RESUMEN INTRODUCTORIO

La usucapión, o prescripción adquisitiva de dominio, es fundamentalmente un mecanismo originario de adquisición de propiedad. Este instituto se sostiene sobre la posesión fáctica, la misma que debe ir acompañada de otros elementos para viabilizar la obtención del derecho de propiedad, tales como la continuidad, la pacificidad, la publicidad y el animus domini.

Según el artículo 950 del Código Civil, todos los elementos enunciados deben ser concurrentes durante el lapso de diez años; esta prescripción es denominada “larga” o “extraordinaria”. Sin embargo, pueden ser cinco años si el poseedor acredita, además de la posesión continua, pacífica, pública y con ánimo de dueño, un justo título y su buena fe, esta prescripción se conoce como “corta” u “ordinaria”.

Cuando se somete a instancia judicial el conocimiento de la pretensión de usucapión, el juez deberá avizorar la presencia de los elementos configuradores de la prescripción adquisitiva de domino para proceder a declarar el derecho de propiedad ex artículo 952 del Código Civil.

MARCO NORMATIVO

1. Alcances sobre la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio

La propiedad de un bien se adquiere de diversos modos. La doctrina distingue los modos originarios y los modos derivativos. El modo es originario cuando hay creación de un derecho de propiedad donde no existía, como en la ocupación de la res nullius y en la prescripción adquisitiva de dominio. Es derivativo el modo cuando el derecho de propiedad pasa de una persona a otra sin que exista creación, como en la compraventa, la donación, la sucesión intestada, etc. (Resolución Nº 073-2009-SUNARP-TR-A).

La prescripción adquisitiva de dominio constituye una forma originaria de adquirir la propiedad de un bien, basada en la posesión del bien por un determinado lapso de tiempo, cumpliendo con los requisitos exigidos por la ley, lo que implica la conversión de la posesión continua en propiedad; es en ese sentido que se orienta nuestro artículo 950 del Código Civil, cuando dispone que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años (Casación Nº 1730-2013-Del Santa).

La prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad de una cosa por efecto de la posesión prolongada durante cierto plazo. En virtud de esta figura jurídica, quien ejerce la posesión por determinado plazo y bajo ciertas condiciones se convierte en su propietario (Resolución Nº 283-2007-SUNARP-TR-A).

Para que se configure la usucapión debe haber verdadera posesión, que es el poder de hecho voluntario sobre el bien, siendo los elementos de la misma que debe efectuarse en calidad de dueño (animus domini), debe ser pública, pacífica y continua en el caso de bienes inmuebles, tratándose de una posesión de mala fe de diez años y cinco si se trata de buena fe (Casación Nº 5443-2009-Arequipa).

2. La posesión

El dato legislativo de la posesión se encuentra en el artículo 896 del Código Civil, el cual prescribe que “la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”.

Como comenta Jorge Eugenio Castañeda, la posesión es el poder o señorío de hecho que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas económicamente: poder que jurídicamente se protege con la prescindencia de la cuestión de saber si corresponde o no a la existencia de un derecho (Casación Nº 2229-2008-Lambayeque. II Pleno Casatorio Civil. Considerando 22).

La posesión cumple una función de legitimación, en virtud de la cual determinados comportamientos sobre las cosas permiten que una persona sea considerada como titular de un derecho sobre ella y pueda ejercitar, en el tráfico jurídico, las facultades derivadas de aquel, así como que los terceros pueden confiar en dicha apariencia (Casación Nº 2195-2011-Ucayali. IV Pleno Casatorio Civil. Considerando 34).

En tal sentido, la posesión legitima a una persona, en virtud de un fenómeno de apariencia, para ejercitar el derecho real que dicha apariencia manifiesta o provoca y permite a los terceros confiar en la misma y, finalmente, a aquellas situaciones que con el paso del tiempo se transforman en dominio o en titularidad jurídico-real –possessio ad usucapionem– (Casación Nº 11026-2014-Piura).

3. La posesión continúa

La posesión como relación fáctica entre una persona y un bien no es suficiente para la procedencia de la usucapión. Para que la usucapión pueda operar se requiere que la posesión sea continua, es decir, que se ejercite sin solución de continuidad en el tiempo, o habiendo tenido interrupciones, se recupere la posesión dentro del año de haber sido despojado de ella; esto significa que para la configuración de este requisito no solo debe tenerse en cuenta el factor tiempo, sino que esta, la posesión, debe tenerse al momento de la interposición de la demanda, al constituir un prepuesto indispensable para la usucapión (Casación Nº 1454-2002-Chincha).

La continuidad implica ejercicio permanente de la posesión, lo que no significa que no pueda, eventualmente, ser perdida, pero en estos casos debe también ser recuperada dentro de los plazos que establece la ley –artículos 920 y 953 del Código Civil– (Casación Nº 2434-2014-Cusco).

4. La posesión pacífica

Conforme nos ilustra la Real Academia Española, el término “pacífico” o “pacífica” hace referencia a algo “tranquilo, sosegado, que no provoca luchas o discordias”. En tal sentido, se puede afirmar que la posesión pacífica debe ser entendida como aquella que se ejerce sin perturbación y aceptación de los demás integrantes de la sociedad (Casación Nº 1126-2001-La Libertad).

La posesión pacífica debe ser entendida como aquella que se ejerce sin perturbación ni cuestionamiento alguno, es decir, en total armonía y con la tácita aprobación y aceptación de los demás integrantes de la sociedad. Dicho de otro modo, conforme a la mejor doctrina, posesión pacífica es aquella que se obtiene sin violencia alguna (nec vi), esto es, que no es adquirida por vías de hecho, acompañadas de violencias materiales o morales, o por amenazas de fuerza, y continúa en esa forma mientras no sea perturbada, en los hechos y en el derecho (Casación Nº 4003-2010-Lima).

La pacificidad significa que la posesión de quien pretende ser declarado propietario por prescripción, debe transcurrir sin generar ningún conflicto con los derechos de los demás (Casación Nº 199-2004-Huaura).

La posesión no deja de ser pacífica por la instauración de un proceso judicial. La pacificidad no se afecta por la remisión de cartas notariales o el inicio de procesos judiciales, pues ellos no constituyen actos de violencia física o moral que supongan que el inmueble se retiene por la fuerza. Tales actos, por tanto, no perjudican la pacificidad; son, en cambio, actos de interrupción de la prescripción, y así deben ser entendidos (Casación Nº 2434-2014-Cusco).

En resumen, es pacífica la posesión que no se haya adquirido por la fuerza, que no esté afectada por la violencia y que no sea objetada, judicialmente, en su origen (Casación Nº 1454-2002-Chincha).

5. La posesión pública

La publicidad de la posesión implica el dar a conocer a los demás de dicha posesión, esto es, contraria a la clandestinidad, que la posesión no sea oculta, sino abierta, ostensible para que pueda oponerse a terceros (Casación Nº 7164-2012-La Libertad).

Que la posesión sea pública importa que esta se exprese de forma externa (Expediente Nº 01961-2008-CS-Lima).

La publicidad significa que la posesión se demuestre y no opere en forma clandestina (Casación Nº 2434-2014-Cusco).

La posesión es pública cuando esta se materialice en actos que sean de conocimiento público que exterioricen actos económicos sobre el bien (Casación Nº 2064-2004-Callao).

La posesión pública que se materializa en actos que sean de conocimiento público, que exterioricen actos como propietario sobre el bien, esto es, que las pruebas de actuación y documentos obrantes en autos, permitan determinar que la posesión se ejerce con conocimiento de los vecinos, autoridades municipales, autoridades policiales y otras (Expediente Nº 2497-2008-CS-Lima).

6. Animus domini

El artículo 950 del Código Civil vigente mantiene en su texto la calificación de la posesión para usucapir tal como lo exigía el artículo 871 del Código derogado, esto es, que se debe poseer “como propietario”, aludiendo al animus domini como elemento subjetivo (Casación Nº 58-1998-Lambayeque).

Para la viabilidad de la usucapión debe existir inequívocamente el animus domini¸ puesto que no estamos frente a una posesión cualquiera, sino de una posesión como propietario (Casación Nº 5389-2006-Santa).

Uno de los requisitos para adquirir la propiedad de un inmueble por prescripción es haber poseído “como propietario”, es decir, haberse comportado como tal, cumpliendo las obligaciones y ejerciendo los derechos inherentes a ello (Expediente Nº 1889-1992-Apurímac).

Es necesario tener en cuenta que todo poseedor de un bien que pretende adquirirlo por usucapión debe ejercitar los atributos de la propiedad, como legítimo propietario, es decir, la posesión debe ser animus domini (Casación Nº 1043-2001-Juliaca).

La posesión en concepto de dueño o como propietario se produce cuando quien posee un bien se comporta según el modelo estándar de comportamiento que corresponde a un propietario y cuando el sentido objetivo y razonable derivado de este comportamiento suscite en los demás la apariencia de que el poseedor es dueño del bien. En ese sentido, la posesión en concepto de dueño debe ser desprendida por el juez a partir de la apreciación conjunta de los diversos actos a través de los cuales la parte demandante ha materializado dicha posesión, a fin de determinar si estos corresponden con el modo usual de comportamiento que identifica a un propietario, según las circunstancias del caso (Casación Nº 1279-2015-Lima).

7. Sentencia declarativa

Los artículos 950 y 952 del Código Civil regulan la posibilidad de que un sujeto adquiera un inmueble por prescripción transcurridos diez años de posesión continua, pacífica y pública como propietario, así como la posibilidad de que quien adquiere por prescripción pueda entablar juicio para que se le declare propietario, de tal manera que cuando se adquiere por prescripción adquisitiva el propietario tiene el poder de decidir si inicia un proceso judicial para que se declare su derecho, pero ello no es una obligación para constituir el mismo, es decir, el inicio del proceso judicial es una potestad del propietario mas no una obligación constitutiva del derecho de propiedad ya adquirido, por lo que no es necesaria una sentencia judicial para que se constituya el derecho de propiedad, debiendo haberse interpretado el artículo novecientos cincuenta del Código Civil en el sentido de que, una vez cumplidos los requisitos de la citada norma, la persona que poseía el inmueble se convierte automáticamente en propietaria del mismo; de otro lado, el artículo 952 del Código acotado se refiere a “quien adquiere un bien por prescripción” no a “quien pretende adquirir”, por lo que luego de haberse cumplido con todos los requisitos dentro del plazo de ley, el propietario tiene todos los derechos, de tal manera que la sentencia dictada en un proceso de prescripción es declarativa (Casación Nº 5656-2007-Lima).

La acción de prescripción es de naturaleza declarativa cuando el que se viene conduciendo como propietario de un bien, deja de serlo para convertirse en propietario, el dominio ha cambiado de titular y esta se produce el día en que fatalmente se cumplió el plazo de prescripción, la propiedad dejó de corresponder al propietario anterior, con la demanda de prescripción, se pide pues el título para acreditar el dominio, es decir se limita a declarar el derecho del prescribiente; no lo constituye; puesto que el prescribiente ya es propietario (Expediente Nº 01961-2008-CS-Lima).

Conforme al artículo 952 del Código Civil, quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La norma añade que la sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo dueño (Resolución Nº 1311-2014-SUNARP-TR-L).

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* Miembro de la División de Estudios Legales de Gaceta Jurídica