RESUMEN

El autor formula una fuerte crítica a la decisión adoptada por la Corte Suprema al interior de la Casación N° 1673-2016-Ventanilla, en la que se ventiló un proceso sobre mejor derecho de propiedad. Al respecto, contrario a lo señalado por la Sala Civil Transitoria Suprema, considera que, para resolver el mejor derecho de propiedad en el caso de duplicidades de partidas, deben aplicarse los criterios civiles, mas no los registrales, puesto que el derecho de propiedad no se encuentra sujeto al criterio cronológico de la inscripción registral, al nacer o crearse fuera de este.

PALABRAS CLAVE

Mejor derecho de propiedad / Duplicidad de partidas / Principios registrales / Usucapión

Recibido: 25/11/2018

Aprobado: 06/12/2018

INTRODUCCIÓN

La Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de la República emitió la Casación N° 1673-2016-Ventanilla, mediante la cual resolvió un caso de mejor derecho de propiedad por el supuesto de duplicidad de partidas, estableciendo que para este tipo de casos debían aplicarse las normas registrales. Sin embargo, consideramos erróneo el criterio establecido por la Sala Suprema, puesto que para este tipo de casos deben aplicarse las normas civiles, conforme lo pasaremos a explicar.

I. PREDIO - MARCO LEGAL

Para empezar, debemos dejar establecido qué se entiende por predio. Álvarez Caperochipi (2006), definiendo a las fincas materiales, indica que son superficies de terreno delimitadas y acotadas, y también tienen la condición de fincas (abren folio registral) otras entidades que no son fincas materiales, pero a las que se les concede la condición jurídica de fincas a efectos de registración (pp. 109-110). Por su parte, la norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones define al predio como la unidad inmobiliaria independiente que pueden ser lotes, terrenos, parcelas, viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas o cualquier tipo de unidad inmobiliaria.

Vale decir, la característica esencial de todo predio es que es un espacio geográfico perfectamente delimitado, que lo permite diferenciar del resto y lo hace pasible de utilización por parte de las personas.

A nivel registral, los predios se clasifican de acuerdo a su naturaleza como predios urbanos o rústicos, y en este último caso se clasifican en rurales o eriazos, lo que motiva a definir a cada uno de ellos.

El predio rústico puede definirse como el terreno superficial que no cuenta con habilitación urbana, es decir, no es habitable para uso urbano, no contando con servicios públicos (abastecimiento de agua y desagüe, luz, pistas, veredas y demás). Dentro de este tipo de predio se encuentran los predios rurales y eriazos. Por el primero entendemos a aquel que es utilizado para uso agrario, para la actividad agropecuaria, encontrándose incluidos los predios ubicados en zona de expansión urbana que tienen dicho uso y que no cuentan con habilitación urbana. En el segundo caso, son aquellas superficies de terreno improductivo, que no es utilizado o cultivado por falta o exceso de agua. Dentro del tipo de predios rústicos se utiliza también el término parcela, la cual debe entenderse como la superficie del predio rústico, y el de parcelación, que es la división de un predio rústico en varias parcelas.

Por su parte, el predio urbano es aquella superficie de terreno que se encuentra habilitado para uso urbano, contando por tanto con los servicios públicos (abastecimiento de agua y desagüe, luz, pistas y veredas y demás). Gonzales Barrón (2004) señala como características conjuntas de este tipo de predios a: tener los servicios propios de la ciudad (dato físico) y haber sido habilitado conforme a ley (dato jurídico) (p. 287). Estas características resultan ser indispensables, puesto que puede darse el caso de existir la primera y no la segunda, lo cual podría dar inicio a una habilitación urbana de oficio, pero, técnicamente, el predio seguirá siendo considerado como rústico hasta que no exista la resolución que apruebe su habilitación urbana.

II. ASPECTOS REGISTRALES DEL PREDIO

En nuestro sistema registral referido a predios, se ha establecido la vigencia del sistema de folio real, mediante el cual se abre una partida registral por cada predio, inscribiéndose en esta todos los actos y derechos que lo tengan como objeto. Con este sistema se permite la aplicación de los principios registrales como tracto sucesivo, legitimación, especialidad y fe pública. La vigencia de este sistema encuentra respaldo legal en el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP).

Cabe anotar que la inscripción en el Registro de Predios es declarativa de derechos, esto es, que el derecho que se inscribe no nace o se crea con la inscripción, sino que nace o se crea fuera del registro, generándose, por ello, que el registro otorgue la publicidad y/u oponibilidad necesaria para que el derecho objeto de inscripción sea resguardado a favor de su titular.

1. Principios registrales aplicables

Los principales principios aplicables a los predios son los contenidos en el Código Civil:

- Principio de publicidad: artículo 2012 Código Civil: Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.

- Principio de legitimación: artículo 2013 Código Civil: El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

- Principio de buena fe pública registral: artículo 2014 Código Civil: El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

- Principio de tracto sucesivo: artículo 2015 Código Civil: Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

- Principio de prioridad: artículo 2016 Código Civil: La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro.

- Principio de oponibilidad: artículo 2022 del Código Civil: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común.

III. DUPLICIDAD DE PARTIDAS REGISTRALES

Actualmente se vienen presentando muchos casos de duplicidades de partidas al haberse matriculado dos veces una misma área de terreno,

(…) [esto] es una patología que un mismo predio tenga dos o más partidas registrales, pues, en tal caso, no se sabría cuál de las hojas es confiable, por lo que el registro perdería toda certeza.

La doble matriculación, entonces, puede definirse como aquella situación, originada por error del sistema, en la cual una finca material se encuentra inscrita en varias fincas registrales, ya sea total o parcialmente, es decir, las partidas comprenden la totalidad del predio o parte de él. (Gonzales Barrón & Quintana Livia, 2014, p. 235)

La duplicidad de partidas genera una inexactitud registral, ya que existirá una diferencia entre la realidad registral y la realidad extra registral, que desvirtúa la confianza en el Registro, puesto que la publicidad que se otorga resulta ser inexacta. En palabras de Rivera Bustamante, el efecto es de ir vulnerando la seguridad jurídica que otorga el Registro.

La duplicidad de partidas afecta a todos los principios indicados en el acápite anterior, puesto que no permiten que estos puedan desplegar sus efectos jurídicos en defensa del titular registral, en tanto existen dos partidas que ampararían a dos titulares registrales, los cuales también estarían bajo el amparo de estos principios.

Como solución al problema de la duplicidad de partidas o doble matriculación, es necesario iniciar el proceso de mejor derecho de propiedad ante el órgano jurisdiccional, en el que se dilucide cuál de los titulares registrales ostenta legítima y válidamente el derecho de propiedad respecto del predio.

IV. MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD EN CASO DE DUPLICIDAD DE PARTIDAS

El proceso judicial de mejor derecho de propiedad se genera cuando dos o más personas alegan tener pleno derecho de propiedad respecto de un mismo predio, presentando títulos que los calificarían como propietarios, teniendo, por ello, el objetivo de establecer cuál es el verdadero y legítimo propietario. Vale decir, para resolver la patología de la duplicidad de partidas, se recurre al proceso de mejor derecho de propiedad para que el órgano jurisdiccional determine quién es el legítimo propietario del área de terreno que se encuentra inscrito en dos partidas.

Sin embargo, al recurrirse a este tipo de proceso judicial se genera un nuevo problema, el de determinar bajo qué criterios se debe otorgar el mejor derecho de propiedad a favor de determina persona. Existen a la fecha dos criterios plenamente definidos, los cuales pasamos a detallar.

1. Solución con criterio registral

De forma simplista se menciona que la solución a esta patología de doble matriculación se realiza con la aplicación de los principios registrales de prioridad y oponibilidad, por lo que pasaremos a analizarlos.

1.1. Principio registral de prioridad

El artículo 2016 del Código Civil establece: “La prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”.

Al respecto, se considera que la persona que inscribió o matriculó primero el predio ostenta legítimamente el derecho de propiedad de este frente a otra que inscribió o matriculó con posterioridad, sin considerar otro tipo de criterio, valorándose solamente el cronológico.

Sin embargo:

[U]n presupuesto fundamental de la prioridad registral: todos deben estar en la misma condición y posibilidad de inscribir. Solo así es justo premiar a quien lo hace primero. Este presupuesto obviamente no se cumple en los casos de duplicidad de partidas, porque los titulares y sus adquirentes no saben que hay otra competencia paralela en la que se corre por el mismo premio. No hay competencia justa y, por lo tanto, privilegio sustentable si los “atletas” económicos ignoran los otros escenarios y solo actúan en el espacio (partida) que consideran único. Cuando hay duplicidad registral, en supuesto de buena fe claro, los titulares de cada partida creen que la suya es la única”. (Mejorada Chauca, 2014, p. 100)

Es necesario considerar que la primera inscripción ha debido tener algún defecto para que el Registro no pueda tener plenamente identificado al predio, trayendo como consecuencia que luego se logre inscribir en otra partida la misma área de terreno.

En esta línea, se dice que:

[S]e puede alegar que la primera inscripción debe ser la que vale, en tanto fue la primera, pero debe considerarse que esta primera inscripción tuvo defectos al no haberse determinado con certeza el área, linderos y medidas perimétricas del predio, lo cual después generó que se establezca una superposición. “(…) Si ni el propio Registro pudo detectar la irregularidad, como se pretendería que lo hagan los administrados. En tales circunstancias no es legítimo preferir al gestor de la primera partida” (Mejorada Chauca, 2014, p. 101)

Gonzales Barrón & Quintana Livia (2014) analizan la duplicidad de partidas desde su aspecto formal y sustancial, indicando sobre el primero que bien podría establecerse como la aplicación del principio de prioridad:

Por tanto, la solución formal será compatible con la Constitución siempre que se mantenga en esos estrictos límites, es decir, su finalidad se circunscriba a cerrar una de las partidas –la más reciente– para que no continúen extendiéndose inscripciones en ella, con la consiguiente agravación del problema; empero, tal cierre no prejuzga la titularidad del derecho de propiedad, que es una cuestión de Derecho Civil, y no registral, conforme lo ha reconocido la STC 649-2002-AA/TC, en cuanto rechaza que la antigüedad de las inscripciones sea un criterio suficiente para dilucidar los derechos. (p. 246)

Nótese que el criterio cronológico o de antigüedad de las inscripciones, vale decir principio de prioridad, no es uno que permita establecer con certeza el mejor derecho de propiedad entre dos personas que se irrogan la titularidad de un predio. En efecto, al analizarse el principio de prioridad se puede establecer que este se encuentra dirigido a solucionar los problemas que se pudieran presentar entre derechos que nacen o son otorgados por el propio registro, por ejemplo, la hipoteca, lo cual no acontece en el caso del derecho de propiedad.

Por tanto, debe dejarse establecido que el principio de prioridad no define el mejor derecho de propiedad, sino solamente la prioridad respecto de los derechos que otorga el propio registro, siendo que el derecho de propiedad se adquiere y otorga extra registro –el registro no tiene la calidad de constitutivo en lo que respecta a predios–, no pudiéndose optar por su aplicación para resolver el problema de la duplicidad de partidas, por lo que “solo operaria al interior de cada partida, respecto de los actos que se inscriben en ella, pero no para los actos inscritos en otras partidas del mismo bien”. (Mejorada Chauca, 2014, p. 101)

1.2. Principio registral de oponibilidad

El artículo 2022 del Código Civil establece: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del derecho común”.

De una simple lectura del primer párrafo de este artículo se podría considerar que esta sería la solución para resolver el problema de duplicidad de partidas o doble matriculación; sin embargo, sucede todo lo contrario.

El principio de oponibilidad tiene como característica fundamental la de proteger o sostener el derecho de la persona que, confiando en lo que publicitaba registros, inscribió su derecho, sancionando, por ello, a la persona negligente que no lo hizo. Nótese que también contiene un criterio cronológico a efectos de aplicar la oponibilidad de los derechos.

Pues bien, este principio tampoco es aplicable para solucionar la duplicidad de partidas o doble matriculación, puesto que no es responsabilidad ni culpa de las personas el hecho de confiar en lo que publicita el registro para inscribir o matricular el predio a su favor. Nos explicamos. Si ambos titulares actuaron con base en lo que publicitaba el registro, esto es, confiando en lo que cada una de las partidas publicitaba, no es factible que luego se pretenda desconocer esta confianza o se pretenda imputar una negligencia para aplicar solamente un criterio cronológico. Por ello, se menciona que:

Sin embargo, este presupuesto (negligencia de una de las partes) no se cumple en un caso de duplicidad registral, en tanto ambos adquirentes actuaron con base en el registro e inscribieron sus respectivas adquisiciones. Ninguna de ellas podría ser “sancionada” en tanto cada una verificó la información registral que publicitaba su respectiva partida. Es por ello que el principio de oponibilidad, como tal, no aplica para este tipo de supuestos.

Por ello, ante un caso de duplicidad registral corresponde que ambas inscripciones se neutralicen (sin que ninguna prevalezca sobre la otra), debiendo resolverse la controversia al margen del dato registral tomando en cuenta para ello criterios extrarregistrales (posesión, validez de los respectivos contratos de adquisición, validez de la cadena historia de transferencias, etc.). (Pasco Arauco, 2017, p. 275)

Al existir dos partes confiando en el registro, no puede prevalecer una sobre la otra, en tanto ninguna tiene una mejor posición jurídica respecto de la otra, motivo por el cual los efectos de sus inscripciones, más que neutralizarse, deben suspenderse hasta que se determine quien ostenta valida y legítimamente el derecho de propiedad respecto del predio.

Debe dejarse establecido que el principio de fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil) no es aplicable para estos tipos de casos, en tanto sus presupuestos aplican para un caso distinto, en donde se dan transferencias sucesivas respecto de un mismo bien, inscrito en una sola partida, lo cual no se presenta en la duplicidad de partidas. Por ello, se señala que:

[D]icha norma [artículo 2014] podría ser aprovechada por ambos titulares: la asociación podría sostener que confío en la información que publicitaba la partida registral en donde inscribió su derecho, constatando que en ella aparecía como titular registral la persona que le transfirió la propiedad, sin que por ningún lado pareciera publicitado el derecho de Cofopri. Este último, por su cuenta, podría sostener que también confió en la información que corría inscrita en la partida donde finalmente inscribió su adquisición, sin que de dicha partida se lograra apreciar la existencia del derecho de propiedad a favor de la asociación. (Pasco Arauco, 2017, p. 282)

1.3. Efecto de las normas registrales

Desde este contexto, las normas o principios registrales no son los criterios adecuados para resolver el mejor derecho de propiedad en caso en duplicidad de partidas o doble matriculación, en tanto escapa de su esfera de control, ya que el derecho de propiedad no nace o se crea en lo que publicita el registro, sino fuera de este.

Gonzales Barrón & Quintana Livia (2014), definiendo el aspecto sustancial de la duplicidad de partidas, mencionan que debe descartarse la preferencia registral como criterio prevaleciente, ya que es un tema demasiado complejo, debiendo aplicarse las soluciones del Derecho Civil puro. Citando a Álvarez Caperochipi, señalan que se debe recurrir a las normas civiles de “detentación real, preferencia posesoria, acción reivindicatoria y prescripción adquisitiva” (p. 247). Para sustentar su posición, Gonzales Barrón & Quintana Livia (2014, pp. 247-248) se basan en lo indicado por:

Luis Arrieta Sevilla: “Esta contradicción supone una anomalía de tal magnitud en el funcionamiento del Registro que hace quebrar los principios básicos de la protección tabular. La doble inmatriculación produce la reciproca neutralización de los principios hipotecarios que protegen los folios registrales como consecuencias de la defensa contradictoria que dispensa el principio tabular de legitimación”.

Manuel Albaladejo: “La única regla sencilla y general formulable aquí, es la de que para decidir en cada caso, partiendo de que la aplicación de los preceptos registrales no resuelve el tema, porque se enfrentan dos posiciones igualmente defendibles según esos preceptos (cada una a base de una inmatriculación), como quiera que ambas se anulan recíprocamente, no hay sino (que) aplicar –por lo que toca al conflicto– los preceptos civiles que serían adecuados en defecto de que los derechos enfrentados gozasen de protección registral”.

Manuel Peña Bernaldo de Quirós: “El adquiriente en virtud de título otorgado por uno de los dueños (conforme al Registro de la Propiedad) no puede apoyarse en la fuerza legitimadora del Registro porque se neutralizan los efectos de las inscripciones contradictorias. La colisión entonces se resolverá por las reglas del Derecho común, con exclusión de la Ley hipotecaria”.

Cabe indicar que el propio artículo 60 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la normativa registral no declara la invalidez de los asientos, por lo que no reconoce el mejor derecho de propiedad^[1]. Es decir, se determina que esta norma no otorga el mejor derecho de propiedad, en tanto con o sin el cierre de partida no se establece la invalidez de los asientos registrales, correspondiéndole al juez determinar ello, motivo por el cual las normas registrales no permiten determinar de forma correcta al verdadero y legítimo propietario de un predio.

Desde este contexto, queda claro que la normativa registral no resulta aplicable para solucionar la duplicidad de partidas cuando los derechos se crean o nacen fuera del Registro, debiendo resolverse únicamente con criterios puramente civiles.

2. Solución con criterios civiles

Habiendo quedado establecido que a nivel doctrinario la posición que la patología de la duplicidad de partidas o doble matriculación se resuelve con normas netamente civiles y no registrales, pasaremos a detallar las propuestas de solución que se indican:

Para Mejorada Chauca (2014), el mejor derecho de propiedad se resuelve determinando quién tiene un título válido y eficaz, precisando que puede darse el caso que ambos pretendientes tengan un título válido, pero, al mismo tiempo, ambos no podrán tener la eficacia de este. Por ello, determina que la eficacia tiene dos soportes^[2]:

i) Que el bien esté en manos del originalmente asignado por un título válido, esto es, el primer propietario reconocido por el sistema legal, o de alguien que haya derivado su derecho de aquel (regla).

ii) Que el bien esté en manos de quien ha sido asignado de modo imperativo (sin la participación del primer titular o sus sucesores), por mandato de la ley, la sentencia o el acto administrativo firme, este es el caso, por ejemplo, del adquiriente por expropiación, usucapión o fe pública registral (excepción)

De estos soportes se puede establecer que todo gira en torno a determinar en manos de quién está el predio. Es decir, quien ostenta la posesión, para luego sumarlo o adherirlo a su título valido, lográndose determinar quién ostenta el título válido y eficaz. Asimismo, indica que primero se tiene que analizar todos los títulos hasta el primigenio para ver cuál de ellos es válido y eficaz, y luego examinar las excepciones, expropiación, usucapión, etc.

Por su parte, Pasco Arauco (2017) señala que:

[N]ecesariamente, para resolver un caso de MDP, el juez debe analizar la validez y eficacia de los títulos de los cuales derivan los derechos de propiedad confrontados. De lo contrario, ¿con base en que se podría determinar cuál de los derechos debe prevalecer? (p. 243)

Asimismo, agrega que:

Si el juez resolvió el tema de las partidas con base en la antigüedad, probablemente es porque consideró que el “mejor derecho de propiedad” se resuelve desde la antigüedad de las inscripciones. En realidad, son otros los criterios que deben emplearse a nivel judicial para resolver una duplicidad registral, tales como la validez de los títulos invocados por cada una de las partes, la posesión que haya ejercido alguna de ellas a efectos de determinar si consolidó o no a su favor la prescripción etc. (p. 271)

Gonzales Barrón & Quintana Livia (2014, pp. 252-253) estiman que el Código Civil ha establecido tres reglas para solucionar este problema:

i) La usucapión siempre vence (art. 952 CC).

ii) A falta de usucapión, cuando se trata de cadenas de transmisiones duplicadas, contradictorias entre sí, que no tienen el mismo origen, entonces se necesita determinar quién es el propietario original, para luego de una serie ordenada de transferencias, todas ellas válidas, se llegue hasta el titular actual (art. 949, 660 CC).

iii) A falta de usucapión, cuando las cadenas de transmisiones duplicadas derivan del mismo origen, entonces la propiedad debe buscarse en este titular, pero, luego, a partir de allí, la ley establecerá reglas racionales de solución (la primera inscripción, el título más antiguo, la primera tradición, ex art. 1135, 1136, 2022 CC).

En caso de que alguno de los titulares registrales (duplicados) haya completado la usucapión, entonces se tratará sin dudas del propietario. Por el contrario, a falta de posesión por el plazo legal, o si es que no pudiese probarlo, entonces se aplicará la regla iii), pues, por definición, la existencia de dos partidas registrales con titulares diferentes conlleva que cada uno de estos se origina en cadena de transmisiones paralelas, sin causante común.

También, mencionan como ideas fuerza que es factible utilizarse criterios como la cadena civil más antigua, la cadena civil más antigua, pero con posesión, reglas técnicas complementarias (títulos débiles o fuertes), doble venta.

De los criterios antes indicados, se puede concluir que todos tienen relación o se asemejan en considerar que:

- El criterio cronológico no es aplicable para resolver la doble matriculación o duplicidad de partidas.

- Debe primar quien ostenta el título válido y eficaz.

- La posesión del predio determina que el título que se ostenta sea eficaz.

- El predio debe estar plenamente determinado y/o identificado.

- Se debe verificar la cadena de transmisiones para determinar al propietario original.

Por tanto, el mejor criterio para determinar quién ostenta realmente el mejor derecho de propiedad no es el criterio cronológico, sino los criterios del propietario original, validez y eficacia del título, y el cumplimiento de la usucapión, conforme al siguiente detalle:

a) Propietario original del predio. Es necesario revisar la cadena de transmisiones del predio para llegar al propietario primigenio, en tanto pueda determinarse. La posesión del predio puede favorecer o desfavorecer al propietario original.

b) Validez y eficacia del título. Se debe contar con un título de propiedad plenamente válido y que sea eficaz, esto es, que permita tener el control del predio mediante la posesión efectiva. Para todo esto, el predio debe estar plenamente identificado y/o delimitado.

c) Cumplimiento de la usucapión. En tanto es un modo originario de adquirir la propiedad y siempre vence al tenerse el control real del predio.

Nótese que, en cualquier caso, el predio debe estar plenamente identificado y delimitado para ser considerado como tal.

2.1. Efecto de la solución civilista

El principal efecto de la solución civilista es la determinación correcta del legítimo propietario de un predio, en la medida que permite analizar la controversia de la duplicidad de partidas o duplicidad de títulos desde el fondo de este. En efecto, al ingresar a analizar y valorar no solo la inscripción registral, sino los títulos de cada uno de los titulares y los hechos conexos, se logra determinar de forma correcta quién ostenta válida y legítimamente el derecho de propiedad del predio, evitando de esto modo, otorgarlo o reconocerlos a personas ajenas o que solo tratan de adueñarse de predios aplicando los vacíos que tiene la legislación y/o en algunos casos abusando del derecho que en algún momento les correspondió.

V. ¿QUÉ CRITERIO APLICA LA CORTE SUPREMA?

La Corte Suprema ha venido resolviendo este tipo de procesos de mejor derecho de propiedad sin establecer correctamente cual es el criterio para resolver este problema, aplicando de forma mayoritaria el criterio registral de una forma simple y sin analizar realmente el impacto de este criterio. En efecto, en la Casación N° 20230-2015-San Martín, se señaló:

Décimo octavo: A efecto de dilucidar quién ostenta el mejor derecho de propiedad en el presente caso, ante la existencia de dos títulos contradictorios sobre un mismo inmueble y que a la vez se encuentren inscritos en registros públicos, corresponde aplicar los artículos 2012, 2016 y 2022 del Código Civil, conforme a los cuales; se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones; la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro; y para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos (como el de propiedad), es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone; respectivamente.

(…)

Vigésimo: (…) atendiendo a que el presente caso se trata de una duplicidad registral, mas no la concurrencia de derechos en un mismo tracto sucesivo (en una misma partida registral), supuesto en el cual, si debe prevalecer el principio de buena fe registral, más aun si, en el caso de autos, no solo los demandados han actuado bajo dicho principio, sino también la parte demandante; por lo que la aplicación del citado artículo 2014 deviene en indebida, al no estar relacionada con la solución de la presente controversia, deviniendo en fundada la segunda causal casatoria.

Empero, también existen casaciones (pocas) en las que los jueces supremos se inclinan por considerar al criterio civilista como el correcto para dilucidar la pretensión de mejor derecho de propiedad. Véase:

• Casación N° 2668-2014-Lima:

Octavo: En esas circunstancias, teniendo conocimiento de la inexactitud de los Registros Públicos, no puede beneficiarse a los codemandados con el amparo registral: las inscripciones allí existentes ceden a la realidad cuando hay ausencia de buena fe y debe aceptarse la inexistencia de esta cuando conociéndose de las diferencias entre lo inscrito y lo verdadero, no se guarda la diligencia debida para conocer a que se debe dicha distinción.

• Casación N° 10802-2014-Lima Sur:

Sexto: De lo expuesto, se advierte defecto de motivación en la sentencia recurrida al circunscribir su pronunciamiento solo en lo que aparece en los asientos registrales, lo que le ha llevado a obviar el análisis y valoración de la prueba documental esencial que consta en los títulos archivados que obran en autos, los que si bien dieron lugar a los asientos registrales respectivos, las partes han alegado que en ellos consta su derecho de propiedad; la ausencia de valoración de la prueba mencionada afecta el derecho al debido proceso de las partes, en lo referido al derecho a la prueba y su valoración; lo que vicia de nulidad la recurrida, que es preciso corregir.

Sétimo: (…) en estricto, la determinación de tal derecho no debe únicamente circunscribirse a lo que aparece en las fichas o partidas registrales, sino, esencialmente de lo que emane del caudal probatorio documental que consta en cada uno de los títulos archivados que dieron finalmente lugar a las respectivas inscripciones registrales; ello en atención a que en nuestro ordenamiento jurídico el derecho de propiedad inmobiliario no es constitutivo en el Registro Público; en todo caso, la información que mena de los asientos registrales permite la protección de los derechos que los terceros adquieren de buena fe.

7.2. (…) al respecto Moisés Arata Solis, señala: “Nada dice la ley sobre la forma de resolver la controversia para el supuesto en el que los títulos en conflicto no provienen del mismo transferente sino de dos titulaciones paralelas, (…)”. Agrega el citado jurista que: “Las líneas jurisprudenciales que se siguen en los procesos de mejor derecho de propiedad en orden a definir lo que es materia de probanza en dichos procesos, tanto cuando se discuten títulos provenientes de un mismo transferente como cuando los mismos provienen de distintas titulaciones, pueden sintetizarse así: i) La probanza no debe estar orientada a discutir la validez de los títulos sino su oponibilidad frente a terceros interesados; ii) Es necesario demostrar que se cuenta con un título valido y apto para la adquisición del dominio; iii) Se debe acreditar la identidad del bien; iv) Acreditar que se goza de un nivel preferente de formalización o publicidad de la titularidad respecto al del adversario o tener una razón para desvirtuar el del adversario; v) La prevalencia del título que goza de la prioridad en el acceso al registro, supone que en el proceso no se desvirtúe la presunción de buena fe del titular inscrito; vi) Otra excepción a la prevalencia del título inscrito es la sobreviviente ineficacia de dicho título; (…).

En este contexto, puede verse que la Corte Suprema no tiene plenamente definido qué criterio aplicar para resolver la pretensión de mejor derecho de propiedad, respecto de una duplicidad de partidas.

VI. CASO DEL PREDIO “PAMPAS DE LOS PERROS”

En un reciente caso, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema ha emitido la Casación N° 1673-2016-Ventanilla, mediante la cual se resolvió el siguiente caso:

1. Hechos generales del proceso

La Asociación de Propietarios Casa Huerta Virgen de las Mercedes (Asociación) demandó a Edegel S.A. y La Fiduciaria S.A., la declaración judicial de cierre de Partida Registral N° 53972 del Registro de Predios del Callao, correspondiente a la unidad inmobiliaria de un área de 403,250.00 m², ubicada en la urbanización Parque Industrial de Porcinos - Callao, de propiedad de estas, y como pretensión accesoria se demandó la reivindicación de un área de 65,867.83 m², alegando la existencia de una superposición y duplicidad con la Ficha N° 38115 que le pertenece.

La Asociación sustentó su derecho de propiedad en el procedimiento administrativo de adjudicación regulado por el Decreto Supremo N° 004-85-VC - Reglamento de Adjudicación de Terrenos Fiscales para Fines Urbanos en aplicación de la Ley Orgánica de Municipalidades.

Por su parte, Edegel y la Fiduciaria reconvinieron solicitando se declare que la Asociación no era propietaria del predio, ni de las independizaciones derivadas de esta, y como consecuencia de ello se cierre dicha ficha y las que se hubieren generado por las independizaciones producidas. El sustento de sus alegaciones fue que su derecho de propiedad se encuentra en el Acta de entrega del 18 de febrero de 1988, específicamente en el Decreto Ley N° 26120 - Ley que modifica la Ley de Promoción de la Inversión Privada en las empresas del Estado, y en el Decreto Supremo N° 02-95-PCM, que autorizó a las empresas del subsector eléctrico incluidas en el proceso de la inversión privada para que procedan al saneamiento legal de los inmuebles de su propiedad.

La sentencia de primera instancia declaró fundada la pretensión sobre declaración judicial de cierre de partida, fundada en parte la reivindicación, e infundados los pedidos de reconvención, puesto que se ha había acreditado la propiedad de la demandante, quien tenía la inscripción de su título con mayor antigüedad cronológica que las demandadas. Esta sentencia fue confirmada por la Sala Civil de Ventanilla.

Por su parte, el recurso de casación fue declarado infundado, mencionándose, específicamente, sobre el mejor derecho de propiedad lo siguiente:

Décimo quinto: Al respecto, cabe precisar conforme fluye de los presentes actuados que el derecho de la Asociación demandante ha quedado debidamente acreditado en autos cuando el órgano jurisdiccional en el decurso del proceso ha establecido que el derecho de propiedad de la accionante se encuentra primeramente inscrito en la ficha 38115 en atención a los antecedentes registrales que obran en autos que por lo demás se corresponden con los principios de legitimación, buena fe pública y prioridad registral que consagran los artículo 2013, 2014 y 2016 del Código Civil. En efecto, conforme se ha determinado en sede de instancia, la prioridad registral del predio sub materia favorece a la accionante pues conforme se verifica de lo actuado, la cadena de transmisión a favor de aquella se ha originado en una Resolución de Alcaldía emitida por la Municipalidad Provincial del Callao inscrita desde el veintiuno de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve, mientras que la cadena de transmisión de la demandada se ha originado en una anotación preventiva de independización en virtud de una solicitud realizada por Electroperú Sociedad Anónima inscrita el veintiséis de enero del año mil novecientos noventa y cinco en base a un procedimiento simplificado regulado por el Decreto Supremo N° 02-95-PCM. Por consiguiente, a la luz de los principios registrales antes descritos, se connota que el título de propiedad de la demandante tiene fecha de inscripción más antigua que de la demandada por lo que su derecho de propiedad debe prevalecer sobre aquella y en consecuencia la accionante resulta ser la propiedad exclusiva del inmueble sublitis, por cuya razón, el recurso en este extremo resulta igualmente infundada” (el resaltado es nuestro).

2. Comentario legal

Como puede observarse, la Sala Suprema Civil Transitoria basó su decisión en el criterio registral, es decir, en quien inscribió primero para determinar quién tiene el mejor derecho de propiedad. Véase que la Sala Suprema indica que a la luz de los principios registrales el título de la Asociación debe prevaler por tener una inscripción más antigua, adoptando el criterio registral de la cronología de las inscripciones, lo cual, como hemos señalado líneas arriba, no corresponde aplicar en este tipo de casos, al constituirse el derecho de propiedad fuera del registro.

En efecto, la Asociación alegaba tener derecho, puesto que adquirió el predio de la Municipalidad Provincial del Callao, sustentándose en el Decreto Supremo N° 004-85-VC - Reglamento de adjudicación de terrenos fiscales para fines urbanos en aplicación de la Ley Orgánica de Municipalidades.

Este municipio inscribió su titularidad respecto del predio en 1989, siendo que en abril de 1990 la Asociación habría cumplido con cancelar el valor del predio al municipio, formalizándose la transferencia en escritura pública en 1998, inscribiéndose esta en el mismo año. No obstante, un tema que fue cuestionado por Edegel fue que al amparo del Decreto Supremo N° 004-85-VC, el municipio directamente no podía adjudicarse ningún predio, sino que era el Ministerio de Vivienda y Construcción el que lo adjudicaba, por lo que tampoco pudo disponer del predio a favor de la Asociación.

Nótese que en cualquier caso se cuestionó la validez del título del municipio y, por ello, el de la Asociación; sin embargo, el plazo de prescripción para cuestionarlos se encontraba vencido, puesto que estos datan de los años 80 y 90, motivo por el cual los efectos de estas transferencias se convirtieron en permanentes.

En el caso del título de Edegel, se menciona que adquirieron el predio en mérito del Acta de Entrega del año 1988 y por el Decreto Ley N° 26120 y Decreto Supremo N° 02-95-PCM, que permitieron que las empresas del sector eléctrico puedan sanear sus predios.

Como puede observarse, los títulos contrapuestos fueron cuestionados por diversos defectos, teniendo, a nuestro criterio, el título de Edegel mayor validez al haberse sustentarse en normas legales y haberse cumplido lo establecido en estas. Sin embargo, al estar cuestionados ambos títulos, los jueces supremos debieron valorar los demás criterios civiles antes expuestos, a fin de verificar correctamente quién es el legítimo propietario del predio.

Por ello, una opción era considerar la usucapión del predio, en tanto se contase con la documentación correspondiente, puesto que Edegel había mantenido la posesión del predio desde el año 1988, fecha en que le fue entregado este, por lo que a la fecha se hubiera adquirido el predio. Nótese que la usucapión no solo es una forma originaria de adquirir un predio, sino también una forma de sanearlo, es decir, una forma mediante la cual se eliminan los defectos que pudiera tener las transferencias realizadas.

Cabe resaltar que consideramos que hubiera sido correcto incorporar al proceso a los transferentes de ambas partes, es decir, al municipio y al Ministerio de Agricultura, puesto que son de estas entidades de las que nace el derecho de propiedad.

En este contexto podemos establecer que la Sala Suprema emplea de manera simplista y sin mayor análisis el criterio registral, sin sustentar el motivo para aplicarlo, pareciera que solo importa quién inscribió primero, lo cual es relativo, más cuando la inscripción del derecho de propiedad no es constitutiva, y cuando en el VII Pleno Casatorio Civil se determinó que una tercería procede cuando se tiene un documento de fecha cierta, reconociéndose que el derecho de propiedad no siempre y no es necesario que se encuentre inscrito, al nacer y crearse fuera del registro. Por ello, llama la atención que este aspecto no se tome en cuenta al momento de resolver los procesos de mejor derecho de propiedad respecto a predio que tienen doble matriculación.

CONCLUSIÓN

Como se ha podido explicar líneas arriba, para resolver el mejor derecho de propiedad en el caso de duplicidades de partidas, debe aplicarse los criterios civiles y no los registrales, en la medida que el derecho de propiedad no está sujeto al criterio cronológico de la inscripción registral, al nacer o crearse fuera de este.

Referencias bibliográficas

Álvarez Caperochipi, J. A. (2006). Derecho Inmobiliario Registral. Granada: Comares.

Gonzales Barrón, G. (2004). Tratado de Derecho Registral Inmobiliario. Lima: Jurista Editores.

Gonzales Barrón, G., & Quintana Livia, R. (2014). La primera inscripción o matriculación en el Registro de Predios. Lima: Jurista Editores.

Mejorada Chauca, M. (2014). Mejor derecho de propiedad en la duplicidad de partidas. En La propiedad. Mecanismos de defensa. Lima: Gaceta Jurídica.

Pasco Arauco, A. (2017). Derechos Reales. Análisis de la jurisprudencia de la Corte Suprema. Lima: Gaceta Jurídica.

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* Abogado por la UIGV. Egresado de la maestría de Derecho Registral y Notarial de la USMP. Con especialización en Derecho Civil Patrimonial por la PUCP. Asociado sénior del Estudio Olaechea.

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^[1] Véase las siguientes sentencias del Tribunal Constitucional: STC Exp. N° 155-2001-AA/TC: El cierre de partida no implica la corrección ni la invalidez del contenido de la inscripción, puesto que el mejor derecho de propiedad se dilucida a nivel judicial.

También ubicamos a la STC Exp. N° 649-2002-AA/TC:

7. En el caso de autos, el Tribunal Constitucional considera que el artículo 171 del Reglamento de los Registros Públicos al establecer que, ante supuestos de duplicidad de inscripciones, el registrador se encuentra autorizado para cerrar la partida correspondiente, por ser la menos antigua, resulta incompatible con la Constitución Política del Estado, pues del examen del mismo no se advierte ninguna razón que justifique un trato desigual, ni que los motivos que se alegan para justificarla sean razonables, sino que, por el contrario, ese trato genera consecuencias diferentes entre la recurrente y Enace, entidad con la que precisamente se genera la duplicidad de inscripciones materia de la demanda.

8. A juicio de este Tribunal, dicha disposición es incompatible con la Constitución, pues el término de distinción establecido por el referido artículo 171 –cierre de la partida menos antigua y prevalencia de la mayor–, no tiene una causa objetiva y razonable que fundamente la desigualdad, ni tampoco una debida justificación respecto del por qué, de la misma, toda vez que se generen consecuencias distintas entre las partes. En efecto, la Oficina Registral, con tal decisión, esto es, la de cerrar solo una de las partidas –y no afectar la otra–, por el hecho que una sea de mayor antigüedad, privilegia a una de las partes con respecto a la ora, pues la que no ha sido objeto de cierre, al disponer de su inmueble y para efectos registrales, podrá logara su inscripción lo que no puede hacer la actora, tanto más, cuando entre ellas podría estar dilucidándose, en vía ordinaria, la controversia respecto del mejor derecho de propiedad.

^[2] Mejorada Chauca (2014) define a la eficacia, para este efecto, “simplemente la virtud de la fuente de producir el efecto deseado por los sujetos, por ejemplo, en una compraventa de propiedad el efecto deseado es transferir efectivamente la propiedad”.