NO PROCEDE DESALOJO SI JUEZ NO VALORÓ LA DEMANDA PREVIA DE NULIDAD QUE DABA ORIGEN AL TÍTULO DEL DEMANDANTE
TEMA RELEVANTE
La Sala Superior no ha considerado que lo que se dilucide en el proceso instaurado con anterioridad a la presente acción puede afectar de modo indefectible a esta, pues de declararse la nulidad del acto jurídico por el cual el demandante adquirió el inmueble sublitis, evidentemente, el desalojo no tendría amparo legal alguno, ya que dicho negocio jurídico constituye el título que sirve de sustento a la pretensión del demandante, aspecto que, al no haber sido observado, indudablemente, genera la nulidad de la sentencia de vista por atentar contra el derecho a la defensa y por la falta de motivación adecuada.
BASE LEGAL:
Código Civil: art. 911.
Código Procesal Civil: arts. 51 inc. 2 y 194.
FALLO DE REFERENCIA:
“Al alegar el demandado tener derecho de propiedad sobre el inmueble y cuestionar judicialmente la validez del título inscrito de los demandantes, se da una especial circunstancia que justifica la posesión del demandado, incumpliéndose un requisito del proceso de desalojo por ocupación precaria, por lo que no corresponde emitir pronunciamiento acerca del derecho de propiedad, ni sobre la nulidad del título de propiedad en este proceso” (Cas. Nº 2854-2010-Ucayali).
CAS. Nº 2529-2014-LIMA
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. SUMILLA: Motivación de las resoluciones judiciales. “El Colegiado Superior no ha considerado que lo que se dilucide en el proceso instaurado con anterioridad a la presente acción, puede afectar de modo indefectible a esta, pues de declararse la nulidad del acto jurídico en mención evidentemente el desalojo no tendría amparo legal alguno, ya que dicho negocio jurídico constituye el título que sirve de sustento a la pretensión del demandante, aspecto que al no haber sido observado indudablemente genera la nulidad de la sentencia de vista por afectación directa al derecho a la defensa y de manera mediata al derecho a la adecuada motivación de las resoluciones judiciales, pues la sola mención de que resulta inviable recabar copias de los actuados del proceso de nulidad de acto jurídico en comento (...) deviene en insuficiente (...) si se tiene en cuenta en el caso concreto, la incidencia que podría tener el resultado final del proceso civil antes referido, en el que se ha dictado una medida cautelar de no innovar”. Lima, doce de agosto de dos mil quince.- LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número dos mil quinientos veintinueve-dos mil quince en audiencia de la fecha; y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.- MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación de folios doscientos setenta y dos interpuesto por Tania del Carmen Landeo Tamayo, curadora procesal de La Sucesión de Walter Fernando Hague Segale, contra la resolución de vista de fojas doscientos cincuenta y cuatro, de fecha diecisiete de junio de dos mil catorce expedida por la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima; en el extremo que confirmando la apelada de fojas ochenta y tres, su fecha diecisiete de julio de dos mil trece declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria incoada por Fernando Ramón García Belgrano; en consecuencia ordenó que el demandado desocupe la segunda planta del inmueble ubicado en la Calle Florida número ciento ochenta y cinco del Distrito de San Isidro, Provincia y Departamento de Lima.- FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Mediante Resolución Suprema de fecha trece de noviembre de dos mil catorce, corriente a fojas veintiocho del cuaderno de casación, se declaró PROCEDENTE el recurso, por las siguientes causales: a) La infracción normativa del artículo 911 del Código Civil, bajo cuyo cargo se ha señalado que la precariedad se caracteriza por tener un origen subrepticio y de poca duración, pero cuando la posesión se prolonga por un tiempo considerable, es pacífica y pública no puede considerarse como precaria; en el caso concreto, Walter Fernando Hague Segale ha ejercido la posesión del inmueble sublitis como propietario por más de diez años, consecuentemente, no puede atribuírsele una situación de precariedad, más aún si en la demanda no se expresa la forma como el citado demandado accedió a la posesión y desde cuándo la viene ejerciendo; b) La infracción normativa de los artículos 51 inciso 2 y 194 del Código Procesal Civil, bajo cuya denuncia se ha expresado, que para mejor resolver se debió requerir la remisión de las copias certificadas de los actuados pertinentes del proceso sobre nulidad de acto jurídico que se tramita ante el Trigésimo Tercer Juzgado Civil de Lima (Expediente Nº 18776-12), así como de la denuncia Nº 632-11 por el delito contra la fe pública que se sigue contra el actor ante la Cuadragésima Tercera Fiscalía Penal de Lima, ya que en ambos casos se discute e investiga el origen delictivo del título de propiedad que exhibe el actor y que fueron invocados por el demandado al contestar la demanda; habiéndose resuelto el proceso con autos diminutos.- CONSIDERANDO: Primero: Que, en atención a los efectos nulificantes corresponde empezar el análisis por el cargo descrito en el literal b) que guarda armonía con el Derecho al debido proceso.- Segundo: Que, el Derecho al Debido Proceso previsto en el inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, está concebido como el cumplimiento de todas las garantías, requisitos y normas de orden público que deben observarse en las instancias procesales de todos los procesos, a fin de que las personas estén en condiciones de defender adecuadamente sus derechos ante cualquier acto del Estado que pueda afectarlos.- Tercero: Que uno de los contenidos que forman parte del debido proceso, es el derecho a la prueba en virtud del cual se permite la posibilidad de que las partes o los terceros legitimados puedan proponer los medios probatorios, dentro de los límites de la Constitución y de las leyes, tendientes a probar los hechos que configuran su pretensión o su defensa; es decir por medio de este derecho se garantiza que las partes o terceros legitimados puedan incorporar al proceso los medios de prueba que puedan acreditar los hechos que estos exponen en torno a su pretensión o defensa que esgrimen, con el propósito de que aquellos sean admitidos y valorados adecuadamente por el Juzgador; apreciación que debe guardar consonancia con lo previsto en el inciso 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú que busca salvaguardar el derecho del justiciable frente a un acto arbitrario, toda vez que garantiza que las resoluciones judiciales no se encuentren justificadas en el mero capricho del juzgador, sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento jurídico o los que se deriven del caso; y es que al exigirse una adecuada motivación de las resoluciones, se garantiza que los Jueces, cualquiera sea la instancia a la que pertenezcan, expresen el razonamiento que los ha llevado a decidir un determinado asunto, asegurando de este modo no solo de que el ejercicio de la potestad de administrar justicia se haga con sujeción a la Constitución y a la Ley, sino además que el derecho a la defensa, de las partes o terceros legitimados queden resguardados.- Cuarto: Que, tal como aparece del escrito de fecha veintinueve de octubre de dos mil doce, corriente a fojas veintidós Fernando Ramón García Belgrano interpone demanda de desalojo a fin de que el órgano jurisdiccional ordene que Walter Fernando Hague Segale desocupe la segunda planta del predio ubicado en la Calle Florida número ciento ochenta y cinco del Distrito de San Isidro - Lima, alegando que su derecho de propiedad emana del Testimonio de Escritura Pública de fecha veinticuatro de agosto de dos mil siete, por la cual Valeriano Marcio Murga Salinas le transfiere la propiedad del inmueble sublitis; negocio jurídico que ha sido inscrito en los Registros Públicos; señala, que el demandado ostenta la calidad de ocupante precario puesto que no cuenta con título alguno que justifique su posesión en el referido predio.- Quinto: Que, el Colegiado de la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima al expedir la sentencia de vista de fecha diecisiete de junio de dos mil catorce y declarar fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, ha concluido que el derecho de propiedad del actor sobre el inmueble sub júdice ha quedado acreditado con el negocio jurídico de fecha veinticuatro de agosto de dos mil siete, el mismo que se encuentra inscrito en los Registros Públicos; en tanto que el demandado tiene la condición de ocupante precario al no haber demostrado tener título que justifique su derecho a poseer tal inmueble; añadiendo que no resulta viable, tal y conforme lo pretende la recurrente, que se soliciten los actuados del proceso de nulidad de acto jurídico instaurado por Valeriano Marcio Murga Salinas, a través del cual se persigue la nulidad de la transferencia realizada a favor del ahora demandante Fernando Ramón García Belgrano en la Escritura Pública de fecha veinticuatro de agosto de dos mil siete, así como su respectiva inscripción registral, ya que ello implicaría la desnaturalización del presente proceso.- Sexto: Que, no obstante lo expuesto, el Colegiado Superior no ha considerado que lo que se dilucide en dicho proceso instaurado con anterioridad a la presente acción, puede afectar de modo indefectible a esta, pues de declararse la nulidad del acto jurídico en mención, evidentemente el desalojo no tendría amparo legal alguno, ya que dicho negocio jurídico constituye el título que sirve de sustento a la pretensión del demandante; aspecto que al no haber sido observado, indudablemente genera la nulidad de la sentencia de vista por afectación directa al derecho a la defensa y de manera mediata al derecho a la adecuada motivación de las Resoluciones judiciales, pues la sola mención de que resulta inviable recabar copias de los actuados del proceso de nulidad de acto jurídico en comento toda vez que ello significaría la desnaturalización del presente proceso, deviene en insuficiente para garantizar los derechos constitucionales invocados, si se tiene en cuenta, en el caso concreto, la incidencia que podría tener el resultado final del proceso civil antes referido, en el cual se ha dictado una medida cautelar de no innovar, conforme se aprecia a fojas ciento catorce.- Sétimo: Que, siendo ello así, es claro que la sentencia de vista materia de impugnación ha sido dictada con grave afectación de los preceptos contenidos en los incisos 3 y 5 del artículo 139 de la Constitución Política del Perú, los cuales resultan concordantes con el Derecho de Defensa que le asiste a los justiciables; por lo que corresponde anular no solo la impugnada sino además la apelada al contener esta el mismo vicio advertido, previa remisión del proceso de nulidad de acto jurídico al que se ha hecho referencia si se encontrase concluido, o en todo caso, del informe de su estado actual, si estuviese en trámite; disposición que no es extensible a los actuados penales al que hace alusión el impugnante, toda vez que lo que se persigue en tal escenario es establecer la responsabilidad penal de las personas involucradas en la comisión de un hecho delictuoso y no determinar la validez o no del acto jurídico en comento.- Octavo: Que, por consiguiente, advirtiéndose el amparo de uno de los cargos de índole procesal esgrimidos en el literal b) que guarda íntima vinculación con la garantía del debido proceso y la adecuada motivación de las resoluciones judiciales, el mismo que resulta determinante para generar la anulación de la sentencia de vista, carece de objeto emitir pronunciamiento sobre los demás cargos declarados procedentes.- Por tales consideraciones: a) DECLARARON: FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas doscientos setenta y dos por Tania del Carmen Landeo Tamayo, curadora procesal de La Sucesión de Walter Fernando Hague Segale; CASARON la sentencia de vista de fecha diecisiete de junio de dos mil catorce, corriente a fojas doscientos cincuenta y cuatro, en consecuencia NULA la misma e INSUBSISTENTE la apelada de fecha diecisiete de julio de dos mil trece, obrante a fojas ochenta y tres; b) ORDENARON que el Juez del décimo Octavo Juzgado Expecializado en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima expida nuevo pronunciamiento, con arreglo a las consideraciones expuestas en la presente resolución; c) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el diario oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Fernando Ramón García Belgrano con Tania del Carmen Landeo Tamayo, Curadora Procesal de la Sucesión de Walter Fernando Hague Segale, sobre Desalojo por Ocupación Precaria; y los devolvieron. Ponente Señora Cabello Matamala, Jueza Suprema.
SS. MENDOZA RAMÍREZ, HUAMANÍ LLAMAS, VALCÁRCEL SALDAÑA, CABELLO MATAMALA, MIRANDA MOLINA.
NUESTRA OPINIÓN
Desnaturalización del proceso de desalojo
El desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento sumarísimo, y que tiene el objeto de recuperar el uso y goce de un inmueble a quien reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título, pero que se encuentra ocupándolo, sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.
En este proceso no se puede cuestionar la validez de los títulos presentados para sustentar la propiedad o los títulos que legitiman la posesión legítima del poseedor. Ello constituiría desnaturalizar la naturaleza jurídica del proceso de desalojo.
En el caso en concreto, la demandante interpone una demanda de desalojo para recuperar el bien que sería de su propiedad, según lo establecido en registros públicos; sin embargo, el demandado cuestiona dicho título y solicita se tome en cuenta como medio probatorio el proceso de nulidad que existe previamente al desalojo.
La Sala Superior no aceptó como medio probatorio la demanda previa de nulidad del título que acredita la propiedad del demandante, por lo que declaró fundada la demanda de desalojo. Caso distinto fue la decisión asumida por la Corte Suprema.
Consideramos que el criterio asumido por los jueces supremos es muy osado, debido a que sostienen que el no haber considerado como medio probatorio el proceso judicial de nulidad del título que sustenta la propiedad de la demandante para el desalojo, atenta contra el derecho a la legítima defensa (debida motivación y debido proceso). Además, afirman que el no aceptar dicho medio probatorio causaría un perjuicio, ya que se estaría desalojando a una persona que tiene el derecho legítimo de poseer el bien y dando la razón a alguien que no es verdadero propietario del inmueble.