Los Registros Públicos son una herramienta prevista en varios ordenamientos jurídicos con el objetivo de brindar certeza –principalmente– sobre los derechos de naturaleza real, es decir, sobre aquellas atribuciones en las que se brinda un cúmulo determinado de potestades respecto de un bien, con el objetivo de que su titular pueda alcanzar la satisfacción de sus necesidades.

Si bien esa certeza no es de carácter absoluto, en el sentido de que pueden existir situaciones fácticas que no se correspondan necesariamente con los datos consignados en los Registros, lo cierto es que este instrumento ayuda en la generación de confianza al momento de la constitución de relaciones jurídicas sobre bienes. Esto principalmente porque aquellos que realicen una transacción tomando como base los datos que se hallen recogidos en el Registro se verán beneficiados de amplias prerrogativas tendientes a proteger el derecho adquirido ante ulteriores reclamos sustentados en una posible inexactitud registral.

Uno de esos instrumentos de protección a favor del adquirente se encuentra en el denominado “principio de buena fe registral”, plasmado en el Código Civil al interior del artículo 2014. Esta disposición contaba originalmente con la siguiente redacción: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”. Luego, “motivado” por el uso abusivo, ilícito y perjudicial de este principio por mafias inmobiliarias y, a su vez, por una cuantiosa imprecisión jurisprudencial respecto de sus contornos y límites, el legislador procedió a modificarlo, quedando el artículo 2014 de esta forma: “El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro”. De esta forma, hoy en día, para lograr el beneficio del artículo 2014 se debe acudir no solo a los asientos registrales, sino también a los títulos archivados.

No obstante, recientemente la judicatura nacional ha visto necesario restringir aún más el empleo del principio de buena fe registral, pues ha considerado imperante, además de los requisitos consignados en el artículo 2014, la investigación por parte del adquirente del ejercicio de la posesión sobre el bien del cual se encuentra interesado, esto es, si existe alguna situación fáctica que vaya en contra de lo que el Registro publicita.

A continuación, se realizará una reseña del progreso jurisprudencial sobre esta materia.

1. Aspecto positivo y aspecto negativo de la buena fe registral

En doctrina se reconoce un aspecto negativo y uno positivo de la buena fe; así, el aspecto negativo implica desconocimiento de la existencia del vicio o inexactitud registral, y el aspecto positivo se basa en la creencia de que el transferente tiene suficientes facultades para proceder de ese modo. La buena fe implica, en ese sentido, la seguridad del “poder de disposición y la ignorancia de posibles inexactitudes en el contenido del Registro” (Cano Tello), “basado en un conocimiento promedio” (García García).

(Casación Nº 2167-2015-Puno, 8 de noviembre de 2016, considerando 5).

2. Función del principio de fe pública registral

Con relación al principio de fe pública registral contemplado en el artículo 2014 del Código Civil (…), es preciso tener en cuenta en primer orden que el fundamento o la razón de ser del Registro de Propiedad Inmueble no puede ser otro que dotar de seguridad jurídica al tráfico patrimonial y en particular al tráfico de bienes inmuebles. En tal sentido, si bien la publicidad registral garantiza la notoriedad de los actos que se inscriben, pues se admite la existencia de un interés general en torno a que las transferencias de inmuebles sean conocibles por cualquier interesado a tal punto que el comprador pueda saber con exactitud y certeza que el vendedor es efectivamente el dueño del bien que se propone adquirir y que, además, dicho bien esté libre de cargas o gravámenes, también lo es que la fe pública registral protege al tercero que de buena fe adquiere un derecho de una persona que en el registro aparece con facultades suficientes para disponer de él.

Que, en efecto, el principio de fe pública registral que en esencia constituye la razón misma de ser de los Registros Públicos protege a los terceros adquirentes quienes, confiados en la exactitud y la certeza que brindan las inscripciones registrales en nuestro medio, realizan la adquisición de bienes inmuebles, garantizando así que la adquisición resulte válida y permanezca como tal aun cuando posteriormente se anule, rescinda o resuelva el título de su otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Públicos; no teniendo, sin embargo, este principio de fe pública registral carácter absoluto, no puede por tanto ser de aplicación automática a todas las adquisiciones realizadas a personas que en el registro aparecen con facultades suficientes para disponer de las mismas,sino por el contrario, como sostiene el profesor Puig Brutau, en algunos casos la fe pública registral sufre excepciones que admite la ley por consideraciones especiales; así, en la legislación nacional el segundo párrafo del artículo 2014 del Código Civil ha previsto expresamente: “La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”; por tanto queda claro que la ley ha establecido que la presunción de buena fe registral constituye un presunción iuris tantum, ya que la buena fe subsiste mientras las circunstancias que rodean a la celebración del acto y su inscripción en los Registros Públicos hagan presumir que el adquirente obró de buena fe, desconociendo la inexactitud de los datos que aparecen en el registro.

(Casación N° 3098-2011-Lima, del 30 de julio de 2012, considerandos 5 y 6).

[E]l accionante hace referencia al principio de la fe pública registral contenido en el artículo 2014 del Código Civil, que radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial, cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que efectúen terceros adquirentes bajo la fe del registro; para ello, la ley reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales. Siendo así, la principal finalidad de la inscripción es amparar a los terceros que contraten de buena fe, a título oneroso y sobre la base de lo que aparezca en el registro.

(Casación Nº 3975-2013-Lima Norte, 15 de mayo de 2014, considerando 5.5).

3. Requisitos para la buena fe registral

[L]a doctrina ha señalado que del artículo 2014 (…) se puede concluir que entre los requisitos necesarios para que el principio de fe pública registral surta efectos figuran: adquisición válida de un derecho, previa inscripción del derecho transmitido, inexpresividad registral respecto de causales de ineficacia del derecho transmitido, onerosidad en la transmisión del derecho, buena fe del adquirente, e inscripción del derecho a su favor.

(Casación Nº 3975-2013-Lima Norte, 15 de mayo de 2014, considerando 5.5).

Es necesario distinguir el artículo legal cuya infracción ha sido denunciada, de las normas contenidas en él, pues en un solo artículo se puede comprender más de una norma, como es el caso del artículo 2014 del Código Civil que prescribe: “Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral. El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.

El artículo citado contiene más de una norma jurídica, interesando para el caso la norma que establece la protección al tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, manteniendo su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

En ese sentido, para que el tercero quede protegido de conformidad con la norma contenida en el primer párrafo del artículo 2014 del Código Civil, se deben cumplir cuatro requisitos: i) se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que no consten en los registros; ii) debe tener buena fe, esto es, no debe conocer la inexactitud del registro; iii) su adquisición tiene que ser a título oneroso; y, iv) debe inscribir su derecho.

(Casación Nº 17993-2015-Ayacucho, 20 de junio de 2017, considerandos 4.1, 4.2 y 4.3).

La doctrina y el reiterado pronunciamiento de la Corte Suprema han sostenido que el artículo 2014 del Código Civil, en concordancia con el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establecen los requisitos necesarios de la protección para el tercero “cualificado” de la fe pública: I) El adquirente debe tener título válido y ser tercero respecto de las relaciones jurídicas anteriores afectadas por alguna patología (elemento negocial); II) La adquisición debe efectuarse a título oneroso (elemento negocial); III) Confianza en el Registro (elemento de regularidad en la cadena de transmisiones); IV) Buena fe (elemento subjetivo); V) No deben constar en el Registro las causales de nulidad o ineficacia (elemento objetivo); y VI) Inscripción de su propio título (elemento de cierre).

(Casación Nº 2167-2015-Puno, 8 de noviembre de 2016, considerando 7).

4. El principio de fe pública registral no convalida los títulos nulos

Estando a que este principio registral establece una protección extraordinaria a favor del tercero adquirente, el título que ampara su derecho debe ser válido; que el artículo 46, segundo párrafo del Reglamento General de los Registros Públicos, enfatiza en ese mismo sentido que “la inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”. Sobre el mismo tópico Gonzales Barrón señala: “El acto o negocio celebrado por el tercero debe ser válido, por cuanto el Registro purifica la ausencia de poder de disposición del transmitente (en cuyo acto jurídico no participó el tercero), pero no sanea las causales de nulidad o invalidez del acto”. En el caso de autos se ha determinado que el acto jurídico contenido en la escritura pública de compraventa de fecha veintiuno de diciembre de dos mil nueve, que le transfiere la propiedad sobre el inmueble sub litis, se encuentra viciado de nulidad; por consiguiente, que a la recurrente Rita Quispe Jihuaña no le alcanza el beneficio del principio de la fe pública registral; siendo ello así, la presente denuncia debe ser desestimada.

(Casación Nº 2167-2015-Puno, 8 de noviembre de 2016, considerando 9).

5. La buena fe registral genera una presunción iuris tantum, por lo que puede ser desvirtuada

[R]esulta pertinente remarcar que la presunción de buena fe del tercero adquirente, establecida en el referido artículo 2014 del Código Civil, es una presunción iuris tantum que admite prueba en contrario; que en el presente caso se ha determinado en autos que en el fundamento primero de la contestación a la demanda de la casante, esta admite que trabajó en el consultorio médico del codemandado, Renán Augusto Arce Saravia, durante muchos años, afirmación que se debe tener como declaración asimilada en virtud del artículo 221 del Código Procesal Civil; y, en su declaración de parte prestada en la audiencia de pruebas, cuya acta corre a fojas doscientos veintiuno, ha admitido que su codemandado tenía hijos, habiendo llegado a conocer a uno de ellos también de nombre Renán, lo que hace concluir que la misma tenía conocimiento del verdadero estado civil de su codemandado, mas que este último, al presentar su Documento Nacional de Identidad ante el notario público donde se suscribió la escritura pública que contiene el acto jurídico cuya nulidad se pretende, aparece con el estado civil de casado, siendo ello así, queda desvirtuada la buena fe alegada por la recurrente.

(Casación Nº 2167-2015-Puno, 8 de noviembre de 2016, considerando 6).

6. La incidencia de la posesión en la configuración de la buena fe registral

La Sala Superior ha privilegiado la posesión de José Rosas Castillo Toribio y Adriana Paulina Márquez Toribio al contar estos con título de propiedad por encima de los principios registrales invocados por la demandada Converción Agustina Contreras Luis, dado que esta última con un mínimo de diligencia hubiera podido constatar que el bien que pretendía adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios.

Por lo tanto, los principios registrales invocados (artículo 2014), así como el derecho de propiedad del artículo 923 del Código Civil, alegado por la recurrente respecto del predio sub materia, queda desvirtuado, tanto más, si se tiene en cuenta que debido a la importancia que supone la compraventa de un bien inmueble y estando a los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo dispuesto en el artículo 912 del Código Civil, al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.

(Casación Nº 3187-2013-Cajamarca, 22 de octubre de 2014, considerando 10).

Que, los hechos referidos en el considerando que antecede analizados en su conjunto evidencian que los adquirentes Héctor Alejandro Regalado Villegas y cónyuge Carmen Yvonne Mejía de Regalado conocían la inexactitud del registro o cuando menos estaban en condición razonable de no desconocerla, pues con un mínimo de diligencia tales compradores hubieran podido constatar que el bien que pretendían adquirir estaba siendo poseído por terceros con título de propietarios, por tanto queda claro que en el presente caso se ha desvirtuado la buena fe de los adquirentes; máxime, si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios, la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y principalmente quién o quiénes detentan la posesión del mismo, pues en aplicación de lo que dispone el artículo 912 del Código Civil, al poseedor de un bien se le reputa propietario mientras no se demuestre lo contrario.

(Casación Nº 3098-2011-Lima, del 30 de julio de 2012, considerando 14).

Si bien el artículo 2014 del Código Civil precisa que el adquirente es protegido en la medida en que ha incorporado a su patrimonio derechos sustentado en la fe del registro (confianza en la apariencia registral); sin embargo, en la misma línea interpretativa de la sala de mérito debe considerarse que la buena fe no solo se acredita con revisar los antecedentes registrales o con obtener anticipadamente al negocio jurídico de compraventa el certificado de gravamen, sino que exige se tenga que indagar sobre la situación real del inmueble, por sobre todo si los que lo transfirieron tienen la capacidad para disponer el derecho, lo cual no ha sucedido en el caso concreto. Por tanto, queda claro que se ha desvirtuado la buena fe del casante, máxime, si se tiene en cuenta que debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y, primordialmente, quién o quiénes detentan la posesión del mismo.

(Casación Nº 11620-2016-Junín, 27 de marzo de 2018, considerando 6.9).

Este Supremo Colegiado debe de mencionar con relación a la buena fe que es menester que quien adquiere un bien por la publicidad del registro debe tener una conducta diligente al momento de la adquisición, imponiéndosele deberes elementales de verificación e información, de tal suerte que no basta la sola invocación de la publicidad registral, sino que además se encuentra obligado a realizar una actuación conforme a los cánones mínimos de honestidad en la adquisición (buena fe - diligencia). En esta misma línea se ha dicho que “la sola denominación de buena fe ya la diferencia valorativamente de la simple ignorancia, y la envuelve en un ámbito de moral que la configura en forma decisiva. Una buena fe sin diligencia tiene más de censurable ignorancia que de buena fe protegible. De igual modo, repárese en que el Registro es una verdad formal que no agota la realidad jurídica, y si esta se muestra accesible, por lo menos generando el estado de duda suficiente para reaccionar, entonces no existe razón alguna para que el hombre recto y prudente no deba avanzar hasta saldar la duda y obtener el conocimiento efectivo de la realidad, sin pretender cobijarse en el manto de la buena fe cuando estuvo a su alcance la realidad” (Gordillo Cañas). Por otro lado, para reconocer la eficacia de la publicidad registral frente al tercero no bastaría con la condición de tercero adquirente a título oneroso con buena fe (esto es, desconociendo la falta de real titularidad del transmitente), sino que haría falta una buena fe activa, en virtud de la cual el tercero haya agotado los medios ordinarios de investigación de la titularidad del transmitente y la verosimilitud de una realidad objetiva, que impida la utilización del registro como instrumento defraudatorio (Álvarez Caperochipi); la buena fe no se limita a una buena fe creencia, sino que exige una buena fe diligencia; en tal sentido, la buena fe implica la creencia racional y fundada por parte del tercero de que quien le transfiere el derecho es legítimo titular del mismo (…).

Estando a lo expuesto en el considerando que antecede, cabe precisar que el sentido común establece como regla de conducta coincidentemente con nuestra realidad socioeconómica que cuando vamos adquirir la propiedad de un inmueble, haciendo realidad el “sueño de la casa propia”, obramos con un mínimo de diligencia, esto es que en forma simultánea al derecho de propiedad tengamos también el derecho de poseer el mismo inmueble; es decir, disfrutar físicamente de manera inmediata en su total acepción del predio adquirido, lo que implica verificar mínimamente y en forma previa la situación actual del predio a adquirir; mucho más si en el presente caso la codemandada Edita Rodas Montenegro ha manifestado que conoce “los problemas familiares” existentes entre el demandante y el codemandado Hipólito Luna Castañeda; y estos hechos o circunstancias deben ser analizados a la luz de la buena fe que exigen las normas registrales (artículos 2012, 2013 y 2014 del Código Civil), para gozar de su manto de protección. Siendo ello así, el a quo deberá analizar si en la adquisición de la propiedad por parte de la codemandada Edita Rodas Montenegro ha sido diligente y si ha estado en la posibilidad de poder haber conocido la realidad extrarregistral del bien sub litis.

(Casación Nº 2825-2017-Lima Sur, 2 de agosto de 2018, considerandos 17 y 18).

En el punto 4.5. de la sentencia de vista, la Sala Superior al referirse al principio de la buena fe señala que, cuando Humberto Teodomiro Otiniano adquirió el inmueble de Zenobio Murillo Lavado, este último solo tenía derecho sobre un lote de terreno; sin embargo, existían edificaciones. Al respecto, se dice que aquel: “reconoce expresamente que el bien se encuentra bajo la posesión de la parte demandante, cuya circunstancia incluso ha motivado que recurra al órgano jurisdiccional interponiendo pretensión reivindicatoria, todo lo cual revela que, en definitiva, no actuó de buena fe”.

De lo expuesto, se verifica que la Sala Superior sí precisó cuáles fueron las razones por las cuales el recurrente no puede ampararse bajo el principio de buena fe. (…).

Además, no pasa desapercibido a este Tribunal Supremo que el recurrente, en su recurso de casación, punto 6, señala: “[L]a única imputación que me hace el juez y la Sala Superior Civil para cuestionar la buena fe en mi adquisición es haber adquirido un bien que se encontraba ocupado, cuando esto es muy usual en el tráfico comercial; además, para este caso existen medios legales para amparar tu derecho de la propiedad y el ejercicio de la posesión”. Lo que respalda el hecho de que el recurrente conocía de la posesión de la demandante, siendo que un comprador diligente no solo intenta conocer quién ocupa el inmueble que pretende adquirir, sino a título de qué lo ocupan.

(Casación Nº 1589-2016-Lima Norte, 9 de mayo de 2017, considerando 6).