El caso gira en torno a un proceso de desalojo por ocupación precaria a consecuencia del vencimiento del contrato. Los hechos ocurren del siguiente modo: A decide dejar a un familiar cuidar un inmueble, posteriormente, dejan ingresar a B, asimismo se suscribe un contrato de arrendamiento por el plazo de 5 años. Luego, vencido el contrato, A exige la devolución del bien por medio de carta notarial indicando la fecha de vencimiento del contrato y la devolución lo más pronto posible; sin embargo, el demandado alegaba que, en aplicación del artículo 1700, el contrato se mantenía vigente, pues cumplió con desembolsar la renta luego de vencido el plazo del contrato.

En primera instancia es declarada fundada la demanda, debido a que el contrato de arrendamiento se encontraba resuelto y la posesión del demandado ha transitado a una condición, ya no de arrendatario con contrato vigente, sino a un poseedor que debe restituir el bien a su propietario, más aún si de los artículos 1700 y 1704 del Código Civil se desprende que no existe renovación automática, sino que el requerimiento de la devolución se hizo efectiva en virtud de las cartas notariales. En segunda instancia, es confirmada la sentencia por los mismos argumentos.

Finalmente, la Corte Suprema declara infundado el recurso de casación, precisando que el pago realizado luego del vencimiento del contrato y del requerimiento de entrega del bien no puede ser considerado, una continuación del contrato, en merito a lo establecido en el referido artículo 1700 del CC, y conforme a lo establecido en el artículo 1704 del CC, puesto que una vez vencido el contrato de arrendamiento o cursado el aviso de conclusión, si el demandado no restituye el bien, el demandante tiene el derecho a exigir la devolución y cobrar una penalidad o, en su defecto, una prestación igual a la renta del periodo precedente, sin que dicho cobro importe la continuación del contrato de arrendamiento.

Abordar el tema de desalojo por ocupación precaria importa arribar a un análisis con muy distintas aristas, con muy diversas posiciones al respecto, todas ellas muy razonadas y fundamentadas, por lo que hacer dicha reflexión terminaría por extender las líneas que normalmente se emplean en un comentario de este tipo¹.

A efectos de abordar el tema con mayor claridad, nos remitiremos a lo mencionado en el literal c.3) del IV Cuarto Pleno Casatorio Civil, que establece cuáles son los supuestos que configuran la ocupación precaria, entre ellos en su literal II hace alusión al artículo 1700 del Código Civil, indicando que “(…) no constituirá un caso de título fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700 del Código Civil, puesto que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato, sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Solo en el caso de existencia de requerimiento, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse en poseedor precario por fenecimiento de su título”.

Es así que el arrendatario que cuenta con un contrato vencido y, además se le ha requerido la entrega del bien, constituye un supuesto de posesión precaria por fenecimiento del título, por ende, es la interposición de la demanda de desalojo por ocupación precaria la solución al problema. Considero que la afirmación peca de ser general e inclusiva, dejando de lado los supuestos de desalojo por vencimiento del contrato o desalojo por incumplimiento de la merced conductiva², obligando al arrendador transitar por el engorroso y lento procedimiento de desalojo por ocupación precaria que, por la mala fe y conducta de los litigantes, suele terminar en la Corte Suprema.

Ahora bien, respecto del tema de desalojo por vencimiento del contrato de arrendamiento, no ha sido pacífico en la doctrina el caso del arrendatario que paga la renta sin un contrato vigente, arribando a posiciones o conclusiones inexactas respecto de sus alcances e interpretación desde sus inicios (Falla, 1989, pp. 89-93). Por una parte, se menciona que el contrato continúa con sus mismas estipulaciones hasta que se requiera la devolución del bien, sin que ello implique la conversión a un contrato de duración indeterminada (Cantuarias, 1988, pp. 81-82); por otra parte, se indica que el contrato finaliza con el plazo estipulado; sin embargo, existe un periodo de hecho posterior a la conclusión del contrato, el cual es regulado por el artículo 1700, es decir, por imperio legal (Soria, 2011, pp. 47-57); por otro lado, existe una posición que señala la conversión del contrato a uno de duración indeterminada, por ende, la conclusión sería cuando se ponga en conocimiento la terminación del contrato y la exigencia de devolución (Arias-Schreiber, 1996, p. 142); y, para finalizar, de forma tajante podría sostenerse la posición de que el contrato ha finalizado y no existe de ningún contrato vigente puesto que no existe manifestación de voluntad tácita.

Por nuestra parte, creemos que cualquier posición arribada líneas arriba debe comprender la interpretación sistemática de los artículos del Código Civil, así como también la celeridad en el procedimiento de los justiciables. Respecto de los contratos de arrendamiento de duración determinada estos fenecen con la terminación del plazo estipulado, sin requerimiento o exigencia de devolución del bien, puesto que desde ese momento el poseedor debe devolver la posesión, que a efectos de dar constancia de la obligación antes dicha, debe ser por un medio de comunicación que tenga la característica de ser fehaciente o verídico (Ronquillo, 2014, p. 128), de esta forma impediría que algunos sujetos de mala fe sigan pagando para mantener un contrato vigente del cual el arrendador ha perdido interés, obligando a soportar en su propiedad la posesión de quien ya no es invitado.

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* Asistente de cátedra de Derecho Civil II, III, V y VII en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Miembro principal del Grupo de Estudios de Derecho Inmobiliario de la misma casa de estudios.

1 Para mayor análisis, se invita a revisar las opiniones de Lama (2001), Gonzales (2007), Torres (2005), Avendaño (1986) y Mejorada (2006).

2 Pleno Jurisdiccional Nacional del 2017 - Primer Tema.