RESUMEN

El autor opina que el Club Libertad no hubiese tenido impedimento de adquirir el bien de dominio privado del Estado si luego del año 1991 (fecha de caducidad de la enfiteusis), y 10 años en adelante, hubiese ejercido la posesión de manera continua, pacífica, pública y como propietario. A criterio de la Corte esto último no fue debidamente acreditado. Sin embargo, considera que, de haberse presentado todos los elementos probatorios necesarios para acreditar, a partir de dicho momento el animus domini para prescribir, ello hubiera sido totalmente posible. El autor brinda también sus reflexiones sobre aspectos importantes del proceso, afirmando por ejemplo que la parte demandante cayó en contradicción puesto que en un primer momento se esforzó por señalar que ser enfiteuta no era impedimento para adquirir la propiedad del bien por prescripción adquisitiva de domini; sin embargo, luego negaron que en algún momento el inmueble haya contado con alguna cesión enfitéutica.

PALABRAS CLAVE: Club Libertad / Usucapión / Animus domini / Interversión del título posesorio / Enfiteusis / Bien público / Posesión

Recibido: 06/02/2021

Aprobado: 12/02/2021

* Socio del área inmobiliaria del Estudio Jurídico Hernández & Cía. Profesor de la maestría de Derecho Civil de la Pontificia Universidad Católica del Perú y de la Facultad de Derecho en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas.

INTRODUCCIÓN

El día 21 de enero de 2020, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República emitió la Sentencia en Casación Nº 5432-2018, cuyo análisis, incluyendo los pronunciamientos en instancias previas, forma parte del presente trabajo. La controversia dilucidada por la Corte gira en torno a una venta enfitéutica y la posibilidad de aplicar la prescripción adquisitiva de dominio en función del animus domini con el que podría actuar el enfiteuta. En esa línea, corresponde revisar el contexto del caso, siendo necesario hacer un recuento breve sobre los conceptos fundamentales que debieron ser abordados en el mismo.

I. ANTECEDENTES

A modo de resumen, describiremos brevemente el petitorio y hechos relevantes del caso. El Club Libertad es el demandante (en adelante, CL o el Demandante), y la Municipalidad Provincial de Trujillo (MPT), la Sociedad de Beneficencia Pública de Trujillo (SBPT), Procurador Público del Ministerio de la Mujer y Desarrollo Social - Mimdes son los demandados (en adelante, los Demandados).

Petitorio:

- Declaración de propietario por prescripción adquisitiva del inmueble ubicado en la calle San Martín Nº 299, esquina de las calles Bolognesi cuada 2, S/N Avenida España y calle San Martín, del Centro Histórico de Trujillo (en adelante, el Inmueble) y la orden de cancelación de Asiento Registral en contra de la MPT.

Hechos:

- El Demandante se encuentra en posesión continua, pacífica y pública como propietario del Inmueble durante más de un siglo.

- La posesión del Demandante fue reconocida en Sesión del Concejo Municipal del año 1860 debido a que un sargento de apellido Hurtado cedió el terreno a favor de un grupo de trujillanos para que tomen dicho predio y lo utilicen en el ejercicio de tiro al blanco.

- La MPT señala que es falso que el CL ejerza posesión como propietario del Inmueble, pues ocupa el bien por la cesión a tiempo indefinido y sin pago alguno otorgada por la comuna demandada.

- Con fecha 14 de octubre de 1903 la MPT logró anotarse como propietario del Inmueble ante el Registro de Propiedad Inmueble de La Libertad.

- Margesí Manucci registra en 1922 el Inmueble como propiedad de la MPT, indicando la cesión en uso a favor del CL.

- La MPT no tiene a su favor la primera inscripción de dominio, sino una anotación provisional de fecha 5 de noviembre de 2008, por lo que es contradictoria la pretensión de cancelación de una primera inscripción de dominio.

- La SBPT tiene la primera inscripción de dominio del Inmueble, promovido por la MPT.

- La SBPT señala que es falso que el Demandante se encuentre en posesión. Ello debido a que los “terrenos accesorios”, dentro de los cuales se encuentra el Inmueble, fueron transferidos mediante “venta enfitéutica” (del 50 %) en 1890 por tres viudas civiles y en 1893 se transfirió el 50 % restante.

- El Mimdes señala que el Demandante no ejerce posesión pacífica, pues enfrentó un proceso de reivindicación e inició un proceso de título supletorio sobre el Inmueble, por lo que se produjo la interrupción del plazo prescriptorio, reiniciándose a partir del 14 de agosto de 2011.

- Además, el Inmueble se encuentra fuera del área actualmente ocupada, la cual es propiedad de la CBPT.

Controversia:

- Si el CL ha podido probar cumplir con los requisitos legales para ser declarado propietario del Inmueble mediante prescripción adquisitiva de dominio.

Análisis del Juzgado:

- Se desconoce la fecha y área cedida por el sargento Hurtado.

- El CL, ejerciendo la posesión, celebra dos contratos de venta con Manuel Hurtado, una en 1890 mediante escritura pública, en la que se transfiere mitad de la casa huerta y terrenos accesorios, no precisando el área transferida y el otro mediante escritura pública de 1893 por el cual el mismo vendedor transfiere al Demandante la otra mitad de la casa huerta y terrenos accesorios, no precisando el área transferida. Cabe mencionar que el Sr. Hurtado si contaba con título de dominio de fecha 1 de mayo de 1867. Estos contratos generaron que el CL haya adquirido el dominio útil, conservando el dominio directo la Cofradía Nuestra Señora del Rosario.

- Que, la cesión municipal fue un error realizado por el presidente del CL, quien, actuando de buena fe, consideró que el terreno adyacente era ejido, cuando en realidad era del Sr. Hurtado.

- Los actos celebrados por Manuel Hurtado y el CL fueron venta enfitéutica. Esto, debido a que los terrenos accesorios se encontraban afectados por censo enfitéutico (transferencia del dominio útil, manteniendo el dominio directo). Así, el objeto de la venta fue el dominio útil del cual era titular el Sr. Hurtado, conservando el dominio directo la Cofradía Nuestra Señora del Rosario. Las partes actuaron de buena fe pues el Sr. Hurtado informó al CL la existencia de un censo enfitéutico que afectaba los terrenos transferidos a favor de la Cofradía Nuestra Señora del Rosario –esta tenía el dominio directo y la facultad de poder vender el Inmueble. En ese sentido, los inmuebles de dominio directo de la Cofradía, como el ocupado por el CL pasaron a formar parte del patrimonio de la SBPT y tener calidad de bien público o estatal.

- La inscripción provisional no es una calidad definitiva de propietario.

- El Margesí de la MPT no es prueba suficiente de la condición de ejido municipal del Inmueble ocupado por el CL, puesto que la naturaleza jurídica del registro administrativo, no produce efectos jurídicos.

- La Sesión de Consejo de 1890 no prueba condición de ejido municipal del área ocupada por el CL.

- La MPT no ha probado que el área ocupada por el CL sea de su propiedad –el Inmueble tiene calidad de bien público o estatal– sin finalidad pública. En ese sentido, es un bien estatal privado.

- El juez de primera instancia considera que un bien estatal privado si puede ser objeto de prescripción adquisitiva de dominio, siempre y cuando el poseedor demandante hubiera cumplido todos los requisitos señalados en el Código Civil antes de la entrada en vigencia de la Ley Nº 29618, antes del 25 de noviembre de 2010.

- La posesión del CL es desde 1890, continua y notoria, no hay evento por el cual el CL haya dejado de ejercer la posesión del bien.

- El proceso de reivindicación del Inmueble no afecta el carácter pacífico de la posesión del CL, por cuanto para producir tal efecto se requiere que el demandante sea el titular del bien, lo cual no ocurrió en el caso concreto, pues la demanda fue rechazada.

- Sobre la posesión pública, es un hecho notorio que el CL ejerce la posesión en forma pública y desde larga data.

- Sobre la posesión en calidad de propietario, la posesión inmediata era ejercida por el enfiteuta (Cofradía Nuestra Señora del Rosario), lo cual impedía que el CL adquiera por usucapión el bien enfitéutico, pues se reconocía la existencia de otra persona con un mejor derecho de propiedad sobre el bien –no concurre la posesión prescriptoria exigida por el legislador del Código Civil de 1852.

- La causa posesoria del CL definida por las ventas de 1890 y 1893 impide que la posesión haya sido a título de propietario, pues fue una posesión inmediata.

- Cabe mencionar que el censo enfitéutico vencía en 1997. En ese sentido, ¿puede el CL, tras la extinción del censo enfitéutico, adquirir la propiedad del bien poseído por usucapión? La legislación peruana no impide que el poseedor de un bien sin título posesorio –y en la medida en que no exista un mandato judicial que le ordene restituirlo– adquiera la propiedad del referido bien mediante usucapión, siempre y cuando prueba la concurrencia de la totalidad de requisitos de la posesión prescriptoria y el tiempo legalmente exigidos.

- La Cofradía también celebró una venta enfitéutica (del dominio útil) con María Andrea Herreda por 150 años, el cual venció el 30 de septiembre de 1991. En ese sentido, tras la extinción del censo enfitéutico y ejercicio de la posesión en forma precaria, el CL no empieza a poseer a título de propietario de manera automática –este cambio debe quedar exteriorizado a través de actos posesorios a título de propietario como actos dominiales, notorios, públicos, distintos de los realizados durante la vigencia de la relación jurídica proveniente de la primigenia causa posesoria.

- No se muestran pruebas que acrediten posesión a título de propietario del CL luego de 1991. Las DJ por concepto de impuesto predial no constituyen prueba de posesión a título de propietario porque desde 1841 se pagaba contribución predial como titular del dominio útil del Inmueble. Los recibos de pago por agua, alcantarillado y luz tampoco son pruebas, puesto que el CL no ha probado que recién tras la extinción del contrato de enfiteusis en 1991 llegó a registrarse como usuario de tales servicios.

- Debido a que el CL no poseyó el Inmueble a título de propietario desde 1991, no se adquirió mediante usucapión la propiedad del Inmueble.

Se declara infundada la demanda de prescripción adquisitiva de dominio interpuesta por el CL. No obstante, el Demandante formula una apelación a la Resolución 93, sobre la cual se expide la Sentencia de Vista –Tercera Sala Civil Corte Superior de Justicia de La Libertad– Expediente Nº 03566-2009-0-1601-JR-CI-07. Los hechos no cambian. Sin embargo, haremos un recuento de los fundamentos de la apelación:

- En los contratos de venta a favor del CL no se hace mención a la existencia de enfiteusis, sino que se establece una transferencia perpetua y definitiva.

- No se ha tenido en cuenta que según las escrituras públicas presentadas por la SBPT, existen dos terrenos, uno con enfiteusis y otro sin carga (casa huerta).

- Los Demandados no han acreditado que el área materia de prescripción y que posee el CL es la misma área sobre la cual se constituyó una enfiteusis a favor de María Andrea Herrada y posteriores compradores. Además, que de la revisión de la escritura pública de 1841 se advierte que el área de censo enfitéutico no coincide con el área que viene ocupando el CL. En ese sentido, no está acreditado que el área de enfiteusis es la misma área que viene ocupando el CL y no es admisible pensar que es un bien estatal, ello porque en la Ley de 1889 no se señala que los bienes que administran las Sociedades de Beneficencia pasen a dominio de las Cofradías. Además, que el CL nunca se comportó como enfiteuta, pues nunca pagó el canon anual. El CL habría adquirido la propiedad por usucapión en 1937. Además, asumiendo la teoría del juez de primera instancia que el área materia de prescripción es la misma que de la enfiteusis, si habría operado la inversión de la causa posesoria, pues una vez vencido el censo enfitéutico, el CL ejerció la posesión como propietario acreditado en el pago de impuesto predial y demás actos de defensa y formalización de propiedad, refacciones y mejoras.

Análisis de la Sala:

- No se puede cambiar la condición posesoria porque el Código Civil no reconoce dicha posibilidad. No obstante, un sector de la doctrina reconoce la interversión por oposición frente al causante de la posesión, para que en concepto distinto al de propietario, pase a tener animus domini con actos notorios, concluyentes e inequívocos que impliquen despojo en contra del titular, por lo que debe ser notificado fehacientemente al poseedor mediato o a través de actos positivos de dominio que sean conocibles por el propietario. El otro supuesto de cambio de condición posesoria se da por título conferido por tercero en donde este le otorga un título al poseedor por concepto distinto al de propietario y en donde aquél podrá iniciar una posesión con animus domini. Pero como no hay jurisprudencia nacional sobre la interversión, esta se rechaza.

- Se señala que el apelante nunca cuestionó las escrituras públicas de enfiteusis, sino que incluso aduce como tesis de defensa que nunca se comportó como enfiteuta y que la Cofradía tampoco efectuó reclamo para la devolución del bien, aceptando que si existió el censo enfitéutico sobre el Inmueble que posee.

- El CL, en 1893, se hizo propietario de una “Casa Huerta” que perteneció a Manuel Vicente Merino, de quien sus hijos heredaron y en 1858 vendieron a José María de la Puente, quien a su vez en 1867 le cedió en venta a Manuel Hurtado quien lo transfirió al CL en la fecha indicada.

- Que, además de la “Casa Huerta”, el CL también adquirió por “traspaso” unos “terrenos sujetos a enfiteusis” los cuales pertenecen a la Cofradía (actualmente administrados por la SBPT). La Cofradía celebró un contrato enfitéutico con María Andrea Herrada en 1841 por 150 años. Los herederos de María Andrea consolidaron la propiedad de la “Casa Huerta” y también se obligaron por el contrato enfitéutico suscrito por su madre. En ese sentido, en 1858 los herederos vendieron la “Casa Huerta” y cedieron en enfiteusis los “Terrenos de la Cofradía” a José María de la Puente, quien hizo lo mismo con Manuel Hurtado en 1867 y éste finalmente con el CL en 1890 y 1893.

- En ese sentido, el terreno adquirido por CL si estuvo sujeto a enfiteusis, constituido primigeniamente por la Cofradía a favor de María Andrea Herrada, para luego ser “cedida” o “traspasada” a los compradores que le sucedieron hasta llegar al CL, actual poseedor.

- Debido a un análisis de antecedentes, el CL ocupa los terrenos sujetos a enfiteusis, pertenecientes a la Cofradía y hoy administrados por la SBPT, los cuales fueron cedidos por la Cofradía a María Andrea Herrada en 1841.

- Además, si bien la ley de 1889 señaló que las Sociedades de Beneficencia Pública (Cofradías) se iban a encargar de la administración de los bienes, con ley publicada en 1893 se señala que son bienes propios de las Sociedades o establecimientos públicos de Beneficencia los muebles e inmuebles que actualmente están en posesión. Además, mediante DL Nº 256 de 1983 se señaló que constituye patrimonio de las Sociedades y Juntas los bienes muebles e inmuebles que se encuentran bajo su dominio.

- En ese sentido, como el bien ocupado por el CL pasó a formar parte del patrimonio de la SBPT, es un bien público o estatal.

- Asimismo, si bien la accionante del CL no cumplió con pagar el canon ello no implica que el contrato enfiteuta no estuviera vigente, puesto que recién a partir de 1991 se debe evaluar si el CL cumple con el animus domini para poder prescribir.

- El CL nunca exteriorizó en forma indubitable actos posesorios a título de propietario.

Se confirma la sentencia de primera instancia. Sin embargo, el Demandante lleva el caso a Casación, con el siguiente sustento:

- Se ha dado una infracción normativa al artículo 139, incisos 3 y 5 de la Constitución y el artículo 197 del CPC –inaplicación del principio de valoración conjunta de la prueba–, por lo cual es arbitraria. La única prueba de sustento de la sentencia es una “ayuda memoria” llena de falsedades, por lo que la valoración de la única prueba es arbitraria, absurda, irracional, sesgada y unilateral.

- Infracción normativa de los artículos 188, 197, 233, 239, 242, 243, 246, 247, 262, 266, 300 y 301 del CPC. La sentencia ha considerado a la ayuda memoria como un peritaje y no como un documento privado de tercero, por lo que solo contiene una opinión y ni siquiera una declaración jurada.

- Infracción normativa del artículo 196 del CPC. La sentencia ha invertido la carga de la prueba, porque el Demandante acreditó la posesión, sus cualidades y el plazo, por lo que la exacta ubicación del predio y su relación con los títulos enfiteusis es un hecho impeditivo de la pretensión, cuya carga corresponde a la parte demandada. Ello constituye una afectación al debido proceso y la motivación interna.

- Infracción normativa al artículo 122, inciso 4 del CPC. Se infringe el principio lógico de no contradicción, porque se establece que el Demandante es enfiteuta pero se agrega que dicho hecho no está probado, pues le correspondía al actor la carga de la prueba sobre la condición del terreno ocupado, vulnerando así el debido proceso. También la sentencia infringe el derecho a la propiedad y su inviolabilidad.

- Inaplicación de las leyes 23 y 24, titulo 15, libro 10 de la novísima recopilación de 1805; artículo 3 de la Ley de introducción del Código Civil de 1851, artículos 1886, 1888 y 1890 del Código Civil de 1852, artículos 1, 2 y 3 de la Ley Nº 1447, artículo 1826 del Código Civil de 1926 y artículo 2120 del Código Civil de 1984. Se señala que el enfiteuta es un tipo de propietario, por tanto, bajo la premisa que el demandante ha sido enfiteuta, la prescripción igual es factible.

- Infracción normativa del artículo 195 del Código Civil. El enfiteuta si pretense convertirse en propietario, por tanto, el vencimiento de la enfiteusis no altera la situación precedente, sino se produce la continuidad del mismo estado posesorio, sin necesidad del acto concluyente específico.

Análisis de la Corte:

- Se advierten dos áreas diferenciadas adquiridas por el CL: la Casa Huerta y los terrenos accesorios. Se reconoce sobre estos una venta enfitéutica por un total de 150 años.

- Sobre la ayuda memoria: hay una exigencia del juez de no omitir la valoración de aquellas pruebas que son aportadas por las partes al proceso y la exigencia que dichas pruebas sean valoradas motivadamente. La ayuda memoria fue presentada por la parte demandada en su escrito de contestación y admitido por el juzgado, no habiéndose presentado hasta entonces cuestionamiento alguno a las conclusiones que contiene, pese a haber sido notificado a las partes. Además, el ingeniero que realizó dicha ayuda memoria, fue interrogado como testigo en la audiencia de pruebas y no se cuestionó su verosimilitud.

- Por otra parte, el Demandante omitió presentar toda la información relacionada con la ubicación del Inmueble –no se puede alegar inversión de la carga de la prueba a la demandada porque esta ha cumplido con sustentar documentalmente los fundamentos de su contestación y oposición a la demanda.

- No cabe duda de que con el CL se celebraron ventas enfitéuticas de fecha 1890 y 1893.

- No se ha infringido el derecho de propiedad porque los bienes de dominio de las Cofradías son bienes estatales.

- La enfiteusis es un derecho real por el cual una persona transfiere a otra el dominio útil de un fundo, por cierto rédito o canon anual, conservando su dominio directo. El censo enfitéutico tenía una duración de 150 años que concluía en 1991. Se considera que el CL no podría adquirir la propiedad del Inmueble por usucapión durante la vigencia del Censo porque desde la escritura pública de 1841 celebrado entre la Cofradía y María Andrea Herrada, se reconoce el dominio directo de ella y el posterior retorno del dominio útil a la esfera patrimonial de la Cofradía. Si bien el enfiteuta, durante la duración del censo, ejercía posesión como propietario útil del bien, este animus que regula el contrato no puede asimilarse al animus domini que exige una usucapión, por lo que es un título emanado por el propietario lo cual desvanece el ánimo o intención de poseer como propietario exclusivo y a título de tal. Además, la demora en el pago del canon anual no resulta procedente como justificación para negar los efectos jurídicos de la enfiteusis porque solo es un incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta, mas no desconoce dicha relación. Por ello, la condición jurídica de poseedor enfiteuta del CL se mantuvo durante la vigencia de la enfiteusis, la cual concluyó en 1991.

- No se ha demostrado el ejercicio de la posesión como propietario durante 10 años.

Como se indica en los argumentos precedentes, el recurso de Casación fue declarado infundado. Sin embargo, el caso presenta un voto discordante del señor Juez Supremo Hurtado, quien elabora los siguientes argumentos:

- Para que se constituya la prescripción adquisitiva se requiere de la posesión como elemento de justicia y de un largo periodo de tiempo como elemento de seguridad. También debe presentarse la inacción del propietario, quien no reclama jurídicamente la devolución del bien poseído por un tercero.

- El CL viene ocupando un predio que originalmente comprendía dos áreas: Casa Huerta (mediante venta en propiedad) y terreno accesorio (por contrato enfitéutico) y no como el juez de primera instancia señaló “todo el predio se encuentra en enfiteusis”. No obstante, el colegiado superior concluye que el CL está ocupando los terrenos accesorios sujetos a la venta enfiteusis pertenecientes a la Cofradía, que actualmente se encuentra administrado por la SBPT.

- La ayuda memoria no debe ser considerada un medio probatorio definitivo, pues carece de sostenibilidad y credibilidad. Además, no puede ser considerada como una pericia.

- Ante la ausencia de la realización de una pericia ordenada por el juez de la causa, a efecto de contratar el informe de parte, se ha afectado el debido proceso y la motivación de la decisión emitida por las instancias de mérito, ya que el informe ha sido el sustento para concluir que la parte demandante viene ocupando el “terreno accesorio”. Causal de nulidad insubsanable.

- El enfiteuta ejerce todos los derechos inherentes a la condición de propietario porque la Ley Nº 1477 señala “cualesquiera de los dueños, directo o útil, puede solicitar la consolidación”. El enfiteuta ejerce la posesión del bien con el animus domini, empero, luego de fenecida la enfiteusis y con la continuación en posesión del bien por parte del ex enfiteuta.

- No se han analizado los motivos para concluir que la parte demandante no presenta la condición de poseedor bajo el concepto de propietario, toda vez que no se ha verificado el animus domini en el acto jurídico de la enfiteusis.

II. NUESTRO ANÁLISIS

El Código Civil peruano de 1984 define la Propiedad como “El poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe; ejercerse en armonía con el interés social (hoy, bien común) y dentro de los límites de la ley”. En ese sentido, entendemos que el propietario del bien debe poder ejercer los cuatro atributos anteriormente mencionados a plenitud. No obstante, ¿qué sucede si no se tiene uno de esos cuatro atributos? ¿Se deja de ser propietario? El Código Civil es enfático al señalar que el titular de un bien debe cumplir con esos cuatro atributos para ser considerado como tal. En ese sentido, un propietario que no ejerza esos cuatro atributos, ¿sería uno con facultades recortadas? ¿Sería tan solo un poseedor? Si bien la posesión es la exteriorización fáctica del derecho de propiedad, su titular no podrá disponer y reivindicar el bien, toda vez que solo ostenta, en el mejor de los casos, los atributos de uso y disfrute del mismo. No obstante, ¿qué tienen en común la propiedad y la posesión? Ambos son derechos reales.

No menos derecho real es la enfiteusis, o también denominado censo enfitéutico. Si bien dicho derecho real ha sido casi erradicado de nuestro ordenamiento jurídico, al no ser regulado por el Código Civil de 1984, esta figura jurídica fue muy común en los siglos XIX y XX. Suponía la cesión temporal del dominio útil de un bien a cambio del pago anual de un canon o rédito. Pero ¿qué significa ceder el dominio útil? Significa que se realizaba una disociación entre el dominio directo, el correspondiente al propietario del bien, y el dominio útil, el de la persona que tenía la capacidad de usar y disfrutar del mismo. Para mayor entendimiento, esta figura es muy similar a lo que llamamos hoy en día usufructo, solo que este puede ser a título gratuito u oneroso y en aquel siempre se esperaba un quid pro quo a mérito de canon. Otra diferencia fundamental es que el usufructo tiene una característica temporal, mientras que la enfiteusis puede tener carácter perpetuo. Tal es el caso que en las sentencias analizadas el poseedor en calidad de enfiteuta habría mantenido la posesión del inmueble desde 1890.

Ahora bien, el tema central es determinar si el poseedor enfiteuta tiene el mismo animus domini que un propietario o podría tenerlo, de manera tal que pueda incluso prescribir, a través de la posesión y obtener la propiedad de aquello que poseía como enfiteuta en un principio. Ahora, ¿qué significa tener animus domini? Según Jorge Avendaño Valdez (1986) “El animus domini es intención, un acto volitivo del poseedor, consistente en no reconocer a otra persona como propietario del bien. Es una actitud, un comportamiento, a pesar de la plena conciencia que el poseedor pueda tener respecto de su verdadera condición” (p. 60). De dicha definición, no cabe duda de que el propietario, valga la redundancia, tiene la intencionalidad de poseer como tal. Pero ¿puede el poseedor enfitéutico, tener dicha intencionalidad al margen del título que le asiste? Según la Casación Nº 5432-2018 (materia de análisis), la respuesta sería negativa. Ello debido a que, “si bien el enfiteuta, durante la duración del censo ejercía posesión como propietario útil del bien, este animus que regula el contrato no puede asimilarse al animus domini que exige una prescripción adquisitiva de dominio, por lo que es un título emanado por el propietario lo cual desvanece el ánimo o intención de poseer como propietario exclusivo y a título de tal”. No obstante, el Voto Discordante del Juez Supremo Hurtado señala que “el enfiteuta ejerce la posesión del bien con el animus domini, empero, luego de fenecida la enfiteusis y con la continuación de posesión del bien por parte del ex enfiteuta”. Si bien ambas posiciones tienen diferentes análisis sobre el animus domini del enfiteuta, no son del todo discordantes, pues lo cierto es que el enfiteuta, siempre y cuando se mantenga como tal, no podrá tener el animus domini requerido para convertirse en un propietario por prescripción.

El Demandante en un primer momento se esforzó por señalar que ser enfiteuta no era impedimento para adquirir la propiedad del bien por prescripción adquisitiva de dominio. Creemos que este es el primer error. Luego, de los fundamentos del juez de la Sentencia de Vista, en donde se señaló que la condición posesoria no puede cambiar porque el Código Civil no reconoce dicha posibilidad, el Demandante se esforzó, de igual manera, por negar que en algún momento el Inmueble haya contado con alguna cesión enfitéutica. Segundo error. Dicha contradicción fue una de las causales por las que la sentencia no le haya sido favorable. No obstante, ¿Cuál fue la posición que el Demandante debió adoptar firmemente? ¿Negar la existencia de un censo enfitéutico? ¿Ser firme en el argumento que, sin perjuicio de la enfiteusis, ello no es obstáculo para lograr la prescripción adquisitiva de dominio?

El artículo 950 del Código Civil prevé que “La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe”. Si bien el CL cumplió con la continuidad de la posesión, de forma pacífica y pública, este no poseyó como propietario siempre, debido a que el dominio directo del bien era de propiedad de un tercero. En ese sentido, mientras se encontraba en posesión inmediata del Inmueble, el CL no podía cumplir con el requisito fundamental de la prescripción adquisitiva de dominio: el animus domini. ¿Qué contempla para nosotros el concepto de animus domini? El tema es claro: Es el ejercicio de todas las facultades del propietario en desmedro del tercero. Es decir, es el comportamiento fáctico de ejercer la propiedad a plenitud sin reconocer la existencia del derecho de un tercero sobre aquello que se posee. En cambio, al reconocer la existencia de una enfiteusis, y como tal la de una posesión mediata e inmediata, en la que existe una relación de dependencia entre el propietario del dominio útil y el del dominio directo con un presupuesto de restitución de aquello que se posee a título determinado, no es posible ejercer un animus domini tal que soporte una prescripción adquisitiva de dominio.