El último precedente registral autoriza que los propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes puedan convocar cuando exista presidente inscrito con periodo de funciones vigente, siempre y cuando se acredite la muerte, renuncia o incapacidad de este, en opinión del autor tales situaciones deben adjuntarse al acta la partida de defunción, la carta de renuncia o el documento que establezca el reglamento interno, sin embargo, considera que el precedente debió señalar qué tipo de incapacidad deberá acreditarse para la validez de la convocatoria.

PALABRAS CLAVE

Precedente obligatorio / Convocatoria a junta de propietarios / Calificación registral

Recibido: 31/10/2016

Aprobado: 03/11/2016

INTRODUCCIÓN

Con fecha 7 de octubre de 2016 fue publicado en el diario oficial El Peruano el precedente de observancia obligatoria sobre convocatoria a junta de propietarios por el 25% de participaciones aprobado en la sesión ordinaria del Centésimo Quincuagésimo Pleno del Tribunal Registral:

“2. Registro: predios

Tema: junta de propietarios

Sumilla: convocatoria a junta de propietarios por el 25 % de participaciones. “Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria. Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y el 25 % de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente”. Criterio sustentado en la Resolución Nº 380-2015-SUNARP-TR-L del 20/02/2015”.

I. ANÁLISIS SOBRE EL PLENO

Según el artículo 47 de la Ley Nº 27157: Constitución.- 47.1. La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones y tendrá la representación conjunta de estos. 47.2. La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta, pero la admisión a su seno siempre estará expedita.

Ello quiere decir que la Junta de Propietarios se constituye por Ley, es decir cuando se inscribe el Reglamento Interno simultáneamente se inscribe la Junta de Propietarios que es distinto a la inscripción de la elección del presidente o de la junta directiva en su caso.

Al respecto, Balarezo señala: “La composición de la junta y la importancia de la participación de los propietarios es un tema pendiente porque en nuestro país la formalidad en los actos y la relevancia del respeto a los acuerdos fruto de las sesiones muchas veces no son tomadas con la debida seriedad y compromiso”1.

Conforme a Cavero: “Ninguna norma legal considera a la junta de propietarios como persona jurídica, y para su gestión no está obligada a formalizarse como tal, pero no está impedida de constituirse como asociación, si así lo requiere para cumplir sus fines”2.

La elección del presidente será obligatoria en el caso que exista pluralidad de propietarios conforme lo señala artículo 145 del Reglamento de la Ley N° 27157:

“La Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de estos.

La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno, el cual contendrá obligatoriamente la nominación del Presidente si existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su inscripción se efectúa en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.

La renuncia de uno o más propietarios no impedirá la constitución de la Junta y su admisión en el seno de esta siempre estará expedita. Esta renuncia no libera al propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la Junta. Si solo quedara un propietario hábil, este asumirá las funciones de la Junta, en todo cuanto le sea aplicable.

La Junta de Propietarios estará presidida por uno de sus miembros que tendrá la calidad de Presidente, quien ejercerá la representación legal de la misma, asumiendo las funciones y responsabilidades que este reglamento señala. El reglamento interno podrá disponer la constitución de una Directiva cuando lo estime conveniente, señalando su composición y funciones”.

Se entiende que un propietario puede ser representado por otro en una sesión de junta de propietarios correspondiendo al presidente de la sesión la verificación de dicha representación, no existiendo inconveniente para que un cónyuge represente al otro en la sesión; sin embargo, considero que dicha representación debe indicarse en forma expresa, pero en el caso que una persona firme la constancia de convocatoria en representación de otra deberá constar inscrita dicha representación, por la importancia que tiene la convocatoria para la sesión, porque tiene la calidad de declaración jurada y se asumen las responsabilidades civiles, penales y administrativas.

Conforme a la citada norma resulta facultativa la nominación del presidente cuando no exista pluralidad de propietarios.

Pero puede haber casos en que la elección del presidente no se realiza con reglamento interno sino con posterioridad, en dicho caso deberá cumplirse lo señalado en el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

“Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de constitución de la junta de propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la junta directiva, en mérito al Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la junta directiva efectuadas con posterioridad se inscribirán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.

Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer Presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

La convocatoria a junta de propietarios se acreditará mediante la presentación de los documentos previstos en el Reglamento Interno o, en su defecto, los señalados en el artículo 146 del Reglamento de la Ley N° 27157. También podrá acreditarse mediante la presentación de la constancia formulada por el Presidente, en la que se consignará sus datos de identificación, domicilio y firma certificada notarialmente, así como su declaración en el sentido que todos los propietarios fueron convocados conforme al Reglamento Interno”.

Es decir, en dicho caso deberá efectuarse una sesión de junta de propietarios lo cual deberá constar en un acta debidamente legalizada ante notario, y se presentará al Registro de Predios copia certificada en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.

II. CALIFICACIÓN REGISTRAL

En la calificación registral del acta de la sesión de junta de propietarios debe existir adecuación con los antecedentes registrales, es decir, verificar el número de libro de actas con el que figura registrado, en caso de que sea un nuevo libro de actas el notario deberá dejar constancia de dicha circunstancia conforme lo señala el art. 115 del Decreto Legislativo del Notariado (modificado por el Decreto Legislativo N°1232):

“Cierre y Apertura de Libros

Para solicitar la certificación de un segundo libro u hojas sueltas, deberá acreditarse el hecho de haberse concluido el anterior o la presentación de certificación que demuestre en forma fehaciente su pérdida.

Tratándose de la pérdida del libro de actas de una persona jurídica, se deberá presentar el acta de sesión del órgano colegiado de administración o el acta de la junta o asamblea general, en hojas simples, donde se informe de la pérdida del libro, con la certificación notarial de la firma de cada interviniente en el acuerdo, debiendo el notario verificar la autenticidad de las firmas”.

Es importante la verificación de la adecuación con los antecedentes registrales, toda vez que en la realidad extrarregistral pueden existir juntas directivas paralelas en conflicto que buscan inscribir la elección de su “junta directiva”, dicha regla se encuentra en el artículo 10 del Reglamento de Personas Jurídicas que señala:

“Compatibilidad de libros con última inscripción.- El Registrador verificará que exista compatibilidad entre el libro en el que está asentada el acta cuya inscripción se solicita y en el que se asentó el acuerdo del mismo órgano que dio mérito a la última inscripción vinculada, tomando en cuenta para ello, la fecha de la sesión, el número del libro y los datos de certificación que le corresponda.

Si en la certificación del libro no consta el número de este, se presentará constancia suscrita por el responsable de llevar los libros de la persona jurídica, en la que se precise dicho dato”.

Pero también ocurre que a veces la apertura del libro ante el notario es posterior a la sesión de la junta de propietarios en la que se designa a un presidente o junta directiva, en dicho caso considero que debería seguirse la regla establecida en el Reglamento de Personas Jurídicas que en su artículo 7 señala:

“Actas insertas en libros.- El registrador verificará que las actas en las que obren los acuerdos se encuentren asentadas en el libro u hojas sueltas de actas certificadas del órgano correspondiente, de conformidad con las disposiciones legales.

En caso que el acta extendida en hojas simples sea transcrita al libro o a las hojas sueltas de actas certificadas se requerirá que sea suscrita nuevamente conforme al inciso f) del artículo 13 de este Reglamento.

En caso que el libro u hojas sueltas de actas sean certificados con posterioridad a la realización de la sesión, deberá indicarse, al adherir o transcribir el acta, la fecha en la que el acta es adherida o transcrita. En el caso del acta adherida, la indicación deberá ser suscrita por el presidente del órgano a la fecha en que se adhiere el acta, salvo disposición legal o estatutaria distinta”.

Es decir, no es suficiente que se indique que el acta ha sido adherida al libro, sino que además que el presidente deberá indicar la fecha que se adhiere el acta, salvo que una ley o el Reglamento Interno señale algo distinto.

Otra situación también se presenta cuando no consta en el Reglamento Interno las atribuciones de los cargos de los demás miembros de la junta directiva, en cuyo caso se deberá modificar el Reglamento Interno o efectuar el desistimiento parcial de la rogatoria.

También se advierte el uso de reapertura de actas de sesiones de juntas de propietarios, al respecto se debe tener en cuenta que su uso debe estar estrictamente referido a la rectificación respectiva o los datos omitidos, es decir, con una reapertura de acta no se podría elegir un nuevo presidente o añadir un nuevo de agenda, la reapertura no necesita acreditarse la convocatoria y requiere ser suscrita por las personas que participaron en la sesión primigenia conforme lo señala el artículo 12 del Reglamento de Personas Jurídicas que señala:

“Artículo 12.- Reapertura de actas.- Los acuerdos contenidos en actas suscritas en las que se hayan cometido errores u omisiones podrán inscribirse si se reabren para consignar la rectificación respectiva o los datos omitidos, requiriéndose necesariamente que suscriban al pie las mismas personas que suscribieron el acta reabierta.

En la reapertura debe constar la indicación que se está reabriendo el acta de una determinada sesión, precisando además la fecha en que se efectúa y la fecha del acta que es materia de reapertura. Asimismo, los datos que son objeto de rectificación no podrán ser discrepantes con los aspectos abordados en la agenda de convocatoria.

Para estos efectos, es irrelevante si los directivos que suscriben la reapertura de acta cuentan con mandato vigente a la fecha en que esta se efectúa.

No dará mérito a inscripción la reapertura de actas que contengan acuerdos inscritos, aun cuando dicha reapertura esté referida a actos no inscritos”.

III. ACREDITACIÓN DE LA CONVOCATORIA

Con relación a la convocatoria cabe señalar que conforme el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios la convocatoria debe realizarla el presidente, entendiéndose que debe ser el presidente inscrito con mandato vigente y no el electo, en caso que el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del primer Presidente, esta será efectuada por el propietario constructor o por los propietarios que representen cuando menos el 25 % de las participaciones en las áreas y bienes comunes.

La acreditación de la convocatoria puede realizarse mediante esquelas u otro medio en las que conste la recepción del mismo.

También se permite el uso de la constancia de convocatoria que deberá tener certificación de firma ante notario por el convocante y tienen el carácter de declaración jurada conforme la regla establecida en el artículo 16 del Reglamento de Personas Jurídicas que señala:

“Constancias.- Las constancias previstas en este Reglamento se presentarán en original o insertas en instrumento público protocolar.

Las constancias indicarán el nombre completo, documento de identidad y domicilio del declarante. Su contenido debe ceñirse en cada caso a lo prescrito en este Reglamento y se presentarán con firma certificada por notario, juez de paz cuando se encuentre autorizado legalmente, fedatario de algún órgano desconcentrado de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, cónsul peruano, autoridad extranjera competente u otra persona autorizada legalmente para certificar firmas.

Las constancias previstas por este Reglamento tienen el carácter de declaración jurada y son de responsabilidad de quienes las expiden”.

Ocurre también que en el caso de vencimiento del periodo del presidente, la convocatoria pueda ser efectuada por este último, siempre que esté señalado en el Reglamento Interno que el presidente continúa sus funciones hasta que se designe un nuevo presidente, dicha cláusula es relevante porque evita la problemática para efectuar la convocatoria, en caso contrario deberá efectuarla los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones, que deberá ser acreditada por esquelas o constancia pero con certificación de firma de los convocantes.

Con relación a las constancias de convocatoria cabe señalar que en concordancia con el último párrafo del artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, deben ser presentadas en original, con firmas certificadas ante notario o autenticadas ante fedatario, tal como lo señala el Tribunal Registral en la Resolución N° 843-2015-SUNARP-TR-L de 30/04/2015: Constancias de convocatoria a sesión de junta de propietarios.- Las constancias de convocatoria a sesión de junta de propietarios deben presentarse en original con firmas certificadas por notario o autenticadas por fedatario, o estar insertas en un instrumento público protocolar. Las copias certificadas por notario de las constancias no cumplen la formalidad señalada.

Por lo que no se admitirá copia certificada del acta en la que conste insertada la constancia de convocatoria.

Es de suma importancia la designación del presidente de la junta de propietarios, para efectuar la convocatoria y celebrarse la asamblea de la junta de propietarios, se ha visto que en la mayoría de ocasiones no consta dicha designación, estando ante una situación de acefalia.

IV. JURISPRUDENCIA REGISTRAL SOBRE JUNTA DE PROPIETARIOS

- Precedente de observancia obligatoria en el X Pleno de Sesión Ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005, publicado en el diario oficial El Peruano el 9 de junio de 2005. 17.- Quórum de sesión de junta de propietarios.- “Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito”. Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 370-2003-SUNARP-TR-L del 17 de junio de 2003, Resolución Nº 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004.

Este precedente es importante en la medida en que en la sesión de junta de propietarios también intervienen a veces personas que no cuentan con dominio inscrito; sin embargo, ello no debe ser obstáculo para la inscripción de los actos aprobados por la junta.

- Precedente de observancia obligatoria aprobado en el XIX Pleno (sesión ordinaria realizada los días 3 y 4 de agosto de 2006). Acreditación de convocatoria de junta de propietarios.- “La convocatoria a sesiones de junta de propietarios podrá acreditarse mediante el empleo de la declaración jurada regulada en el artículo 2 de la Resolución Nº 331-2001-SUNARP-SN”.

Dicha forma de acreditación de convocatoria se encuentra recogida en el artículo 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

- Acuerdo Plenario adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral (sesión ordinaria y presencial realizada los días 15 y 16 de diciembre de 2011) que señala: “La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25 % de participaciones cuando se acredite ante el Registro la acefalia o ausencia definitiva del designado para ello”.

Es decir, conforme al citado acuerdo plenario cuando se acredite ante el registro la acefalia o ausencia definitiva en la representación de la junta de propietarios (junta directiva o presidente), los propietarios que representen al menos el 25 % de porcentaje de participación sobre los bienes comunes, podrán convocar a sesión de junta de propietarios únicamente para la elección de la junta directiva o presidente, y no para otros asuntos.

- Precedente de observancia obligatoria aprobado en la sesión ordinaria del Centésimo Trigésimo Noveno publicado el 27/02/2016 en el diario oficial El Peruano el Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp: 1. Registro: predios tema: junta de propietarios sumilla: convocatoria a junta de propietarios.- El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva. Criterio sustentado en la Resolución Nº 2485- 2014-SUNARP-TR-L del 31/12/2014.

Si bien con dicho precedente ahora también podría convocar el último presidente inscrito, pero está referido únicamente con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva, no pudiendo convocar para otros actos.

Sin embargo, los propietarios que representen el 25 % de porcentaje de participación sobre los bienes comunes solo podían convocar a sesión de junta de propietarios únicamente para la elección de la junta directiva o presidente, y no para otros asuntos, como en los casos de adecuación del reglamento interno o modificación del reglamento interno y porcentajes, como ocurría en los casos que el reglamento interno inscrito con la ley de propiedad horizontal no tenía el plazo de duración del cargo del presidente, los porcentajes de participación estaban mal consignados o peor aún no constaban los mismos, situación que ha sido modificada con el precedente en comentario.

V. COMENTARIOS AL PRECEDENTE

Ante ello el precedente en comentario señala que: “Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria.

Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y el 25 % de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente”.

Es decir, a pesar de que se amplían las facultades de los propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes para que puedan convocar sobre cualquier materia, considero que se deben respetar los quórums correspondientes de mayoría simple y mayoría calificada conforme al tipo de acuerdo, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 148 del Reglamento de la Ley N° 27157 que señala: “Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios comunes, solo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus representantes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de Propietarios (...)”.

También el precedente en comentario precisa que se aplicará cuando no existe presidente inscrito, como es en la mayoría de los casos, en la medida en que al no existir pluralidad de junta de propietarios no es obligatoria la inscripción del presidente al inscribirse el reglamento interno y la junta de propietarios.

Al respecto Esquivel Oviedo señala: “La falta de inscripción del mandato del primer presidente o de la primera junta directiva es un problema vigente de muchas juntas de propietarios, lo que motiva el incumplimiento de las disposiciones contenidas en el reglamento interno. Es cierto, debido a la falta de inscripción del presidente o junta directiva que son pocas las acciones que los órganos de representación de la junta pueden realizar”3.

Además, precisa el precedente que en los casos que ha vencido el mandato del presidente inscrito, en dicho supuesto conforme al Centésimo Trigésimo Noveno Pleno podía convocar el último presidente inscrito así su mandato haya vencido; sin embargo, ahora se permite que también pueda ser convocada por los propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes.

Pero este precedente autoriza que los propietarios que representen el 25 % de participaciones sobre los bienes comunes puedan convocar cuando exista presidente inscrito con periodo de funciones vigente, pero este supuesto no procede en todos los casos, sino que debe acreditarse la muerte, renuncia o incapacidad del presidente.

Considero que dicha acreditación debería efectuarse con documentación insertada en el acta, por ejemplo, en caso de fallecimiento con la respectiva partida de defunción o inscripción de su respectiva sucesión, en dicho caso bastará con indicar la respectiva partida registral.

En el caso de la acreditación de la renuncia se podría efectuar con la respectiva copia certificada de la sesión en la que conste la respectiva renuncia o la carta notarial de renuncia remitida por el expresidente, aunque en dicho supuesto considero que sería preferible que en el Reglamento Interno se precise la persona que debe recibir dicha documentación, que podría ser el administrador de la junta de propietarios o algún miembro de la junta directiva.

Finalmente, con relación a la incapacidad considero que el precedente no ha señalado a qué tipo de incapacidad se refiere, al respecto considero en caso sea incapacidad física o mental se podría acreditar con el respectivo certificado médico que debería estar insertado en el acta, y en los otros supuestos como la interdicción se podría acreditar con la respectiva resolución judicial respectiva.

Se debe tener en cuenta que, si no se realiza la correcta acreditación de los supuestos referidos cuando existe mandato vigente del presidente y se llega inscribir la nueva junta directiva, se generará que en la realidad existan juntas directivas paralelas en conflicto.

ReferenciaS bibliográficaS

BALAREZO REYES, Emilio José y otros. Junta de propietarios. Instituto Pacífico, Lima, 2016.

CAVERO VELAOCHAGA, Miguel y otros. Junta de propietarios. Instituto Pacífico, Lima, 2016.

ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial. Gaceta Jurídica, Lima, 2012.

NOTAS:

* Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Magíster con mención en Derecho Civil y Comercial. Registrador Público del Registro de Predios de la Zona Registral N° IX-Sede Lima. Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán de la Facultad de Derecho de la UNMSM.

1 BALAREZO REYES, Emilio José y otros. Junta de propietarios. Instituto Pacífico, Lima, 2016, p. 37.

2 CAVERO VELAOCHAGA, Miguel y otros. Junta de propietarios. Instituto Pacífico, Lima, 2016, p. 77.

3 ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. Problemas inmobiliarios y administrativos derivados de la convivencia en edificios. Enfoque legal y jurisprudencial. Gaceta Jurídica, Lima, 2012, p. 108.