RESUMEN

En esta ocasión, el autor realiza un estudio sobre la prescripción adquisitiva de dominio, principalmente respecto de bienes inmuebles. Así, señala que la usucapión procederá únicamente si la posesión alegada resulta ser continua, pública, pacífica y con ánimo de propietario. Además, a tenor de nuestras normas que gobiernan nuestro ordenamiento jurídico, el proceso de prescripción adquisitiva tiene estricto carácter declarativo, pues el juez solo se limita a constatar que el poseedor cumplió con los requisitos legales y que, por lo tanto, llegó a convertirse en propietario.

PALABRAS CLAVE

Posesión / Prescripción adquisitiva de dominio / Propiedad / Justo título / Buena fe

Recibido : 22/06/2018

Aprobado : 12/07/2018

INTRODUCCIÓN

El instituto de la prescripción adquisitiva o usucapión se remonta en sus orígenes legislativos, por lo menos, a la ley romana de las XII Tablas en el año 450 a. C., y desde entonces ha tenido un fundamento y una evolución coherentes con la posesión, la propiedad, los modos de adquirir el dominio y la prueba de los derechos reales, que son otros tantos pilares esenciales del sistema.

La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir el derecho de propiedad o dominio de una cosa a través de la posesión prolongada durante el tiempo establecido por la ley. En virtud de la usucapión se produce, conocido desde los tiempos del Derecho Romano, la transformación de la posesión en propiedad.

I. DEFINICIÓN

La prescripción adquisitiva (usucapión) es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, por la posesión continuada en el tiempo, siempre y cuando haya desarrollado la conducta designada por ley en el periodo de tiempo que esta establece. En el Perú la usucapión está regulada por los artículos 950, 951, 952 y 953 del Código Civil.

Esta institución tiene como función principal la de aligerar los medios de prueba que debe presentar el poseedor con legítimo derecho a la propiedad para obtener el título respectivo. Sin embargo, al darse este tipo de beneficio probatorio, también se ha permitido que aquellos poseedores sin un derecho legítimo a la propiedad puedan adquirir el dominio del bien, es por ello que la ley, en este tipo de casos, ha fijado un periodo de tiempo más elevado para la adquisición de la propiedad respecto de aquel que goza de justo título y buena fe.

El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera la propiedad por la posesión continuada del bien. El fundamento objetivo de la prescripción adquisitiva radica en la seguridad del tráfico jurídico, pues a través de la posesión pública y prolongada la sociedad reconoce en la persona del poseedor al auténtico propietario.

Finalmente, la prescripción adquisitiva de dominio es una acción declarativa, pues el juez se limita a constatar y declarar el derecho del usucapiente, sin constituirlo como tal. El poseedor se convierte en propietario por el solo transcurso del plazo legal con los requisitos que demanda el artículo 950 del Código Civil.

II. ¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA ADQUIRIR LA PROPIEDAD POR PRESCRIPCIÓN?

De acuerdo a lo establecido en el artículo 950 de nuestro Código Civil peruano, la propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión continua, pacífica, pública y como propietario durante diez años, y a los cinco años cuando media justo título y buena fe.

Los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio son los siguientes:

• Posesión continua: esto significa que la posesión de bien se mantenga en forma continua y sin ningún tipo de interrupción. La ley también ofrece herramientas útiles para determinar la posesión continua: artículos 898 (sobre la suma de plazos posesorios) y 915 (acerca de la presunción de continuidad de la posesión) del Código Civil.

Queda entendido que no es necesario que la continuidad de la posesión sea mantenida por el mismo sujeto, pues para adquirir la propiedad por prescripción puede darse la suma de plazos posesorios, cuya finalidad es permitir al poseedor actual aprovecharse del periodo de tiempo que poseyó el anterior con la intención de alcanzar el tiempo necesario para la prescripción.

En el caso del artículo 915 del Código Civil, el legislador ha establecido la presunción de continuidad de la posesión, lo que permite al poseedor demostrar que poseyó en un periodo anterior y que posee en la actualidad para tener por presunta la posesión en el periodo intermedio; sin embargo, dicha presunción admite prueba en contrario.

Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la Republica ha establecido a través del Casación N° 78-1996-Huánuco que “para que la posesión continua permita acceder al derecho de propiedad debe ser fundamentalmente pacífica, lo que significa que debe transcurrir sin generar ningún conflicto con los derechos de los demás”.

• Posesión pacífica: por posesión pacífica debe entenderse aquella exenta de violencia física y moral. De esta manera, el dominio sobre el bien no debe mantenerse por la fuerza, en otras palabras, la posesión ejercida sin ningún tipo de conflictos, ya sean estos de carácter fáctico o jurídico.

Ahora bien, para que pueda adquirirse la propiedad por usucapión debe considerarse el transcurso del plazo legal desde el momento en que la violencia cesó. Sobre el particular, la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República ha señalado, a través de la Casación Nº 1676-1996, que “para que se adquiera la propiedad por prescripción adquisitiva, se requiere, entre otros requisitos, que la posesión sea pacífica, entendiéndose por esta que no se adquirió por la fuerza, que no está afectada por violencia y que no es objetada judicialmente en su origen. No es pacífica la posesión cuando el poseedor es demandado en vía de acción reivindicatoria”.

Asimismo, la referida Sala Civil mediante la Casación N° 2434-2014-Cusco, sobre prescripción adquisitiva de dominio, ha declarado que: “la pacificidad no se afecta por la remisión de cartas notariales o el inicio de procesos judiciales, pues ellos no constituyen actos de violencia física o moral que supongan que el inmueble se retiene por la fuerza. Tales actos, por tanto, no perjudican la pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción de la prescripción, y así deben ser entendidos”.

Finalmente, no hay usucapión si el predio ha sido objeto de diversos reclamos judiciales, tal como lo ha establecido la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de la República a través de la Casación Nº 2153-2014-Huánuco, bajo la idea que un proceso judicial o administrativo desvirtúa el requisito de pacificidad.

• Posesión pública: esto es, se debe ejercer a vista y paciencia de terceros sin ningún tipo de ocultamiento. De lo contrario, quien posee de una manera clandestina u oculta su posesión frente a su entorno no podrá presumirse como titular del derecho, pues siendo la prescripción una manera útil y necesaria de protección del legítimo propietario, esta no puede tutelar a quien no se comporte como tal efectuando actos de pública posesión.

Además de ello, la posesión pública obedece también a otro propósito elemental que es, en caso de que el poseedor actual no tenga derecho a la propiedad, permitir al legítimo propietario oponerse a tal posesión, lo cual no podría hacerse si aquel mantiene una posesión clandestina, negándose al verdadero titular del derecho la oportunidad de proteger su propiedad.

• Posesión como propietario: para que el poseedor pueda adquirir la propiedad mediante la prescripción deberá tener la intención de comportarse como propietario, es decir, actuar con animus domini. Este es también un filtro importante pues, en ese sentido, no todos los poseedores podrán usucapir al no presentar el mencionado animus.

• El justo título y buena fe: este requisito permite al que posee con justo título y con buena fe la posibilidad de adquirir la propiedad en un periodo de tiempo relativamente más breve.

El efecto esencial de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.

Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo, siendo necesario iniciar la acción judicial, pues la adquisición no es declarada de oficio.

El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, por su parte, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.

De otro lado, en el Segundo Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia del año 2012 se acordó en señalar que “la posesión pacífica se dará cuando el poder de hecho sobre la cosa no se mantenga por la fuerza; por lo que, aún obtenida violentamente, pasa a haber posesión pacífica una vez que cesa la violencia que instauró el nuevo estado de cosas”.

No se refiere a procesos judiciales que dejen sin efecto la pacificidad. El proceso civil no es, sino, la mejor expresión de pacificidad en la solución de los conflictos.

Con respecto a las características del requisito del justo título, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, mediante el Exp. Nº 1060-1999 ha señalado que “es infundada la pretensión si el título que ostenta la accionante no le transfiere la propiedad. El justo título debe tener las siguientes características: ser un acto traslativo de dominio, no estar sujeto a causal de nulidad, tener existencia efectiva y probar su existencia”.

Asimismo, cabe aclarar que no es obligatorio para la interposición de una demanda de prescripción adquisitiva de dominio pagar el impuesto predial, tal como lo ha establecido la Sala Mixta de Chincha de la Corte Superior de Ica a través de la resolución Nº 83 recaída del expediente Nº 578-2006.

a) ¿Es igual poseer como propietario que poseer con justo título?

“No debe confundirse el requisito de la prescripción adquisitiva ordinaria de poseer el bien como propietario, con el requisito de la prescripción extraordinaria de poseer el bien con justo título. El primero supone que el poseedor se comporta como propietario; en cambio en el segundo debe existir un título o documento de por medio” (Casación N° 3818-00-Huaura).

b) ¿Cuáles son los requisitos para adquirir la propiedad por prescripción?

“La propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años, por lo que se cumplen los requisitos para adquirir por prescripción, entre los que se encuentra el poseer a título de dueño, al haberse acreditado ello por los actores y reconocido por el juez con la prueba actuada en autos” (Casación N° 1775-1999-Lambayeque).

c) Los requisitos para ejercer la prescripción adquisitiva ordinaria ¿son copulativos?

“El artículo 950 del Código Civil en su primer párrafo regula la prescripción adquisitiva larga u ordinaria, la cual para su calificación requiere que la posesión que se ejerce sea continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Del texto de la norma se infiere que se debe poseer como propietario, y que todos los requisitos señalados deben concurrir copulativamente en el lapso del tiempo previsto por la norma material para que se pretenda adquirir la propiedad, no obstante, cabe advertir que la posesión debe ejercerse como propietario, esto es, se posea el bien con animus domini” (Casación Nº 2345-2000-Lima).

d) ¿Para solicitar la prescripción adquisitiva es necesario que la posesión se verifique al momento de presentar la demanda?

“La interpretación correcta de la norma implica la confluencia de varios requisitos, entre los que se encuentran, el que la posesión sea pacífica, esto es, que la posesión no se haya adquirido por la fuerza, que no esté afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen. Otro requisito sustancial, para la adquisición de la propiedad, por el transcurso del tiempo, es que la posesión sobre el bien inmueble sea continua, esto es, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no solo debe tenerse en cuenta el factor tiempo sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un presupuesto indispensable para la usucapión” (Casación Nº 1454-2002-Chincha).

e) ¿La demanda de prescripción adquisitiva contiene requisitos especiales?

“Además de los requisitos generales que contempla nuestro ordenamiento procesal, la demanda de prescripción adquisitiva de dominio debe cumplir con otros requisitos especiales como son: indicar la fecha y forma de adquisición de los bienes y la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien. Todo ello en razón a que dirigiendo la demanda de prescripción adquisitiva de dominio al demandado, propietario del predio materia de litis, se le asegura el ejercicio de su derecho de defensa” (Casación Nº 0772-1999-Ica).

f) Si el accionante extravió el título de propiedad ¿debe interponer una demanda de prescripción adquisitiva o de título supletorio?

“El propietario de un bien con título extraviado, perdido o deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin. Por ello, si una persona que se considera propietaria de un inmueble ha extraviado su título de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada para optar por interponer demanda de prescripción adquisitiva de dominio” (Casación Nº 2750-2003-La Libertad).

III. CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA O USUCAPIÓN

La prescripción adquisitiva de dominio, tratándose de bienes inmuebles, se divide en dos clases: i) ordinaria; y, ii) extraordinaria. El primero de los mencionados exige justo título y de buena fe en el poseedor, esto es, que el poseedor haya adquirido la posesión del bien de manera legítima con la creencia de que el título que funda su posesión es válido o suficiente para transmitir la propiedad del bien. Cabe indicar que la ley ha señalado que el tiempo de posesión necesario para adquirir la propiedad cuando concurren estos tipos de particularidades es de 5 años.

En cambio, el segundo tiene como base la inexistencia de los dos requisitos exigidos en la prescripción adquisitiva ordinaria, esto es, cuando no media título alguno o cuando habiendo este es de mala fe. La ley señala que para que un poseedor adquiera la propiedad de un bien por usucapión extraordinaria se requiere de 10 años de posesión continua, pacífica, pública y en concepto de dueño.

Respecto a la prescripción adquisitiva de bienes muebles, el artículo 951 del Código Civil señala expresamente que la adquisición por prescripción de un bien mueble requiere la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante dos años si hay buena fe, y por cuatro años si no la hay.

IV. DECLARACIÓN JUDICIAL DE LA PRESCRIPCIÓN

La prescripción adquisitiva opera con base en una situación de hecho llamada posesión; así, quien oriente su conducta en miras a adquirir la propiedad deberá cumplir con todos los requisitos estipulados por ley, es decir, ejercer la posesión de manera continua, pacífica, pública y como propietario, por el periodo de tiempo regulado también por la ley, el cual dependerá del justo título y la buena fe.

1. Diferencia entre las sentencias declarativas y las sentencias constitutivas de derecho

Las sentencias declarativas buscan reconocer una situación de hecho que se viene generando y que se sigue manteniendo, en cambio, las sentencias constitutivas buscan alterar (cambiando, modificando o extinguiendo) la relación jurídica preexistente.

Teniendo en cuenta ello, la sentencia judicial de prescripción se limita a reconocer una situación de hecho –la posesión continúa ejercida como propietario, cumpliendo los demás requisitos exigidos por la ley– que genera sus efectos como tal, sin alterarla.

La utilidad de la declaración judicial radica en que, mediante esta, la propiedad puede ser inscrita en los Registros Públicos, publicitando el mencionado derecho erga omnes, pues existe la presunción iure et de iure que los derechos inscritos en el registro son conocidos por todos.

En el caso que la propiedad no haya sido inscrita con anterioridad, será posible inscribir la declaración judicial por prescripción adquisitiva corta –la que se refiere al justo título y la buena fe–, sin embargo, de haber estado la propiedad inscrita con anterioridad, no podrá alegarse la prescripción mencionada, ya que la publicidad que despliega el registro, que se presume es conocida por todos, eliminaría la buena fe, requisito necesario para la prescripción corta.

V. LA PROCEDENCIA DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

Tal como lo señala el inciso 2 del artículo 486 del Código Procesal Civil modificado por la Ley Nº 29057, la prescripción adquisitiva de dominio se tramita vía proceso abreviado, el cual es un proceso contencioso de duración intermedia entre el proceso de conocimiento y el sumarísimo. Asimismo, de conformidad con lo prescrito en el artículo 504 del citado código, es el poseedor quien interpondrá la demanda de prescripción adquisitiva a fin de que se le declare propietario por prescripción.

Asimismo, para el caso de la prescripción adquisitiva, el artículo 490 del Código Procesal Civil ha establecido expresamente que la reconvención en este tipo de proceso es improcedente.

Finalmente, este proceso otorga la posibilidad de ofrecer medios probatorios en la etapa de apelación de sentencia, siempre que estén referidos a la ocurrencia de hechos relevantes para el derecho o interés discutido, pero acaecidos después de concluida la etapa de postulación del proceso y cuando se trate de documentos expedidos con fecha posterior al inicio del proceso, o que comprobadamente no se hayan podido conocer y obtener con anterioridad.

VI. REQUISITOS ESPECIALES A LA TRAMITACIÓN DEL PROCESO DE PRESCRIPCIÓN

Además de los requisitos generales de la demanda establecidos en los artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil, el mencionado cuerpo normativo ha consignado en su artículo 505 algunos requisitos especiales para la tramitación de la prescripción adquisitiva de dominio:

• Se deberá indicar el tiempo de la posesión del demandante y de sus causantes; la fecha y forma de adquisición, así como, de ser el caso, la persona que tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes.

• Se deberá describir el bien con la mayor exactitud posible. En caso de inmueble se acompañarán: planos de ubicación y perimétricos, así como descripción de las edificaciones existentes, suscritos por un ingeniero y arquitecto colegiado y debidamente visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente; y, cuando sea el caso, certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria o poseedora del bien. El juez podrá, si lo considera necesario, exigir la presentación de los comprobantes de pago de los tributos que alcancen al bien.

• Al tratarse la prescripción adquisitiva de dominio sobre bienes inscribibles en registros, se deberá acompañar copia literal de los asientos respectivos de los últimos diez años, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco años si se trata de inmuebles rústicos o certificación que acredite que los bienes no se encuentran inscritos.

• Además, se ofrecerá necesariamente como prueba la declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios que se estime pertinentes.

VII. PROCEDIMIENTOS PARA ADQUIRIR UN BIEN INMUEBLE POR PRESCRIPCIóN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Antes de iniciar el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio, resulta pertinente formular la siguiente pregunta ¿cómo se hace una demanda de prescripción adquisitiva de dominio? Para empezar debemos saber que en todas las demandas existen tres partes: i) en primer lugar, la redacción de la demanda de prescripción debe estar orientada a crear la convicción en el juez de que se ha poseído el bien de manera pública, continua, pacífica, como propietario y por el tiempo estipulado por la ley, exponiendo con claridad los hechos más importantes que lo llevan a solicitar la adjudicación de la propiedad, debiendo expresar las circunstancias por las cuales empezó a poseer el bien; ii) deberá invocar las normas pertinentes que amparan su derecho, como son los artículos 950, 951 y 952 del Código Civil y los artículos 504 y 505 del Código Procesal Civil y los demás que se estimen pertinentes; iii) la demanda deberá acreditarse con pruebas contundentes respecto de cada una de las afirmaciones realizadas.

Ahora bien, existen dos maneras para adquirir un bien inmueble por prescripción adquisitiva de dominio; mediante un proceso judicial respecto de predios urbanos y rurales, o mediante un trámite notarial para el caso de predios urbanos con o sin edificación.

Para la prescripción adquisitiva judicial, el Código Procesal Civil establece, entre otros requisitos, la presentación de una solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado, la evidencia de la posesión del inmueble y la certificación administrativa de quien figura como propietario o poseedor. Dicha pretensión se tramita como proceso abreviado, ante un juez civil, quien deberá emitir una sentencia, la cual, al quedar firme, se convierte en título inscribible en la Sunarp.

La prescripción adquisitiva notarial debe ser tramitada por el notario de la localidad donde se ubica el predio materia de inscripción. Presentada la solicitud por el notario, esta se anota preventivamente en el Registro de Predios en la Sunarp y se publica un aviso por tres días en el diario oficial El Peruano y en otro de mayor circulación, con un intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose al titular registral, anterior transferente, colindantes y otras personas indicadas en la solicitud. El notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.

Finalmente, los títulos inscribibles para la prescripción adquisitiva pueden ser:

• La escritura pública declarando adquirida la propiedad del bien por prescripción, insertando los avisos, el acta de presencia y demás instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios. A la Sunarp se presenta el parte notarial.

• También el formulario registral, que contiene solo certificación notarial de la declaración de prescripción adquisitiva de dominio, acompañado del acta notarial correspondiente.

CONCLUSIONES

1. La prescripción adquisitiva, llamada también usucapión, es un mecanismo legal que permite al poseedor de un bien adquirir la propiedad del mismo, mediante la posesión continuada en el tiempo, siempre y cuando haya desarrollado una conducta establecida por ley durante el plazo correspondiente.

2. De acuerdo a lo prescrito en el artículo 950 de nuestro Código Civil, la propiedad por prescripción se adquiere mediante la posesión continua, pacífica, pública y como propietario durante diez años, y a los cinco años cuando media justo título y buena fe. Asimismo, la normativa vigente antes mencionada ha señalado requisitos especiales para la tramitación de una demanda de prescripción adquisitiva de dominio.

3. La Corte Suprema de Justicia de la República ha dejado sentada jurisprudencia respecto a los requisitos esenciales y formales para adquirir la propiedad de un bien inmueble por prescripción adquisitiva de dominio, así como los casos en que esta no es procedente.

4. Finalmente, se han establecido dos procedimientos para poder adquirir un bien por prescripción adquisitiva de dominio: vía judicial y vía notarial.

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* Abogado. Investigador académico.