CRITERIO DEL TRIBUNAL: No procede la inscripción de la independización de un predio rural en zona no catastrada por falta de competencia del verificador catastral, cuando de la partida vinculada o del título se aprecie que el bien se ubica dentro de área urbana o de área urbanizable, así como cuando del diseño de las unidades inmobiliarias resultantes se evidencie razonablemente el encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o habilitación urbana reguladas por la Ley Nº 29090. (Criterio vinculante aprobado por Resolución del Presidente del Tribunal Registral Nº 298-2019-SUNARP/PT).

BASE LEGAL

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: art. 58.

FALLO DE REFERENCIA

"No procede la inscripción de la independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada cuando del diseño de las unidades inmobiliarias que la conforman se evidencie el encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o de una habilitación urbana conforme a la Ley N° 29090" (Res. Nº 725-2019-SUNARP-TR-T).

PALABRAS CLAVE

Predio rural / Zona catastrada / Área urbana / Área urbanizable

OPINIÓN

La improcedencia de la independización de predio rural ubicado en zona no catastrada

Breves comentarios a uno de los últimos precedentes del Tribunal Registral

Cristian Ociel Caballero Arroyo*

En el ámbito inmobiliario es frecuente que un predio sea desmembrado en diversas unidades inmobiliarias para constituir a cada una como una nueva finca que contará con su propia partida registral sobre la que se extenderán los asientos relativos a los actos y derechos de carácter inscribibles[1] (Noriega, 2017, p. 536). Este acto de asignar una nueva partida se denomina como independización y está regulada por los artículos 58 a 65 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios o, en su caso, por las normas especiales que resulten pertinentes.

Conviene tener presente que la propiedad predial urbana se sujeta a la zonificación, a los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas (art. 957 del Código Civil). De la mano con ello, el artículo 89 de la Ley N° 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, prescribe que las tierras que son susceptibles de convertirse en urbanas solamente pueden destinarse a los fines previstos en la zonificación aprobada por la municipalidad provincial, los planes reguladores y el Reglamento Nacional de Construcciones[2]. Es en ese escenario en el que aparece la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, cuyo TUO ha sido aprobado por el Decreto Supremo N° 006-2017-Vivienda (en adelante, la ley).

La citada Ley Nº 29090 contempla no solo los procedimientos de habilitación urbana[3] y edificaciones, sino también otros de carácter complementario como la parcelación de terrenos rústicos localizados en áreas de expansión urbana con planeamiento integral[4], la subdivisión de predios urbanos, entre otros. En su artículo 3 numeral 9 se señala que las entidades competentes son las municipalidades (provinciales y distritales) en el ámbito de su jurisdicción. Esto implica entonces, que la independización que se promueva como consecuencia de uno de esos procedimientos, que conciernen al espacio urbano, requiere de la previa aprobación de la desmembración física por parte de las instituciones ediles.

De otro lado, cuando se trata de predios rústicos, los procedimientos que rigen su desmembración están a cargo de los gobiernos regionales[5], según los artículos 88 y 89 del Decreto Supremo N° 032-2008-Vivienda, Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089. El primer dispositivo se refiere a los predios rurales ubicados en zona catastrada, es decir, en ámbito geográfico que ha sido incorporado al catastro de predios de la autoridad regional. El segundo regula los predios rurales ubicados en zona no catastrada, en otros términos, cuya información técnica todavía no forma parte del catastro de esa entidad. En este último supuesto, y a efectos de propiciar su independización en el Registro de Predios, interviene un profesional conocido como verificador catastral[6] (ingeniero o arquitecto). Nótese que, dentro de este contexto normativo, con la independización de un predio rural no se altera la naturaleza de este, o sea, sigue conservándose como tal, por tanto, no pertenece a área urbana o urbanizable.

Hasta aquí se logra concluir que para la desmembración física de un predio urbano las entidades competentes son las municipalidades, mientras, para los predios rurales están autorizados los gobiernos regionales.

Ahora bien, mediante la Resolución de la Presidenta del Tribunal Registral N° 298-2019-SUNARP/PT del 26 de diciembre de 2019, publicada en el diario oficial El Peruano el 11 de enero de 2020, se busca cautelar que la desmembración de un predio rural que deriva en independización sea efectuada por la autoridad competente para evitar que se publiciten unidades inmobiliarias que no son resultantes de un procedimiento de habilitación urbana o de parcelación de terrenos rústicos reguladas en la Ley N° 29090, por lo cual, se aprobó el siguiente texto:

“Improcedencia de independización de un predio rural ubicado en zona no catastrada

No procede la inscripción de la independización de un predio rural en zona no catastrada, por falta de competencia del verificador catastral, cuando de la partida vinculada o del título se aprecie que el bien se ubica dentro de área urbana o de área urbanizable, así como cuando del diseño de las unidades inmobiliarias resultantes se evidencie razonablemente el encubrimiento de una parcelación de terrenos rústicos o habilitación urbana reguladas por la Ley N° 29090”.

Para una adecuada comprensión de ese criterio es necesario acudir a los fundamentos de las resoluciones que le sirvieron de sustento, estas son la N° 2815-2018-SUNARP-TR-L del 23 de noviembre de 2018 y la N° 725-
2019-SUNARP-TR-T del 30 de setiembre de 2019.

La Resolución N° 2815-2018-SUNARP-TR-L se pronunció en relación a la posibilidad de inscribir sobre un terreno rural un reglamento interno al amparo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de la Ley N° 27157, y la consiguiente independización de sus unidades inmobiliarias. Al respecto, dicha norma es de aplicación obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos; en otras palabras, el presupuesto básico es que el predio sea urbano o esté al menos en zona de expansión urbana donde la municipalidad irradia competencia, por tal razón, en el fundamento décimo de esa resolución se estableció que:

“10) (...), se concluye que no resulta procedente la adopción de los regímenes establecidos en la Ley Nº 27157 a los predios rurales, pues dicha norma fue concebida especialmente para lograr la independización de unidades inmobiliarias donde coexisten bienes exclusivos y bienes comunes, pero dichos bienes deben estar ubicados en zonas urbanas o de expansión urbana, siendo que los predios rurales son destinados a un determinado fin (agrícola, pecuaria o afines) y son considerados zonas no urbanizables, por lo que tienen su propia normativa para lograr su independización”.

Bajo ese argumento, la independización solicitada fue rechazada. En cuanto a la competencia que las autoridades municipales ejercen sobre el suelo urbano, en el fundamento sexto de esa resolución sustentatoria se esclareció que:

“6) (...)

El cambio de un suelo rural a suelo urbano, implica un procedimiento administrativo que acaba con un pronunciamiento de la municipalidad, esta subdivisión implica el cumplimiento de determinadas normas de carácter urbanístico como la entrega de áreas para vías y aportes reglamentarios o, en su caso, con la aprobación de un planeamiento integral, cuando se trata de la subdivisión de predios rústicos sin cambio de uso. Sin embargo, los propietarios de predios rurales no están obligados a la ejecución de ninguna obra de habilitación, ni la entrega de vías, áreas verdes o de equipamiento porque precisamente está destinadas a un uso diferente, el uso agrario, pecuario o productivo. En estos casos la autoridad en materia rural solo aprueba el fraccionamiento del predio”.

En la Resolución N° 725-2019-SUNARP-TR-T se pretendía la independización de un predio rural en diversas unidades inmobiliarias y un área destinada a un camino que, en conjunto, fueron ilustrados en el plano elaborado por el verificador catastral como si se tratara de una lotización correspondiente a una habilitación urbana (lotes y calles o vías de acceso). Así, subrepticiamente, se buscaba registrar una habilitación urbana o una parcelación de terrenos rústicos sujetos a un planeamiento integral previstas en la ley que no habían sido autorizadas por entidad edil, y en vista que las instancias registrales deben comprobar que el acto a inscribir haya sido aprobado por funcionario competente[7], se determina que el referido profesional carece de competencia para intervenir en estos casos. Ello, en consecuencia, justificó la denegatoria de la inscripción.

Para constatar ese probable encubrimiento le corresponde al registrador evaluar si los documentos aportados para solicitar la independización del predio rural (planos, predominantemente) transmiten que la nueva configuración de las unidades inmobiliarias resultantes se asemejan a la descripción de un predio urbano (como sería que se designen a las unidades como lotes o secciones), cuya aprobación, como antes se explicó, es asunto de las municipalidades.

Por último, el precedente materia de análisis también comprende que la improcedencia de la independización de predio rural ubicado en zona no catastrada es aplicable cuando de la partida vinculada se publicite que el inmueble está situado dentro de área urbana o urbanizable. Ello, por ejemplo, podría presentarse si en la partida del bien consta inscrito el certificado de zonificación, el cual es un documento previo que regula el diseño o las condiciones técnicas que afectarán el proceso de habilitación urbana (art. 14 num. 1 de la Ley Nº 29090). La anotación de ese certificado significará que el terreno rural ya tiene proyectado ser parte del entramado urbano y se prepara para una habilitación urbana, lo que a su vez revela la asunción de competencia de la municipalidad.

Referencia bibliográfica

Noriega Ulfe, J. (2017). Artículo 58: independización - definición. En: Huerta Ayala, Óscar (coord.). Comentarios al Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Lima: Grijley.

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[1] Esta forma de organizar la información que publicita el Registro (es decir, una partida por cada bien o persona) responde al principio de especialidad previsto en el artículo IV del Reglamento General de los Registros Públicos.

[2] Actualmente, derogado por el Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado por el Decreto Supremo N° 011-2006-Vivienda.

[3] El artículo 3 numeral 1 de la Ley Nº 29090 define a la habilitación urbana como el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública. Además, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunicaciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado.

[4] El artículo 58 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sostenible (Decreto Supremo N° 022-2016-Vivienda) define al planeamiento integral como un instrumento técnico- normativo con el que se asigna zonificación y vías primarias con fines de integración al área urbana a los predios rústicos no comprendidos en los planes de desarrollo urbano, esquemas de ordenamiento urbano o localizados en centros poblados que carezcan de zonificación.

[5] Según el artículo 6 del Decreto Supremo N° 032-2008-Vivienda, los procedimientos administrativos asociados a la función de saneamiento de la propiedad agraria prevista en el literal n) del artículo 51 de la Ley Orgánica de Gobiernos Regionales están a cargo de los gobiernos regionales.

[6] El artículo 3 literal x) del Reglamento de la Ley N° 28294, Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios, aprobado por el Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, señala que los verificadores catastrales son las personas naturales, profesionales colegiados o personas jurídicas competentes, inscritos, de existir, en el Índice de Verificadores a cargo de las municipalidades y en el Registro de Verificadores de la Sunarp.

[7] Artículo 32 literal e) del Reglamento General de los Registros Públicos.

* Abogado por la Universidad Nacional Pedro Ruiz Gallo. Maestro con mención en Derecho Civil y Comercial de la misma casa superior de estudios. Excolaborador de la Oficina Regional del Indecopi - Lambayeque. Ha sido analista registral de la Zona Registral N° II - Sede Chiclayo. Actualmente, se desempeña como abogado de la Cuarta Sala del Tribunal Registral - Sede Trujillo.