integridad de los anexos de las respectivas solicitudes y se regirán supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Código Procesal Civil. El incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del trámite. (…)”.

^[27] “Artículo 41.- Substantación del procedimiento (…) Cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de la prescripción adquisitiva o formación de títulos supletorios en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40. Asimismo, cotejará la adecuación de los antecedentes registrales con la rogatoria, quedando exento de calificar la validez de los actos procedimentales que son de competencia del Notario, así como el fondo o motivación de la declaración notarial”.

^[28] Ver https://cdn.www.gob.pe/uploads/document/file/1398753/CXXXII-PLENO-TR-SUNARP.pdf

^[29] Directiva que uniformiza criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial aprobada por Resolución Nº 490-2003-SUNARP/SN publicada en el diario oficial El Peruano el 16 de octubre del 2003.

^[30] Publicada en el diario oficial El Peruano el 24 de noviembre del 2010.

^[31] Publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2012.

^[32] “Pueden cancelarse en mérito a la Ley N° 26639 los gravámenes cuyo plazo de caducidad se haya cumplido entre el 25 de setiembre de 1996 (fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26639) y el 9 de diciembre de 1996 (fecha de publicación de la Ley Nº 26702), aun cuando hayan sido constituidos a favor de entidades del sistema financiero” (criterio adoptado en la Resolución Nº 040-2002-ORLVTR del 22 de marzo de 2002, publicada el 5 de abril de 2002).

“Procede cancelar por caducidad, con la formalidad establecida en la Ley Nº 26639, las anotaciones de medidas cautelares y de ejecución, cuando la caducidad se ha producido con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley Nº 28473 que modificó el artículo 625 del Código Procesal Civil” (criterio sustentado en las Resoluciones Nº 407-2005-SUNARP-TR-L del 8 de julio de 2005, N° 408-2005-SUNARP-TR-L del 8 de julio de 2005, N° 406-2005-SUNARP-TR-L del 8 de julio de 2005 y N° 121-2005-SUNARP-TR-A del 8 de julio de 2005).

^[33] “Disposición complementaria transitoria única.- Aplicación de la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, y su reglamento. Las personas naturales o jurídicas que, a la fecha de la entrada en vigencia de la presente Ley, se encuentren ocupando inmuebles de propiedad estatal, con excepción de bienes municipales, que cumplan con los requisitos establecidos en la Ley N° 29151, Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales, y su reglamento pueden acogerse a los mecanismos de compraventa a valor comercial establecidos en dichas normas”.

^[34] Ley Nº 26662: “Artículo 3.- Actuación Notarial.- La actuación notarial en los asuntos señalados en el Artículo 1, se sujeta a las normas que establece la presente ley, y supletoriamente a la Ley del Notariado y al Código Procesal Civil.

Solo podrán intervenir en procesos no contenciosos, los notarios que posean título de abogado”.

^[35] Ley Nº 26662.- “Artículo 4.- Responsabilidad de los Notarios.- El notario en el ejercicio de la función debe abstenerse de autorizar instrumentos públicos contrarios a normas de orden público.

En caso de incumplimiento, asume las responsabilidades que determinan los Artículos 144º y 145º de la Ley del Notariado”.

^[36] Numeral II.- “Principio de dirección e impulso del proceso. La dirección del proceso está a cargo del Juez, quien la ejerce de acuerdo a lo dispuesto en este Código.

(…)”.

^[37] Numeral VII.- “Juez y derecho. El Juez debe aplicar el derecho que corresponda al proceso, aunque no haya sido invocado por las partes o lo haya sido erróneamente. (…)”.

^[38] Publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de junio de 2003.

^[39] Publicado en el diario oficial El Peruano el 20 de octubre de 2003.