Acuerdo de desafectación de bien común produce su independización a favor de la junta de propietarios
CRITERIO DEL TRIBUNAL
El acuerdo de desafectación dará lugar a la independización de la nueva sección de propiedad exclusiva a favor de la junta de propietarios, salvo que esta sea acumulada a otra sección o transferida a favor de terceros, para lo cual se deberá adjuntar el correspondiente título traslativo a favor del titular de dicha sección.
BASE LEGAL
Ley de regularización de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común (Ley N° 27157): arts. 37, 40 y 43.
TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 (D.S. N° 35-2006-VIVIENDA): arts. 125 y 129.
FALLO DE REFERENCIA
“Puede asignarse la calidad de propio a un bien considerado común en el artículo 40 de la Ley Nº 27157 y el artículo 134 de su Reglamento, en la medida que dichas normas facultan la estipulación en contrario. Sin embargo, dicha calificación de bien propio será factible siempre que no se impida la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común”. (Res. N° 108-2002-SUNARP-TR-L).
PALABRAS CLAVE
Desafectación de bien común / Transferencia de bien común / Independización de bien común
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 376-2020-SUNARP-TR-L
Apelante : Livia Esther Flórez Fernández
Título : N° 1753764 del 25/07/2019
Recurso : H.T.D. N° 52429 del 25/10/2019
Registro : Predios de Lima
Acto : Modificación de reglamento interno y otros
SUMILLA:
Desafectación de área común
Para efectos de inscribir la conversión de áreas comunes en secciones exclusivas, sujetas al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, corresponde la previa desafectación adoptada por junta de propietarios, así como la presentación del instrumento público de transferencia otorgado por la junta de propietarios de una parte (que puede ser representada por su presidente) y de la otra parte por los adquirentes.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la modificación de reglamento interno, independización de nuevas secciones de dominio exclusivo, numeración, entre otros actos, respecto de la edificación levantada sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° 46603583 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
- Copia certificada el 28/06/2018 por notario de Lima Eduardo Laos de Lama del acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del 02/05/2018.
- Constancia de convocatoria a la sesión del 02/05/2018, suscrita por Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio en su condición de presidente de la junta de propietarios, con firma certificada per notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 19/02/2019.
- Escritura pública de donación del 19/02/2019 otorgada por notario de Lima Eduardo Laos de Lama.
- Memoria descriptiva de modificación de independización del nivel semisótano y primer piso suscrita por arquitecto Carlos Raúl Pantigoso Espinoza.
- Documento privado de modificación de reglamento interno suscrito por Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condición de presidente de la junta de propietarios, y arquitecto Carlos Raúl Pantigoso Espinoza, con firmas certificadas per notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/06/2018.
- Copia certificada el 28/04/2017 por la Jefe de Gestión Documentaria y Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Rentería del Oficio N° 0553-2012-1310-SCIN-GDU/MSI del 18/06/2012 y la Resolución de Numeración N° 0047-2012-1310-SCIN-GDU/MSI del 18/06/2012.
- Copia certificada el 28/04/2017 por la Jefe de Gestión Documentaria y Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Renteriade los Memorandos N° 0665-2012-1310-SCIN-GDU/MSI del 19/6/2012 y 10470-2013-1.1.10-SOP-GACU/MSI del 29/10/2013.
- Copia certificada el 28/04/2017 por la Jefe de Gestión Documentaria y Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Rentería de plano de localización y ubicación (lámina U-1).
- Copia certificada el 28/04/2017 por la Jefe de Gestión Documentaria y Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Rentería de plano de planta semisótano (lámina A-1).
- Copia certificada el 28/4/2017 per la Jefe de Gestión Documentaria y Archivo de la Municipalidad de San Isidro Gessica Giselle Requena Rentería de plano de manta primer piso (lámina A-2).
- Plano de independización (modificación) (lámina IM-02) suscrito por Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condición de presidente de junta de propietarios, y arquitecto Carlos Raúl Pantigoso Espinoza, con firmas certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/6/2011.
- Plano de independización (modificación) (lámina IM-01) suscrito por Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condición de presidente de junta de propietarios, y arquitecto Carlos Raúl Pantigoso Espinoza, con firmas certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/06/2011
- Plano de independización (resultante) (lámina IR-01) suscrito por Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condición de presidente de la junta de propietarios, y arquitecto Carlos Raúl Pantigoso Espinoza, con firmas certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/06/2018.
- Plano de independización (resultante) (lámina IR-02) suscrito por Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio, en su condición de presidente de la junta (propietarios, y arquitecto Carlos Raúl Pantigoso Espinoza, con firmas certificadas por notario de Lima Eduardo Laos de Lama el 28/06/2018.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Remigio Aparicio R4 Espinoza formuló la siguiente observación;
Visto el reingreso se advierte que lo sustentado en el escrito presentado no enerva los siguientes extremos observados los cuales subsisten reiterando: que conforme a los propios pianos presentados distintas áreas exclusive inscritas se convertirán en comunes, así come áreas comunes inscritas convertirán en exclusivas, por lo que si implica desafectación de las mismas.
1) Conforme al desarrollo del punto 3 de la agenda de la mencionada sesión se aprueba la independización vía rectificación de13 nuevos estacionamientos (N° 01, 02, 54 y 05 at 14) que constan inscritos como zona común, al respecto se advierte que en el reglamento interno inscrito se atribuye expresamente su condición de zona común (formando parte de zona común N° 05 del primer piso y el área total del estacionamiento b) de visita del semisótano) por lo que deberá proceder conforme al artículo 1: del Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA y articulo 5.7 de la Directiva N° 009-2008 SUNARP-SN Directiva sobre Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, esto es la junta de propietarios deberá aprobar desafectación variando su condición de zona común a zona de propiedad exclusiva y luego proceder con la transferencia mediante instrumento público a favor del beneficiario el cual no ha sido señalado en el acta del 02/05/20 adjunta.
2) Adicionalmente, se acuerda la rectificación de las zonas comunes del primer piso indicando que conforme a la rectificación de la fábrica inscrita los estacionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso independizados en las partidas N° 12793127, 12793128, 12793129, 12793130, 12793131, 12793132, 12793133, 12793134 no son de propiedad exclusiva sino son zonas comunes denominadas Estacionamientos de Visita N° 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 y 08, por lo que solicitan sean consideradas como zonas comunes. Al respecto se aprecia que en la sesión no consta la intervención de la propietaria del Estacionamiento N° 4 sucesión de Carmen Teresa Cáceres de Kaemena aprobando la desafectación de la referida unidad inmobiliaria que pasara de zona exclusiva a zona común, asimismo en la medida que se está disponiendo de unidades que constituyen propiedad exclusiva deberán intervenir los titulares registrales de dichos estacionamientos desafectados transfiriendo su dominio a favor de la junta de propietarios mediante instrumento público respectivo.
3) Por otro lado, en el punto 2 de la agenda también se acuerda la independización de 5 estacionamientos en el semisótano
N° 76,77,78,79,80 a favor de la propietaria original DOMINI SAC, indicándose que se habría omitido en su momento Al respecto se debe señalar que revisado el título archivado N° 960469-2011 y conforme consta en el propio plano IM-01 adjuntado, dichas unidades si constan independizadas en las partidas N° 12793071, 12793072, 12793073, 12793074 y 12793075 pero con distinta numeración esto es, como estacionamientos N° 71, 72, 73, 74 y 7E respectivamente y en algunos casos ya obran transferencias a terceros, por lo que deberá aclarar su rogatoria en ese sentido.
Cabe precisar que lo que se estaría solicitando conforme al desarrollo del punto 3 de la agenda sería únicamente la rectificación de la numeración de dichos estacionamientos. Además, respecto al punto 3 donde se aprueba la rectificación de la numeración de los 75 estacionamientos independizados ubicados en semisótano y primer piso se deja constancia que correspondería extender dicha rectificación en 67 partidas independizadas, toda vez que 8 partidas de los estacionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso se cerrarían conforme a lo señalado en el punto 2.
4) En cuanto al punto 5 de la agenda sobre rectificación de colindancias en el semisótano y primer piso, no se ha desarrollado ni descrito las nuevas colindancias de cada una de las unidades inmobiliarias y que serían materia de rectificación. Sírvase aclarar a fin de proceder con la calificación de dicho extremo, dejándose constancia que el acuerdo de rectificación de la numeración de los estacionamientos existentes implica también variación de sus colindancias lo que no obra en este punto de la agenda.
5) Del nuevo artículo 6 del reglamento interno aprobado en junta se advierte que la suma de porcentajes de participación asignados a las unidades inmobiliarias da un total de 99.98 % y no el 100 % como corresponde.
6) La memoria descriptiva de la modificación de la independización del semisótano y primer piso, no cuenta con la intervención ni firma legalizada notarialmente de los propietarios o presidente de la junta de propietarios, lo expuesto de conformidad con el artículo 63 del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios.
Se deja constancia, respecto al punto 8 se verifica nuevamente que la suma de porcentajes de participación asignados a las unidades inmobiliarias da un total de 99.98 %.
Respecto al punto 9, que no es posible ratificar la memoria descriptiva de independización toda vez que al no contar dicho documento con fecha cierta no resulta valido.
* Se deja constancia que toda modificación y/o subsanación deberá realizarse con la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original (art. 413 del Código Civil).
Base legal: art. 201.1 CC; numeral V del Título Preliminar arts. 7, 8, 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Públicos; TUO del Reglamento de la Ley Nº 27 57; arts. 153 y 201 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, Ley Nº 27444.
iii. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta el recurso interpuesto, señalando lo siguiente:
- Respecto del punto 1 de la observación, refiere que no es correcto señalar que nos encontramos frente a una desafectaci6n de zonas comunes, pues como se ha señalado en la sesión del 02/05/2018 así como en el reingreso, los actos que se solicitan inscribir son la rectificación de independización de 75 estacionamientos ubicados en semisótano y primer piso, así como la independización de 5 estacionamientos que no fueron independizados en su debida oportunidad ubicados en los mismos niveles, y demás actos contenidos en la solicitud de inscripción. Con la rectificación no se afecta en lo absoluto a los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva que conforman la edificación matriz, por el contrario, con ello se permitirá que exista coincidencia entre la realidad física y la realidad registral.
- En cuanto al punto 2 de la observación, se indica que las titularidades de los estacionamientos N°s 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso no van a variar, siendo que la rectificación versa sobre la ubicación, nivel, áreas, porcentajes de participación, linderos y medidas perimétricas, Pero manteniendo sus respectivas partidas registrales.
- Sobre el punto 3 de la observación refiere que la independización de los estacionamientos del 76 al 80 no importa la rectificación de partidas independizadas ya existentes (como señala erróneamente el registrador), pues las titularidades no son materia de rectificación, siendo que el número de estacionamientos que se consigna en las transferencias de dominio es correcta sol debe rectificarse el rubro b), y la independización de 5 estacionamientos a favor de la propietaria original para su posterior transferencia.
- En relación al punto 4 de la observación sostiene que en la sesión del 02/05/2018 se ha cumplido con precisar que todas las unidades de propiedad exclusiva se han visto afectadas por las rectificaciones que se proponen, además se indica: “Todo lo cual figura en los pianos de independización y memoria descriptiva anteriormente señalados, los cuales en su debida oportunidad serán presentados a los registros públicos, para sustentar también la presente inscripción, lo cual como se ha señalado, se adecua a la fábrica original del inmueble”, por tanto, carece sentido este extremo de la denegatoria.
- Respecto del punto 5 de la observación, se indica que el total del porcentaje de participación suma el 100 %, por lo que se debe revocar este extremo de la denegatoria.
- En cuanto al punto 6 de la observación señala que desde la presentación primigenia, el presidente de la junta de propietario presentó memoria de independización con fecha cierta y en el reingreso ratificó Ia nueva documentación técnica.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
A fojas 61 y siguientes del tomo 317 que continua en la partida electrónica N° 46603583 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrito el lote 5 y parte del lote 7 de la manzana 30 de la urbanización Country Club, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima.
En el asiento C00001 consta que el dominio del predio inscrito en esta partida fue adquirido por DOMINII S.A.C.
En el asiento B00001 se registró la demolición total de la edificación inscrita en esta partida (título archivado N° 309594 del 06/05/2009).
En el asiento B00002 aparece que sobre el terreno inscrito en esta partida su propietario construyo una edificación cuyos ambientes están distribuidos en las siguientes plantas: semisótano, primer piso, segundo piso, tercer piso, cuarto piso, quinto piso, sexto piso, séptimo piso y planta techo (título archivado N° 960469 del 14/11/2011).
En el asiento B00003 se registró la numeración del predio submateria ubicado en calle Los Nogales N° 229-231-239, urbanización Country Club, distrito de San Isidro, conforma a la Resolución N° 0008-2011-1310-SC1N-GDU/MSI del 21/1/2011 (título archivado
N° 960469 del 14/11/2011).
En el asiento B00004 consta inscrita la constitución de reglamento interno de régimen de propiedad exclusiva y propiedad común por el que se regirán todas y cada una de las unidades inmobiliarias de esta partida matriz (título archivado N° 960469 del 14/11/2011).
En el asiento B00005 se registró la constitución de junta de propietarios sobre la edificación inscrita en esta partida (título archivado N° 960469 del 14/11/2011).
Consta anotada además la independización de las distintas unidades de dominio exclusivo que integran la edificación.
En el asiento B00006 aparece que luego de efectuadas las independizaciones de las secciones de dominio exclusivo, el predio matriz quedo reducido a Áreas y zonas comunes (título archivado N° 960469 del 14/11/2011).
En el asiento B00007 se registró que la edificación inscrita en la presente partida, fue remodelada y ampliada en los siguientes niveles: semisótano, primer piso, octavo piso y techo (título archivado N° 1125560 del 22/11/2013).
En el asiento B00008 se rectificó el asiento B00007 consignándose los ambientes resultantes en cada nivel luego de la remodelación y ampliación de la fábrica primigenia (título archivado N° 223070 del 04/03/2014).
En el asiento B00009 se rectificó el asiento B00007 en mérito al título archivado N° 1125560 del 25/11/2013 por cuanto el área techada del octavo piso es de 579.68 m2 y no como por error se consignó.
En el asiento B00010 corre inscrito el nombramiento de Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio como presidente de la junta de propietarios para el periodo del 17/07/2015 al 16/07/2017.
En el asiento B00011 consta inscrito el nombramiento de Eduardo Mauricio Leverone Ferreccio como presidente de la junta de propietarios para el periodo del 17/07/2017 al 16/07/2019.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal (s) Karina Rosario Guevara Porlles. Habiéndose citado a informe oral a la abogada Cinthya I. Caycho García conforme a lo solicitado en el recurso de apelación, esta no asistió.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- Si para efectos de inscribir la conversión de áreas comunes en secciones exclusivas, se requiere que la junta de propietarios acuerde previamente la desafectación, así como la presentación del instrumento público de transferencia a favor de los titulares de las secciones incrementadas.
VI. ANÁLISIS
1. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de la modificación de reglamento interno, independización de nuevas secciones de dominio exclusivo, numeración, entre otros actos, respecto de la edificación levantada sobre el predio inscrito en la partida electrónica N° 46603583 del Registro de Predios de Lima.
El apelante argumenta entre otros aspectos, que el acto materia de rogatoria ya ha sido objeto de pronunciamiento por la segunda instancia en la Resolución N° 3150-2018-SUNARP-TR-L del 28/12/2018.
2. Mediante H.T.D N° 82085 del 12/10/2018 la recurrente Livia Esther Flórez Fernández, interpuso recurso de apelación contra la denegatoria de inscripción del título N° 1588041 del 16/07/2018 formulada por el registrador del Registro de Predios de Lima Ángel Bellido Alvarado, consistente en los siguientes defectos: 1) falta de acreditaci6n la convocatoria a la sesión del 02/05/2018, 2) deberá adjuntarse el respectivo expediente de fábrica que sustente las independizaciones, 3) discrepancias entre las áreas comunes consignadas en la modificación del reglamento interno y el antecedente registral, y 4) falta la presentaci6n del instrumento público de transferencia del área común de 5.98 m2 a favor del propietario del depósito 25.
Respecto de dicho recurso, este Tribunal expidió la Resolución N° 3150-2018-SUNARP-TR-L del 28/12/2018 la que resolvió:
REVOCAR los numerales 2 y 3; DEJAR SUBSISTENTE el numeral 4 y CONFIRMAR el numeral 1 de la observación formulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento con las precisiones señaladas en el décimo considerando del análisis de la presente.
Con la finalidad de subsanar los defectos de la observación, con el presente título, la recurrente presentó la constancia de convocatoria requerida y el instrumento público de transferencia de dominio del área común de 5.98 m2 a favor del propietario del depósito 25.
Sin embargo, el registrador Remigio Aparicio Rojas Espinoza advierte nuevos defectos, señalados en el numeral II del análisis.
Cabe indicar además que el registrador a cargo de la calificación del título 1588041-2018 dejo constancia que quedaba pendiente la calificación de los acuerdos adoptados en tanto se acredite la validez de la convocatoria. Lo que evidencia que los acuerdos adoptados y contenidos en el acta de fecha 02/05/2018 no fueron materia de calificación y por tanto no fueron materia de pronunciamiento por el colegiado.
3. No obstante, el Reglamento General de los Registros Públicos ha establecido ciertas reglas respecto de la calificación registral, así, en el literal a.3) del artículo 33 señala que “cuando el Registrador conozca el mismo título cuya inscripción fue dispuesta por el Tribunal Registral, o uno con las mismas características, aunque los intervinientes en el acto y las partidas registrales a las que se refieren sean distintos, deberá de sujetarse al criterio establecido por dicha instancia en la anterior ocasión”.
El precepto es imperativo (“deberá”), de lo que se concluye que no es potestativo o discrecional apartarse del criterio: el Registrador está obligado, ineludiblemente, a seguir el criterio asumido por el Tribunal Registral en todos aquellos títulos sustancialmente iguales al resuelto por el superior en grado.
Asimismo, el penúltimo párrafo del literal a.2) dispone que, tratándose de títulos anteriores tachados por caducidad del asiento de presentación, solo se aplicara lo dispuesto en este literal cuando el título es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que forman parte del título. El último párrafo de este literal establece que el funcionario responsable del Diario dispondrá lo conveniente a fin de garantizar la intangibilidad de los documentos que forman parte del título tachado.
Como puede apreciarse, en el supuesto previsto en la norma citada, el titulo no es retirado por el interesado, por lo que se mantiene en el Registro, lo que justifica que, en la posterior solicitud de inscripción en mérito al mismo, el Registrador no deba formular nuevas observaciones distintas a las anteriormente planteadas. En el caso que el asiento de presentación del título hubiera caducado sin haberse pagado los derechos de inscripción, el registrador ante la nueva solicitud no podrá formular observaciones. Estas limitaciones rigen solo par el plazo de seis meses posteriores a la notificación de la tacha y siempre que el presentante no hubiera retirado los documentos que forman parte del título.
Asimismo, el literal b.2) del citado artículo contempla que “cuando una Sala del Tribunal Registral conozca en vía de apelación un título con las mismas características de otro anterior a lo resuelto por la misma Sala u otra Sala del Tribunal Registral, aquella deberá sujetarse al criterio establecido, salvo lo dispuesto en el siguiente párrafo”.
Cuando la Sala considere que debe apartarse del criterio ya establecido, solicitará la convocatoria a un Pleno Registral extraordinario para que se discutan ambos criterios y se adopte el que debe prevalecer. La Resolución respectiva incorporará el criterio adoptado aun cuando por falta de mayoría requerida no constituya precedente de observancia obligatoria, sin perjuicio de su carácter vinculante por el Tribunal Registral.
En tal sentido, los criterios establecidos en las Resoluciones emitidas por esta instancia constituyen criterios jurisprudenciales a tomar en cuenta en la calificación registral, resultando vinculantes en el supuesto de que nos encontremos frente al mismo título o uno con las mismas características.
4. En el presente caso nos encontramos ante el supuesto señalado en la norma, esto es, que el título es nuevamente presentado dentro del plazo de seis meses posteriores a la notificación de la tacha y que la documentación ha permanecido en custodia por la Oficina Registral.
Consecuentemente, habiendo emitido pronunciamiento esta instancia sobre el acto solicitado, debe verificarse si las nuevas observaciones formuladas por el registrador se encuentran dentro de las causales establecidas en el artículo 33[1], inciso c,del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, pues de no ser así deberá procederse conforme al principio de predictibilidad.
5. El artículo 129 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado por D.S. N° 35-2006-VIVIENDA, define al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común como el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva, pertenecientes a distintos propietarios y por bienes y servicios de dominio común. Agrega la norma, que dicho régimen cuenta con reglamento interno y una junta de propietarios.
El régimen jurídico de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en las edificaciones en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva pertenecientes a distintos propietarios y zonas comunes, tal como se establece en el artículo 37 de la Ley N° 27157 y en el artículo 125 de su reglamento.
6. De lo señalado se colige que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, supone la existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones se propiedad exclusiva en función a los porcentajes de participación que se les haya asignado en el reglamento interno de la edificación.
La participación en los bienes comunes es definida por el artículo 130 del Reglamento de la Ley N° 27157, como el derecho accesorio a cada unidad o sección de lo exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo. Agrega dicho artículo que los porcentajes son establecidos en el reglamento interno sobre la base de criterios razonables, como el área ocupada de las secciones de propiedad exclusiva, la ubicación de estas, los usos a los que están destinadas, entre otros.
7. El artículo 40 de la Ley N° 27157 señala que son bienes de propiedad común: Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, vías aéreas de circulación de uso común; las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; jardines; sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos, entre otros.
El artículo 43 de la Ley N° 27157 faculta a la junta de propietarios para aprobar mediante mayoría calificada de las 2/3 partes de los votos de la junta de propietarios, la transferencia de los bienes comunes, con cargo a que se notifique por conducto notarial a los inasistentes a fin de que, en el plazo de 20 días útiles contados a partir de la notificación, manifiesten mediante el mismo procedimiento, su discrepancia, quedando vinculados con el acuerdo en caso contrario.
Cabe indicar al respecto que, si bien la norma ha establecido una mayoría calificada para la adopción de acuerdos sobre transferencia, válidamente el reglamento interno podrá establecer mayorías superiores situación distinta si se pretendiera contemplar mayorías inferiores pues resultaría contraria a la Ley.
8. Tal como se ha señalado en las Resoluciones N° 2063-2013-SUNARP-TR-L del 15/10/2015, N° 1117-2015-SUNARP-TR-L
del 05/06/2015, entre otras, debe tenerse presente que, en el proceso de conversión de los bienes comunes a unidades sometidas al régimen de propiedad exclusiva, se pueden distinguir dos etapas:
1. La aprobación o autorizaci6n para la transferencia de los bienes comunes que realiza la junta de propietarios con la mayoría calificada a que se contrae el artículo 43 de la Ley Nº 27157 o según lo disponga en el reglamento interno y la notificación a los inasistentes debidamente convocados; y,
2. La transferencia de la nueva sección de dominio exclusivo, la cual podía efectuarse por cualquiera de las modalidades que establece el Derecho Civil.
En la primera etapa o aprobación de la venta de un bien común en realidad nos encontramos ante un acuerdo de desafectación o cambia de naturaleza del bien de dominio común, el cual como consecuencia del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios en mayoría calificada se convertirá en un bien de dominio exclusivo de igual naturaleza que las demás secciones de propiedad exclusiva conformantes de la edificación y por tanto, susceptible de incorporarse al tráfico jurídico.
Al respecto, es preciso señalar que este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamente la modificación del estatus de un área de dominio común a dominio exclusivo, la misma que continuará perteneciendo a la junta de propietarios, conformada por los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva en función a su porcentaje de participación sobre los bienes comunes, tal como lo establece el inciso d) del artículo 42 de la Ley Nº 27157.
9. De manera preliminar, es pertinente señalar que, de acuerdo a la partida en mención, sobre el predio matriz se ha levantado una edificación, con la siguiente distribución en los niveles semisótano y primer piso:
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Asiento B00002 Declaratoria de fábrica |
Asiento B00007 rectificado en los asientos B00008 Ampliación y remodelación de fábrica |
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Semisótano. Propiedad común: Conformada por la rampa de acceso vehicular, encontrándose en este nivel 2 unidades de estacionamiento de propiedad común (estacionamiento de visita) el cuarto de extracción de monóxido, dos depósitos simples, caja cuarto de extracción de monóxido, un de 02 ascensores, cuarto de acopio de dep6sito simple, caja de 02 ascensores, basura con su respectivo ducto de cuarto de acopio de basura con su basura, baja escalera al cuarto de respectivo ducto de basura, baja bombas y sube escalera al primer escalera al cuarto de bombas y sube escaleras al primer piso. Propiedad exclusiva: En este nivel se encuentra como parte de la propiedad exclusiva 53 unidades de estacionamientos de propiedad estacionamientos de propiedad exclusiva (desde el estacionamiento N° 23 hasta el estacionamiento N° 75) y 36 y 36 depósitos (desde el N° 12 hasta el N° 47). |
Semisótano. Propiedad común: Conformada por la rampa de acceso vehicular que llega al área de circulación vehicular, encontrándose en este nivel 01 unidad de estacionamiento de propiedad común (estacionamiento de visita), el cuarto de extracción de monóxido, un depósito simple, caja de 02 ascensores, cuarto de acopio de basura con su respectivo ducto de basura, baja escalera al cuarto de bombas y sube escalera al primer piso. Propiedad exclusiva: En este nivel se encuentra como parte de la propiedad exclusiva 54 unidades de estacionamientos de propiedad exclusiva (desde el estacionamiento N° 27 hasta el estacionamiento N° 80) y 36 depósitos (desde el depósito N°12 hasta el depósito N° 47). |
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Primer piso Propiedad común: Baja rampa al semisótano, sube rampa al área de estacionamiento, en este nivel que estacionamiento, en este nivel que llega a la circulación vehicular donde llega a la circulación vehicular donde se encuentran 12 estacionamientos de visita. Se encuentran también en este nivel la puerta de ingreso principal del edificio a través de una escalera de dos tramos que lleva al nivel de ingreso, lobby, counter de recepción, dos medios baños, salón de usos múltiples con deposito, pasadizo, caja de 2 ascensores, pasadizo, llega escalera del semisótano, sube escalera al segundo piso. Propiedad exclusiva: Como parte de la propiedad exclusive en este nivel se propiedad exclusiva en este nivel se encuentran 22 unidades de estacionamientos de propiedad estacionamientos de propiedad exclusiva (desde el estacionamiento N° 01 al N° 22), un depósito con closet y 10 depósitos (desde el depósito N° 01 hasta el depósito N° 11 con closet y baños) y el departamento N° 101. |
Primer piso Propiedad común: Baja rampa al semisótano, sube rampa al área de estacionamiento, en este nivel que llega a la circulación vehicular donde se encuentran 8 estacionamientos de visitas, se encuentran también en este nivel la puerta de ingreso principal del edificio a través de una escalera de dos tramos que lleva al nivel de ingreso, lobby, counter de recepción, dos medios baños (S.H), salón de usos múltiples con depósito, pasadizo, caja de 2 ascensores, pasadizo, llega escalera del semisótano, sube escalera al segundo piso. Propiedad exclusiva: Como parte de la propiedad exclusiva en este nivel se encuentran 26 unidades de estacionamientos de propiedad exclusiva (desde el estacionamiento N° 01 hasta estacionamiento N° 26) 11 depósitos (desde el depósito N° 01 hasta el depósito N° 10 y el depósito 11 con closet y baño) y el departamento 101. |
Conforme se aprecia, en el asiento B00002 se registró la declaratoria de fábrica del predio, constando en el semisótano: 2 estacionamientos de visita de propiedad común y 53 estacionamientos de propiedad exclusiva numerados del 23 al 75; en el primer piso: 12 estacionamientos de visita de propiedad común y 22 estacionamientos de propiedad exclusiva numerados del 1 al 22. Seguidamente, sobre la partida en mención obra la inscripción de la numeración (asiento B00003), la constitución del reglamento interno (asiento B00004), la constitución de la junta de propietarios (asiento B00005) la anotación de independización de las distintas secciones de dominio exclusivo y modificación del predio a consecuencia de tales desmembraciones (B00006).
En el asiento B00007 rectificado en los asientos B00008 y B00009 consta inscrita la ampliación y remodelación de fábrica, quedando distribuido en el semisótano: 1 estacionamiento de visita de propiedad común y 54 estacionamientos de propiedad exclusiva numerados del 27 al 80; en el primer piso: 8 estacionamientos de visita de propiedad común y 26 estacionamientos de propiedad exclusiva numerados del 1 al 26.
10. Ahora bien, revisada el acta de sesión de junta de propietarios del 02/05/2018, consta el desarrollo de los siguientes temas de agenda:
1. Rectificación de independización de los 75 estacionamientos de la edificación, ubicados en los niveles semisótano y primer piso, conforme a la fábrica inscrita en la partida 46603583 del Registro de Predios y ratificación de titularidad de los estacionamientos independizados.
2. Independización vía rectificación de los 5 estacionamientos pendientes a favor de DOMINI S.A.C., no independizados en su fecha, conforme a la fábrica registrada en la partida 46603583.
3. Rectificación de numeración de los estacionamientos ubicados en el nivel semisótano y primer piso.
4. Rectificación de las “zonas comunes” en el nivel semisótano y primer piso, conforme a la fábrica inscrita y producto de las rectificaciones formuladas.
5. Rectificación de colindancias en el semisótano y primer piso, como consecuencia de la rectificación de independizaciones y de numeración.
6. Desafectación del depósito s/n en el nivel semisótano, acumulación con depósito 25 y autorización de transferencia.
7. Modificación de reglamento interno con modificación de porcentajes.
8. Otorgamiento de poder para la formalización de los acuerdos adoptados.
Seguidamente, en el desarrollo del punto 4 de la agenda, se expresó lo siguiente:
(…)
4. Rectificación de las “zonas comunes” en el nivel semisótano y primer piso, conforme a la fábrica inscrita y producto de las rectificaciones formuladas: Conforme a lo expuesto en los puntos anteriores, se aprecia errores en la fábrica (rectificada mediante asiento B00008 de la partida N° 46603583), numeración e independizaciones realizadas en el predio matriz, respecto de los niveles semisótano y primer piso, en lo que se refiere a los estacionamientos; errores que también se ven reflejados en las zonas comunes de ambos niveles, lo cual también debe ser objeto de rectificación. Así tenemos que:
En el nivel semisótano:
- La zona común denominada “estacionamiento de visita” con un área de 11.97 m2, no es un área común, sino una unidad de dominio exclusivo denominada “Estacionamiento 54” que es objeto de rectificación de independización conforme a los puntos que anteceden, por lo que debe rectificarse dicha zona común, en el sentido de que vía rectificación la misma sea dejada sin efecto, por cuanto nunca fue una zona común, sino siempre ha sido una unidad de propiedad exclusiva.
- De la misma manera, a la denominada “zona común 01” en la partida matriz 4660358 figura con un área ocupada de 723.06 m2, cuando lo correcto es 703.20 m2, conforme se aprecia del título archivado 2011-960469, por lo que debe rectificarse dicho error registral.
En el primer piso:
- En el área común denominada “zona común 05” se aprecia la existencia de 12 estacionamientos que no fueron considerados en su debida oportunidad, los cuales son: estacionamiento 1 con un área de 12.30 m2, estacionamiento 2 con un área de 12.30 m2, estacionamiento 5 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 6 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 7 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 8 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 9 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 10 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 11 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 12 con un área de 12.00 m2, estacionamiento 13 con un área de 12.00 m2 estacionamiento 14 con un área de 12.30 m2, los que son objeto de rectificación conforme a los puntos que anteceden; por lo que vía rectificación, debe indicarse que la denominada “zona común 5” tiene un área ocupada de 746.32 m2 y un área techada de 638.02 m2, con los linderos y medidas perimétricas que figuran en la memoria descriptiva y pianos que van a dar mérito a la solicitud de rectificación, los cuales se adecuan a la fábrica registrada en la partida 4660358.
(...)
11.De lo transcrito, se puede colegir que el acuerdo este referido a la modificación de la independización de las secciones de propiedad exclusiva y comunes ubicadas en el primer piso y sótano de la edificación, pues en la fábrica original se incurrió en error que debe adecuarse a la distribución conforme a la ampliación y remodelación de fábrica inscrita en el asiento B00007 rectificado en los asientos B00008 y B00009 de la misma partida.
Para dicho efecto, se aprobó “la rectificación” para efectos de señalar que el estacionamiento de visita del semisótano y 12 estacionamientos con numeración 1,2 y 5 al 14 ubicados en la zona común 5, no constituyen áreas de propiedad común sino áreas de dominio exclusivo. Al respecto, conforme al reglamento interno fueron considerados bienes comunes por lo que corresponde se desafecte.
Sin embargo, no se desprende del texto del acta de sesión de la junta de propietarios, la adopción del acuerdo de desafectación de las zonas comunes identificadas que pasarán a ser incorporadas como secciones de propiedad exclusiva, así como tampoco se presentaron las respectivas transferencias.
12. Al respecto, se debe señalar que los actos indicados, desafectación y rectificación, son de naturaleza distinta y requieren para su inscripción diferentes documentos.
Así, la desafectación constituye un cambio de naturaleza del bien de dominio común, el cual como consecuencia del acuerdo adoptado por la junta de propietarios en mayoría calificada se convertirá en un bien de dominio exclusivo de igual naturaleza que las demás secciones de propiedad exclusiva conformantes de la edificación y por tanto, susceptible de incorporarse al tráfico jurídico. Cabe señalar que este acuerdo no configura en modo alguno un acto traslativo de dominio sino solamente la modificación del status de un área de dominio común a dominio exclusivo, a la cual se le deberá asignar el correspondiente porcentaje de participación, originando, de esta forma, una modificación en los porcentajes asignados a las demás zonas de propiedad exclusiva.
En tal sentido, el acuerdo de desafectación dará lugar a la independización de la nueva sección de propiedad exclusiva a favor de la junta de propietarios, salvo que esta sea acumulada a otra sección o transferida a favor de terceros, para lo cual se deberá adjuntar el correspondiente título traslativo a favor del titular de dicha sección.
El acuerdo de rectificación, por su parte, busca corregir el error material cometido en la elaboración de los documentos que dieron mérito a la independización de las áreas de propiedad exclusiva y la delimitación de las zonas comunes, sin variar su naturaleza o las dimensiones estructurales de la edificación.
13. En el presente caso, se plantea la modificación del reglamento interno bajo la figura de rectificación de independizaciones y numeraciones; sin embargo, lo que el administrado denominada rectificación implica el cambio de la naturaleza de bienes de dominio común a dominio exclusivo de los estacionamientos ubicados en el nivel semisótano y primer piso. Mutación que en el ámbito jurídico es una desafectación, por lo que se requiere del acuerdo de la junta de propietarios que la apruebe, variando la condición de zona común atribuida en el reglamento interno inscrito para luego proceder con la transferencia mediante instrumento público a favor del beneficiario, lo cual no ha sido señalado en la sesión del 02/05/2018.
Motivo por el cual, corresponde confirmar el punto 1 de la observación.
14. De otro lado, en el desarrollo del punto 4 de la agenda de la sesión del 02/05/2018, también consta la aprobación de lo siguiente:
(...)
4. Rectificación de las “zonas comunes” en el nivel semisótano y primer piso, conforme a la fábrica inscrita y producto de las rectificaciones formuladas:
(...)
Se aprecia la independización de los siguientes estacionamientos: estacionamiento 3 con un área de 14.43 m2, estacionamiento 4 con un área de 12.86 m2, estacionamiento 5 con un área de 12.86 m2, estacionamiento 6 con un área de 12.86 m2, estacionamiento 7 con un área de 12.86 m2, estacionamiento 8 con un área de 12.86 m2, estacionamiento 9 con un área de 12.86 m2 y estacionamiento 10 con un área de 14.43 m2, sin embargo, conforme a la fábrica inscrita, modificada, ampliada y rectificada, dichas secciones, no son unidades inmobiliarias de domino exclusivo, sino siempre fueron zonas comunes denominadas: “estacionamiento de visita 01, estacionamiento de visita 02, estacionamiento de visita 03, estacionamiento de visita 04, estacionamiento de visita 05, estacionamiento de visita 05, estacionamiento de visita 07 y estacionamiento de visita 08” con las siguientes áreas y medidas perimétricas que corren registradas; por lo que vía rectificación, debe solicitarse que dichas secciones no sean consideras como zonas de dominio exclusivo, sino “zona comunes” con las denominaciones anteriormente señaladas; lo señalado, se aprecia de la memoria descriptiva y planos que van a dar mérito a la solicitud de rectificación, lo cual coincide con la fábrica original.
(...)
Como vemos, en este extremo consta la aprobación de la rectificación del cambio de la condición de secciones de propiedad exclusiva de los estacionamientos ubicados en el primer piso de la edificación y numerados del 3 al 10 los mismos que ya obran debidamente independizados (partidas N° 12793127 a 12793134), para efectos de consignar que acorde a la realidad, son bienes de propiedad común denominados estacionamientos de visita y numerados del 1 al 8.
El recurrente en este extremo indica que las titularidades de los estacionamientos N° 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 y 10 del primer piso no van a variar, siendo que la rectificación versa sobre la ubicación, nivel, áreas, porcentajes de participación, linderos y medidas perimétricas, pero manteniendo sus respectivas partidas registrales. Sobre el particular es de señalar, que no estamos frente a una rectificación pura y simple sino una variación de derechos de exclusivos a comunes y viceversa.
La modificación de un bien de propiedad exclusiva a propiedad común importa la transferencia del bien común a los propietarios de las secciones de dominio exclusivo teniendo en cuenta su porcentaje de participación en las zonas comunes, por lo que no solo se requiere la presentación del acuerdo de la junta de propietarios de modificación del reglamento interno, sino también el instrumento público mediante el cual el propietario del bien de propiedad exclusiva debe manifestar su voluntad de transferir su dominio a favor de la junta de propietarios.
15. Aún en el caso de considerar que el acuerdo antes transcrito, referido a la rectificación de zonas exclusivas a zonas comunes, constituye la transferencia a favor de la junta de propietarios, se requiere la intervención de todos los titulares registrales de las secciones involucradas.
De lo publicitado en el Registro, consta lo siguiente con relación a los estacionamientos en mención:
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Unidad inmobiliaria |
Partida N° |
Titulares registrales |
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Estacionamiento 3 |
12793127 |
DOMINII S.A.C |
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Estacionamiento 4 |
12793128 |
Sucesión de Carmen Teresa Cáceres Llosa de Kaemena: cónyuge Luis Guillermo Gerardo Kaemena Vanderalmey e hijos Luis Guillermo Miguel, Eduardo Roberto, Carmen Eleana, Sandra Gisela Kaemena Cáceres. |
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Estacionamiento 5 |
12793129 |
DOMINII S.A.C |
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Estacionamiento 6 |
12793130 |
DOMINII S.A.C |
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Estacionamiento 7 |
12793131 |
DOMINII S.A.C |
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Estacionamiento 8 |
12793132 |
Jorge Alberto Carpio Talavera y cónyuge Aida Alejandra Miranda Carpio |
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Estacionamiento 9 |
12793133 |
Carmen Rosa Chonon Núñez |
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Estacionamiento 10 |
12793134 |
Luis Enrique Villa Prado y Mariella Ferrari Carrasco |
Por su parte de acuerdo a la sesión del 02/05/2018 no consta la intervención del propietario del estacionamiento 4.
En tal sentido, siendo que para efectos de dar mérito a la modificación de un bien propiedad exclusiva a propiedad común se requiere del instrumento público otorgado por todos los titulares registrales transfiriendo su dominio a favor de la junta de propietarios, el mismo que no ha sido presentado con el título, corresponde confirmar el punto 2 de la observación.
16.En el desarrollo del punto 2 de la agenda consta la siguiente aprobación:
(…)
Independización vía rectificación de los 5 estacionamientos pendientes a favor de DOMINI S.A.C., no independizados en su fecha, conforme a la fábrica registrada en la partida 46603583: El presidente prosiguiendo con los errores advertidos de la independización originalmente planteada, se ha detectado la omisión de independización de 5 estacionamientos, conforme al siguiente detalle:
En el semisótano, se ha omitido la independización de los estacionamientos 76 con un área ocupada y techada de 12.00 m2; 77 con un área ocupada y techada de 12.00 m2; 78 un con un área ocupada y techada de 12.00 m2; 79 con un área ocupada y techada de 12.00 m2; y 80 con un con un área ocupada y techada de 12.60 m2; con los linderos, medidas perimétricas y porcentajes que figuran en los planos de independización, memoria descriptiva de independización y modificación de reglamento interno, señalados en el punto que antecede.
(...)
A tenor de lo expuesto, consta que consecuencia de los errores incurridos al extenderse la fábrica original, se aprueba la independización de 5 estacionamientos ubicados en el semisótano numerados del 76 al 80 que no fueron incluidos en la fábrica original.
17. Para efectos de determinar la ubicación de tales secciones de dominio exclusivo, nos remitidos a la memoria descriptiva y plano de arquitectura de la planta semisótano (lámina A-1) presentados con el título, de los cuales se aprecia que los estacionamientos 76, 77, 78, 79 y 80 se ubican colindando por el tondo con los depósitos 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 y 32, respectivamente.
Por su parte, de acuerdo al título archivado N° 960469 del 14/11/2011 que diera mérito a la inscripción de la fábrica, reglamento interno e independización de unidades inmobiliarias sobre el predio matriz submateria, se desprende que los estacionamientos 71, 72, 73, 74 y 75 tienen la misma ubicación, a pesar la rectificación de numeración que se plantea con el título.
Estos estacionamientos 71, 72, 73, 74 y 75 fueron independizados en las partidas N° 12793071, 12793072, 12793073, 12793074 y 12793075, respectivamente.
Siendo así, corresponde al usuario determinar las secciones de propiedad exclusiva que serán materia de independización, producto de la reorganización de zonas comunes y exclusivas que se plantean en la sesión del 02/05/2018, por lo que corresponde confirmar el punto 3 de la observación.
18. En el punto 4 de la observación, el registrador advierte que en la sesión del 02/05/2018 también consta la aprobación de la rectificación de colindancias en el semisótano y primer piso; sin embargo, no se ha desarrollado ni descrito las nuevas colindancias de cada una de las unidades inmobiliarias que serían materia de rectificación.
Efectivamente, en el desarrollo del punto 5 de la agenda se aprobó la rectificación de las colindancias de las secciones de propiedad exclusivas ubicadas en el primer piso y semisótano sin indicar la nueva descripción, no obstante, debe considerarse que si se dejó constancia que todas las modificaciones de colindancias se harían constar en los planos de independización y memoria descriptiva que se presenten en su debida oportunidad los registros públicos.
Así, de la revisión de los documentos conformantes del título, apreciamos que se ha cumplido con presentar certificado de numeración, planos y memoria descriptiva en los que figuran las nuevas colindancias, no requiriéndose que adicionalmente se haga constar en acta, por lo que se deja sin efecto de lo extremo de la observación.
19. En el punto 5 de la observación, el registrador indica que efectuada la sumatoria de los porcentajes de participación que se prevé en el artículo 6 del reglamento interno presentado, se obtiene un total de 99.98 % y no del 100 %, como corresponde, discrepancia que ha sido corroborada por esta instancia, por lo que deberá corregirse tal aspecto.
Consecuentemente, corresponde confirmar el punto 5 de la observación.
20. Finalmente, el registrador refiere que la memoria descriptiva de la modificación de la independización del semisótano y primer piso, no cuenta con la intervención ni firma legalizada notarialmente de los propietarios o presidente de la junta de propietarios.
Sobre el particular, en el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios se prevé lo siguiente:
Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157
Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclusive y propiedad común, o de independización y copropiedad, se presen aren los siguientes documentos:
a) Reglamento interno;
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;
c) Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
(...) (Lo resaltado es nuestro)
Conforme al artículo antes descrito, se requiere para efectos de la independización, además de los planos y el reglamento interno, el documento privado en el que conste la descripción de cada una de las secciones de propiedad exclusiva y propiedad común, debidamente suscrito por el propietario con firma certificada por notario.
En el caso particular, verificamos que la memoria descriptiva únicamente se encuentra autorizada por arquitecto y no conforme se ha previsto normativamente, por tanto, corresponde confirmar el punto 6 de la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
DEJAR SIN EFECTO el punto 4 y CONFIRMAR los demás extremos de la observación formulada por el registrador del Registro de Predios de Lima a título señalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral
KARINA ROSARIO GUEVARA PORLLES
Vocal (s) de Tribunal Registral
[1]Artículo 33.- El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites: c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en los siguientes supuestos: c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este Reglamento; en tal caso, el Registrador o el Tribunal Registral, según corresponda, procederán a tachar de plano el título o disponer la tacha, respectivamente. c.2) Cuando no se haya cumplido con algún requisito expresa y taxativamente exigido por normas legales aplicables al acto o derecho cuya inscripción se solicita. c.3) Cuando hayan surgido obstáculos que emanen de la partida y que no existan al calificarse el título primigenio.
Desafectación de bienes comunes en el régimen de propiedad exclusiva y común
Reflexiones a propósito de la Resolución N° 376-2020-SUNARP-TR-L
Alberto MENESES GÓMEZ*
La Ley N° 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común y su reglamento aprobado por el Decreto Supremo
N° 035-2006-Vivienda, dispusieron que en el caso que en una edificación se presenten secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, es factible el acogimiento a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o el de independización y copropiedad.
De acuerdo con ello, será el propietario (que puede ser también el constructor) o, en su defecto, los propietarios de las secciones de las propiedades exclusivas, quienes deberán escoger a qué régimen acogerse.
El artículo 129 del Reglamento señala como concepto del régimen de propiedad exclusiva y común que es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común.
Vale decir, conforme a lo señalado en la Resolución N° 681-2013-SUNARP-TR-L, juntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.
Entonces, para este régimen se requiere como presupuestos para su existencia: i) propiedad exclusiva de distintos propietarios, y ii) propiedad común sobre los elementos comunes, llámense el terreno matriz donde está construida la edificación, escaleras, muros, aires, entre otros.
De otro lado, el reglamento interno es el documento legal en el que se regula todo lo establecido al régimen de propiedad exclusiva y común, el cual puede ser modificado dependiendo de las situaciones que se presenten. Para la modificación del reglamento interno se ha dispuesto que se necesite un acuerdo con los 2/3 de las participaciones para el caso de modificación de porcentajes de participación, desafectación de bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes.
En el caso de la desafectación y posterior venta de un bien común, no basta seguir con el procedimiento de convocatoria a junta, acuerdo con de 2/3, formalización en escritura pública o documento privado e inscripción de la modificación del reglamento interno, puesto que esto es solo el cambio de la naturaleza jurídica del bienes o bienes desafectados, los cuales ahora ya no serán considerados como bienes comunes, sino de propiedad exclusiva. Cabe indicar que la desafectación de un bien común implica su independización a favor de la junta de propietarios y la asignación de un porcentaje en la participación en los bienes comunes.
El acuerdo de desafectación debe ser notificado a todos los propietarios que no asistieron a la sesión que lo aprobó para que en el plazo de 20 días útiles puedan manifestar por escrito notarial su discrepancia con el acuerdo1, vencido el cual se entenderán vinculados al mismo.
Pues bien, una vez realizado este cambio de la naturaleza de los bienes comunes y la modificación del reglamento interno, es necesario que la transferencia que se realice a alguno de los integrantes de la junta se formalice mediante un título traslativo de dominio dispuesto por el Código Civil (compraventa, donación, permuta, etc.), a fin de poderse inscribir en el Registro.
En la Resolución N° 376-2020-SUNARP-TR-L se pretendía vía una rectificación cambiar la naturaleza de un bien común a uno exclusivo, lo cual fue desestimado de manera correcta por el Tribunal Registral, puesto que como se ha desarrollado el cambio de la naturaleza de un bien común trae consigo la desafectación y todo el procedimiento que la Ley N° 27157 ha establecido.
No negamos la posibilidad de que en un determinado caso se pueda presentar un error en la determinación de los bienes comunes, lo cual podría dar mérito a solicitar una rectificación; sin embargo, para dicho fin el error debe estar contenido en el propio título que lo generó de forma fehaciente, caso contrario deberá seguirse el procedimiento de desafectación.
En este sentido, consideramos adecuado el criterio emitido por el Tribunal Registral, en tanto de lo expuesto en la resolución no se puede establecer que hubiera existido un error fehaciente en la determinación de los bienes comunes que generen la solicitud de rectificación, por lo que correspondía seguir el procedimiento de desafectación.
* Abogado por la Universidad Inca Garcilaso de la Vega y magíster en Derecho Registral y Notarial por la Universidad de San Martín de Porres. Asociado sénior del Estudio Olaechea.