CRITERIO DEL TRIBUNAL

Si bien en la resolución que dispone la rectificación de la subdivisión se hace referencia en el último párrafo al Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, también es cierto que esta sola referencia no puede desvirtuar que el procedimiento de subdivisión se ha vinculado a un predio catalogado por la municipalidad como urbano (de titularidad de la misma municipalidad), que ya ha sido objeto de lotización inscrita, siendo que en la resolución primigenia –la cual presentó deficiencias solo en las medidas– señaló como base legal a los procesos de habilitación urbana y/o edificaciones. Es decir, el tratamiento que debemos considerar para la calificación registral de la presente subdivisión es el de una independización de predio urbano.

BASE LEGAL

Código Civil: art. 2011.

TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN (19/05/2012): art. 32.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN (04/05/2013): arts. 11, 36, 38, 58, 60, 62, 71 y 78.

Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la propiedad informal de terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares”, Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA (17/03/2006).

FALLO DE REFERENCIA:

“Si de la resolución municipal que aprueba la subdivisión se puede establecer la intervención de la sociedad conyugal titular registral del predio a través de representante en el procedimiento municipal de subdivisión, no procede solicitar el consentimiento de esta mediante documento privado con firmas certificadas notarialmente”. (Res. N° 509-2020-SUNARP-TR-L).

PALABRAS CLAVE

Saneamiento de predios / Predio urbano / Rectificación de área / Subdivisión e independización / Resolución municipal / Calificación registral

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 683-2020-SUNARP-TR-L

Lima, 27 de febrero de 2020

Apelante : Marino Baldeón Mendoza.

Título : N° 2028293 del 27/08/2019.

Recurso : H.T.D. N° 1484 del 26/11/2019.

Registro : Predios de La Merced.

ACTO : Rectificación de área, subdivisión e independización.

Sumilla: SUBDIVISIÓN DE PREDIO

Si del contenido de una resolución municipal verificamos que se ha realizado siguiendo la normatividad de habilitaciones urbanas y edificaciones, la sola alusión a una norma de un régimen distinto no puede desvirtuar su tratamiento.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicitó la rectificación de área del lote 3 de la manzana D del Asentamiento Humano Tambo El Sol del distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo y departamento de Junín (de 348.15 m² a 347.72 m²), registrado en la partida N° 11008300 del Registro de Predios de La Merced, así como la inscripción de la subdivisión e independización del acotado bien en el sublote 03-A con un área de 32.00 m² y el sublote 03-B con un área de 315.72 m².

Para tales efectos se presenta la siguiente documentación:

- Resolución Gerencial N° 121-2019-GDUR/MPCH del 23/08/2019 suscrito por Adolfo G. Olivera Ruíz, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

- Memoria descriptiva suscrita por verificador Rolando Ponce Córdova y por Adolfo G. Olivera Ruíz, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

- Plano de ubicación y localización de marzo de 2017 (lámina U-01) suscrito por verificador Rolando Ponce Córdova y por Adolfo G. Olivera Ruíz, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

- Plano de perimétrico de junio de 2017 (lámina AP-02) suscrito por verificador Rolando Ponce Córdova y por Adolfo G. Olivera Ruíz, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

Con el reingreso del 01/10/2019 se adjuntan los siguientes documentos:

- Resolución Gerencial N° 340-2017-GDUR/MPCH del 26/07/2017 suscrito por Servio Dante Tapia García, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

- Certificado de Habitabilidad N° 008/2017/GDUR/MPCH del 25/07/2017 suscrito por Servio Dante Tapia García, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

- Certificado Negativo de Catastro del 05/08/2019 suscrito por Cristhian Galván Orihuela, gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital de San Ramón.

- Forman parte del título, los Informes Técnicos N° 17444-19-ZRVIII- SHYO/UREG-ORLM del 12/09/2019 y N° 21193-19-ZRVIII-SHYO/UREG- ORLM del 30/10/2019

II. DECISIÓN IMPUGNADA

EI registrador público del Registro de Predios de La Merced formuló la siguiente observación:

(Se reenumera para mejor resolver)

De la parte técnica:

1) Habiendo recibido el Informe Técnico N° 21193-19-ZRVIII-SHYO/CAT-ORLM de fecha 30/10/2019, recepcionado por este despacho el 08/11/2019, se indica la siguiente observación.

Verificados los planos, memoria descriptiva y documentación presentada, se solicita hacer las aclaraciones correspondientes respecto a lo siguiente:

a) Verificada la memoria descriptiva respecto a los datos técnicos del sublote N° 3-B, las medidas perimétricas de los linderos se encuentran errados; asimismo, la sumatoria de las mismas se encuentra errada (31.50 m.l.);

b) En la Resolución Gerencial N° 121-2019-GDUR/MPCH, en la descripción de los linderos del sub lote N° 3-B, las medidas perimétricas de los linderos se encuentran errados; asimismo, la sumatoria de las mismas se encuentra errada (31.50 m.l.);

c) En la Resolución Gerencial N° 340-2017-GDUR/MPCH, se señala que el área matriz (lote N° 3 de la Mz. D) tiene un área de 347.76 m², lo cual difiere de lo señalado en los planos presentados (347.72 m²); asimismo, las medidas perimétricas difieren de los planos;

d) Verificado e Certificado de Habitabilidad adjuntado, se informa que no consigna datos ni alguna otra característica técnica que permita relacionarlo al sublote N° 3-A;

e) El área matriz consignada en el Certificado Negativo de Catastro se encuentra errada;

f) No se ha adjuntado Formato FUHU.

Parte legal:

2) Del reingreso presentado se advierte que la resolución adjuntada se encuentra suscrita por el gerente de Desarrollo Urbano y Rural, por lo que se reitera la observación:

Por cuanto de la solicitud presentada, acto rogado de independización por subdivisión en virtud al Dec. Sup. Nº 006-2006-VIV, se advierte que la Resolución N° 121-2019-GDUR/MPCH del 23/08/2019 aclara a la Resolución N° 340-2017-GDUR/MPCH, en ambas resoluciones presentadas se indica que la independización se realizará en virtud al Dec. Sup. Nº 006-2006-VIV, de ello cabe señalar que la ley determina como actos materia de inscripción la subdivisión, entre otros, por lo que la calificación del mismo se realiza de conformidad a la norma aplicada, advirtiéndose lo siguiente.

En relación a lo indicado corresponde advertir que en la Resolución N° 027-2019- SUNARP-TR-L de fecha 03/01/2019, el Tribunal ha establecido, que de conformidad con el artículo 4.3 de la Ley N° 28687 corresponde al alcalde provincial, en el ámbito de su circunscripción territorial, suscribir los títulos de propiedad y los demás instrumentos de formalización, (no constan facultades expresas para el acto de saneamiento a favor de! gerente) asimismo se indican las normas que respaldan tal criterio de observación:

a) Los instrumentos de formalización, son los instrumentos que tienen mérito suficiente para su inscripción registral.

- Ello se verifica en el artículo 3 del Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, cuando se define a los “Instrumentos de formalización”.

Artículo 3.- Definiciones

Además de las definiciones contenidas en el artículo 5 de la Ley; en el Reglamento de Formalización de la Propiedad, en adelante el Decreto Supremo N° 013-99-MTC; la Resolución de Presidencia N° 00I-2006-COFOPRI/PC y otras normas complementarias, para la aplicación del presente reglamento se entiende par:

3.1 Instrumentos de Formalización.- Entiéndase como tal a los títulos de propiedad, de afectación en uso, títulos de saneamiento de propiedad, instrumentos de rectificación y todo aquel instrumento que se emita en el ámbito de la formalización de la propiedad, a fin de sanear e inscribir la titularidad de los predios, los cuales tienen mérito suficiente para su inscripción registral. (...).

b) Corresponde al alcalde provincial suscribir los instrumentos de formalización. En el artículo 40 de la Ley N° 28687 se advierte que la formalización de la propiedad es competencia exclusiva y excluyente de la municipalidad provincial y que corresponde al alcalde suscribir los “Instrumentos de formalización”.

Artículo 4.- Entidades competentes del proceso de formalización

4.1 Las municipalidades provinciales, en el ámbito de sus circunscripciones territoriales, asumen de manera exclusiva y excluyente la competencia correspondiente a la formalización de la propiedad informal hasta la inscripción de los títulos de propiedad, en concordancia con lo dispuesto por el numeral 1.4 del artículo 73 y numeral 1.4.3 del artículo 79 de la Ley
N° 27972.

4.2 Las municipalidades provinciales planifican, organizan y coordinan, en armonía con los planes de desarrollo urbano de cada localidad, el proceso de formalización de la propiedad informal mediante el reconocimiento, verificación y saneamiento físico legal de los asentamientos humanos, hasta la inscripción de los títulos u otros instrumentos en el Registro de Predios, de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp).

4.3 Corresponde al alcalde provincial, en el ámbito de su circunscripción territorial, suscribir los títulos de propiedad y los demás instrumentos de formalización.

De lo expresado advertimos que la documentación presentada, al no haber sido o suscrita o validada o ratificada por el alcalde provincial, no cumpliría con la formalidad requerida y con ello no se acredita que corresponda un acto administrativo firme, no siendo un instrumento de formalización que tenga mérito suficiente para su inscripción registral.

Se advierte que según el TUPA de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo, las solicitudes de regularización del derecho de propiedad (sea regularización de tracto sucesivo o prescripción adquisitiva de dominio) las solicitudes son dirigidas al ALCALDE, quien está a cargo de resolver los saneamientos en representación de la Municipalidad Provincial, sin perjuicio de los informes que requiera de las áreas especializadas.

(Lo resaltado y subrayado es nuestro).

Se realiza la calificación del presente título, de conformidad con el artículo 33, inciso c.2) del RGRP (reglas para la calificación registral), y de conformidad con el principio de legalidad, contenido en la norma V del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, corresponde a los registradores calificar la legalidad del título, la cual comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título, la capacidad de los otorgantes así como de la validez del acto.

Asimismo, el artículo 32 del mismo cuerpo legal señala que en la calificación registral se debe comprobar entre otros que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

**Con el reingreso subsanando los puntos observados, se remitirá el título al área de catastro de esta sede registral para que emita el informe respectivo y con el informe favorable se procederá a la calificación y liquidación integral del título.

Base legal:

Art. 2011 del Código Civil.

Art. 32 del RGRP.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta su recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- Respecto de los puntos 1.a) y 1.b) de la observación se indica que prevalece el plano, según el precedente contenido en la Resolución N° 015-2016-SUNARP/PT.

- Sobre el numeral 1.c) de la observación refiere que el plano se muestra el dato del área conforme (347.72 m²), siendo aplicables las tolerancias regístrales y catastrales.

- En relación al numeral 1.d) señala que en el certificado de habitabilidad consta que lote se ubica en el AA.HH. Tambo El Sol, distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo, región Junín y que la propietaria es Adelaida Juana Mendoza Paredes.

- Respecto del numeral 1.f) exige la aplicación del criterio adoptado por el Tribunal Registral, según el cual el FUHU y su Anexo E es un requisito mínimo, pudiendo presentarse en su lugar, la resolución municipal por tratarse de un instrumento público de mayor formalidad.

- En cuanto al punto 2 de la observación, sostiene que según el Reglamento General de los Registros Públicos, es un acto administrativo, según el Reglamento de Organización y Funciones; Manual de Organización de Funciones, es una competencia del área usuaria que genera la motivación de la anotación preventiva, en el artículo 5 de la ley; en el Reglamento de Formalización de la Propiedad, en adelante el Decreto Supremo N° 013-99-MTC; la Resolución de Presidencia N° 001-2006-COFOPRI/PC y otras normas complementarias.

- Para la aplicación del presente reglamento se entiende por: 3.1 Instrumentos de Formalización.- Entiéndase como tal a los títulos de propiedad, de afectación en uso, títulos de saneamiento de propiedad, instrumentos de rectificación y todo aquel instrumento que se emita en el ámbito de la formalización de la propiedad, a fin de sanear e inscribir la titularidad de los predios, los cuales tienen mérito suficiente para su inscripción registral, la cual firma el alcalde provincial, la gerencia de Desarrollo Urbano y Rural emite un acto administrativo, para su respectiva inscripción de subdivisión en el RdP de la ORLM.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 5804 que continúa en la partida N° 11008300 del Registro de Predios de La Merced

A fojas 189 del tomo 1 que continúa en la ficha N° 5804 y partida electrónica N° 11008300 del Registro de Predios de La Merced se encuentra inscrito el Asentamiento Humano Tambo El Sol, parcela 4 ubicado en Av. San Ramón, Av. Miguel Grau y carretera central del distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo y departamento de Junín.

En el asiento c-1 de la ficha se registró el dominio en favor de la Municipalidad del Distrito de San Ramón - Chanchamayo.

En el asiento b-2 rectificado en el asiento b-3 de la ficha se registró la Resolución de Alcaldía N° 020-94-MDSR del 26/09/1994 expedido por el alcalde del distrito de San Ramón, mediante la cual consta la aprobación de conformidad de los planos, memoria descriptiva y los planos definitivos de trazado y lotización del Asentamiento Humano Marginal “Tambo El Sol” jurisdicción del distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo y departamento de Junín, región Andrés Avelino Cáceres; así como la aprobación de la lotización distribuida entre otros, por el lote 3 de la manzana D con un área de 348.15 m².

Seguidamente, sobre la partida en mención obra la anotación de independización de los diferentes lotes.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- ¿Cómo debe calificarse una resolución municipal de subdivisión?

VI. ANÁLISIS

1. De conformidad con el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la independización es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Cabe señalar al respecto que la independización de un área determinada que forma parte de un predio de mayor extensión puede provenir de diversos actos causales, como ocurre en los casos de subdivisión, habilitación urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concreto la documentación que se presente debe encontrar correspondencia con el acto causal.

Aunado a ello, tal documentación que deba adjuntarse para la independización debe corresponder al predio según su naturaleza, la misma que fluirá de los antecedentes registrales y de la documentación que se presente.

2. Tratándose de la independización de un predio urbano, corresponderá remitirse a lo dispuesto en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que establece lo siguiente:

Artículo 60.- Título que da mérito a la independización de predio urbano

La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:

a) El Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), el anexo F y el plano municipal de subdivisión y plano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;

b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89- JUS, según sea el caso;

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de independización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.

Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

Conforme al artículo transcrito, se debe presentar el FUHU, el anexo F correspondiente al procedimiento de subdivisión, así como el plano municipal de subdivisión que debe precisar el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes, los cuales deben estar debidamente sellados y visados por funcionario municipal. Añade que, debe acompañarse los planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro.

3. No obstante ello, podrá válidamente adjuntarse conjuntamente al FUHU y anexo E o en su reemplazo, la resolución municipal que aprueba su emisión, por ser instrumento público de mayor formalidad, conforme al criterio adoptado como acuerdo plenario en el CXXXII Pleno del Tribunal Registral realizado el día 27 de agosto de 2015, que expresa lo siguiente:

TÍTULO FORMAL PARA INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

“El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de mayor formalidad”.

Cabe indicar que si bien dicho acuerdo se remite al artículo 60 de Reglamento de Inscripciones de Predios sobre subdivisión de predio urbano debe tenerse presente en el caso de la independización de predio rústico se requiere también la presentación del FUHU, conforme al artículo 62 de mismo Reglamento, por lo que tratándose del mismo formulario emitido por la municipalidad en virtud de resolución respectiva, válidamente dicho criterio puede ser aplicado a los casos de independización de predio rústico sin cambio de uso.

4. En el presente caso se solicitó la rectificación de área del lote 3 de la manzana D del Asentamiento Humano Tambo El Sol del distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo y departamento de Junín (de 348.15 m² a 347.72 m²) registrado en la partida N° 11008300 del Registro de Predios de La Merced, así como la inscripción de la subdivisión del acotado bien en el sublote 03-A con un área de 32.00 m² y el sublote 03-B con un área de 315.72 m² y su consecuente independización a favor de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

El registrador formuló observación al advertirse que es el alcalde, el competente para suscribir el instrumento de formalización materia de inscripción, pues la resolución ha sido emitida bajo el Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA.

5. Mediante el Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA se emitió el Reglamento de la Ley N° 28687 (Ley de desarrollo y complementaria de formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos). En el artículo 4, de la referida ley se dispone que las municipalidades provinciales, en el ámbito de sus circunscripciones territoriales, asumen de manera exclusiva y excluyente la competencia correspondiente a la formalización de la propiedad informal hasta la inscripción de los títulos de propiedad, en concordancia con lo dispuesto en el numeral 1.4 del artículo 73 y numeral 1.4.3 del artículo 79 de la Ley N° 27972.

Agrega dicha norma que las municipalidades provinciales planifican, organizan y coordinan, en armonía con los planes de desarrollo urbano de cada localidad, el proceso de formalización de la propiedad informal mediante el reconocimiento, verificación y saneamiento físico legal de los asentamientos humanos, hasta la inscripción de los títulos u otros instrumentos en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - Sunarp.

Finalmente, se precisa que corresponde al alcalde provincial, en el ámbito de su circunscripción territorial, suscribir los títulos de propiedad y los demás instrumentos de formalización.

6. No obstante, notamos que para efectos de dar mérito a la inscripción de la rectificación de área y subdivisión del lote 3 de la manzana D del Asentamiento Humano Tambo El Sol del distrito de San Ramón, provincia de Chanchamayo y departamento de Junín, registrado en la partida N° 11008300 del Registro de Predios de La Merced, se presentó la Resolución Gerencial N° 340-2017-GDUR/MPCH del 26/07/2017 aclarada por Resolución Gerencial N° 121-2019-GDUR/MPCH del 23/08/2019, ambas suscritas por el gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

En esta última resolución (N° 121-2019-GDUR/MPCH) se indica que dichos actos son otorgados al amparo del Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, que aprobó el Reglamento del Título I de la Ley N° 28687.

Si bien es cierto, se ha hecho mención en el último párrafo al Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, también es cierto que esta sola referencia no puede desvirtuar que el procedimiento de subdivisión se ha vinculado a un predio catalogado por la municipalidad como urbano (de titularidad de la misma municipalidad), que ya ha sido objeto de lotización inscrita, siendo que en la resolución primigenia (N° 340-2017-GDUR/MPCH) –la cual presentó deficiencias solo en las medidas– señaló como base legal a los procesos de habilitación urbana y/o edificaciones.

Es decir, el tratamiento que debemos considerar para la calificación registral de la presente subdivisión es el de una independización de predio urbano, descartando la referencia que se ha efectuado en el párrafo final de la Resolución N° 121-2019-GDUR/MPCH.

Motivo por el cual, corresponde revocar el numeral 1 de la observación.

Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro.

(...)

El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el área de Catastro, bajo responsabilidad.

El informe del área de Catastro es vinculante para el Registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará únicamente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catastro. No obstante el Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Catastro que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior.

(...)