Como el área que se prescribe y que es materia de inscripción, si bien no comprende la totalidad de un predio inscrito en una partida independiente, sí comprende la totalidad de un predio debidamente identificado en el Registro, pues se trata de un departamento que forma parte de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal, por lo que no se está frente a un supuesto de modificación física que requiera informe técnico del área de catastro.

BASE LEGAL:

Código Civil: arts. 950, 952 y 2011.

Reglamento General de los Registros Públicos: arts. 32 y 51.

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: arts. 8 , 11 y 13.

FALLO DE REFERENCIA

“Conforme a lo dispuesto en el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, corresponde a los registradores tomar en cuenta los aspectos técnicos advertidos en el informe de catastro, discriminando de dichos aspectos técnicos los que sí son de competencia exclusiva de los Registradores (aspectos jurídicos) en virtud de la calificación registral” (Res.Nº 110-2008-SUNARP-TR-L).

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 995-2014-SUNARP-TR-L

Lima, 26 de mayo de 2014

Apelante : Blanca Basilia Jhong Luna Título : N° 63977 del 20/01/2014

Recurso : H.T.D N° 15866 del 21/02/2014

REGISTRO : Predios de Lima

ACTO (s) : Prescripción adquisitiva de dominio

SUMILLA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA JUDICIAL

“En la prescripción adquisitiva judicial de todo un predio inscrito no se requiere que se adjunte documentación técnica, por cuanto al tratarse de un predio determinado, no es necesario el informe técnico del Área de Catastro”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

(…)

II. DECISIÓN IMPUGNADA

(…)

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

(…)

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

(…)

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

(…)

VI. ANÁLISIS

1. Mediante la calificación registral, el Registrador, en primera instancia, o el Tribunal Registral, en segunda instancia, realiza la evaluación integral de los títulos presentados al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción.

Dentro de esta calificación registral, el funcionario debe realizar distintas funciones. Entre otras funciones, debe confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. Asimismo, debe verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, incluido los títulos pendientes relacionados con estas partidas. De igual modo, debe verificar si los documentos que conforman el título se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

Respecto a la calificación de resoluciones judiciales, en el penúltimo párrafo del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos se señala que en estos casos, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil.

El artículo 2011 del Código Civil señala que los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Sin embargo, cuando se trata de resoluciones judiciales que disponen una inscripción, estas funciones de calificación no se aplican. En este supuesto, el Registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información complementaria que precise, sin perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

2. Con relación a la calificación de resoluciones judiciales, esta instancia aprobó como precedente de observancia obligatoria en el V Pleno, llevado a cabo los días 5 y 6 de setiembre de 2003, lo siguiente:

CALIFICACIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES “El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuación a la ley del contenido de la resolución judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil, el Registrador está autorizado para solicitar aclaración o información adicional al juez, cuando advierte el carácter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuación o incompatibilidad del título con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotación o inscripción mediante una resolución, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser objeto de calificación por parte del Registrador, siendo en estos casos, responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del título que contiene el mandato judicial, de lo que deberá dejarse constancia en el asiento registrar”.

3. En el presente caso, se está frente a un mandato judicial de inscripción de dominio por prescripción adquisitiva.

Al respecto, de conformidad con el artículo 51 del Reglamento General de los Registros Públicos, para efectos de la inscripción de una resolución judicial, además de los requisitos comprendidos en el artículo 50, debe indicarse la Sala o Juzgado que haya pronunciado la resolución, la fecha de esta, los nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la transcripción clara del mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el caso.

Asimismo, conforme al artículo 8

del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para efectos de las inscripciones en mérito a mandato judicial, debe presentarse copia certificada de la resolución que declara o constituye el derecho y de los demás actuados pertinentes, acompañados del correspondiente oficio cursado por el juez competente. Se agrega que las inscripciones dispuestas por mandato judicial solo se efectuarán si la resolución que contiene el acto o derecho inscribible ha adquirido la autoridad de cosa juzgada, salvo que se trate de resoluciones inmediatamente ejecutables.

Asimismo, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges.

4. En cuanto al acto rogado, es necesario señalar que los artículos 950 y siguientes del Código Civil regulan la prescripción adquisitiva de propiedad, disponiendo que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe. El artículo 952 precisa que quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.

5. Mediante el título venido en grado de apelación, se solicita inscribir la prescripción adquisitiva de dominio declarada en sede judicial y su respectiva independización a favor de Blanca Basilia Jhong Luna respecto del inmueble ubicado en la Torre Julia Codesido de la calle La Técnica N° 280, departamento 406

del distrito de San Borja, provincia y departamento de Lima, cuya matriz se encuentra inscrita en la ficha N° 391245 que continúa en la Partida Electrónica N° 11053913 del Registro de Predios de Lima.

Presentado el título, la Registradora Pública derivó el mismo al área técnica de Catastro, la que luego de la evaluación técnica informó que el cuadro de coordenadas UTM presentada por el usuario genera un área gráfica de 54.39 m2.

Dicha área, según lo señalado por la Registradora, discrepa del área materia de inscripción, pues del parte judicial se señala que el predio a inscribir tiene un área de 53.88 m2. Al respecto, la Registradora solicita se presenten nuevos planos y memoria descriptiva con las coordenadas y medidas correctas, conforme a lo informado por la oficina de Catastro.

De lo expuesto, corresponde evaluar si advertida dicha discrepancia se requiere adjuntar la documentación técnica descrita por la Registradora en el primer extremo de la observación.

6. El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, señala lo siguiente:

“Artículo 11.- Informes de las áreas de Catastro de la Sunarp

Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.

(…)”.

Como puede apreciarse, dicho artículo contiene los supuestos en los cuales se requiere informe técnico del Área de Catastro, entre los que se encuentran aquellos títulos en los que se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al registro o su modificación física.

En el presente caso, el área que se prescribe y que es materia de la anotación preventiva, si bien no comprende la totalidad de un predio inscrito en una partida independiente, sí comprende la totalidad de un predio debidamente identificado en el Registro1, pues se trata de un departamento que forma parte de una edificación sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal inscrito en la ficha N° 391245

que continúa en la partida electrónica N° 11053913 del Registro de Predios de Lima, por lo que no se está frente a un supuesto de modificación física que requiera informe técnico del Área de Catastro.

En ese sentido, corresponde revocar la primera observación formulada por la Registradora Pública.

Este colegiado se pronunció en forma similar en la Resolución N° 1888-

2013-SUNARP-TR-L del 15/11/2013.

Sin perjuicio de lo señalado, si bien de los antecedentes registrales se advierte la ausencia de documentación técnica del conjunto habitacional correspondiente a la edificación en cuestión, debe notarse que conforma el parte judicial presentado la memoria descriptiva y los planos de ubicación-localización, y perimétricolocalización, los cuales han sido valorados por el juez y corresponden a la documentación técnica del bien materia de prescripción.

7. Con relación a la segunda observación, la Registradora solicita que se presente la resolución del juzgado en la que conste la aclaración del estado civil de Basilia Jhong Luna, según Al respecto, es preciso remitirse a lo dispuesto en el inciso d) del artículo 13 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el cual indica “Artículo 13.- Contenido del asiento de inscripción El asiento de inscripción, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase determina este Reglamento, contendrá:

(...)

d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscripción y la de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.

Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y apellidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso.

(…)”.

Asimismo; el artículo 8 del citado Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala en su último párrafo que en el supuesto de que el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges.

En ese sentido, teniendo en cuenta que uno de los actos rogados es la independización del predio materia de prescripción, resulta relevante consignar en el asiento respectivo la calidad del bien.

Al respecto, conforme obra de los documentos presentados, mediante escrito de febrero de 2012 la recurrente solicita al juzgado respectivo se cursen los partes respectivos a los Registros Públicos en la que da cuenta además de la observación registral respecto a su estado civil, que originó la expedición de la Resolución N° 102

del 09/03/2012.

Dicha resolución conforme obra del parte judicial obrante en el título, da respuesta a la solicitud de febrero de 2012, la cual fue remitida por oficio N° 13784-2003-0-1801-JR-CI-

15°-NEAL del 20/04/2012, en el que se acompaña la copia certificada por especialista legal del acta de matrimonio con anotación marginal de divorcio del 10/06/1980 de la recurrente; en consecuencia, con dicha respuesta se tiene por aclarada dicha observación en cuanto al estado civil de la recurrente.

En consecuencia corresponde revocar la segunda observación formulada por la Registradora Pública.

8. En cuanto a la tercera observación, la Registradora Pública solicita que se adjunte los documentos que den mérito a la independización, de acuerdo a lo establecido en el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

Al respecto cabe señalar que conforme se desprende del asiento 12-b

de la ficha N° 391245 que continúa en la partida electrónica N° 11053913 del Registro de Predios de Lima, la edificación de 18 pisos y un sótano denominado Torre N° 4 Julia Codesido se encuentra sujeta al Régimen de Propiedad Horizontal2 constituido por escritura pública del 05/01/1996

ante notario de Lima Eduardo Laos de Lama. Es decir, el bien materia de prescripción se encuentra sujeto a un reglamento interno con los porcentajes de participación de cada departamento;

esto es, se encuentra totalmente identificado.

Asimismo, se aprecia de los documentos presentados la solicitud de independización de la propietaria de fecha 31 de agosto de 2013 y constan insertos en el parte judicial presentado la memoria descriptiva y los planos de ubicación-localización, y perimétrico-localización, documentos que han sido merituados por el juez y que este colegiado, en tanto se encuentra debidamente identificado el bien materia de prescripción, inscrito el reglamento interno con los porcentajes de participación de cada inmueble, considera que resulta procedente la independización del inmueble sub

materia.

Por tanto, corresponde revocar la tercera observación formulada por la Registradora Pública.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR las observaciones formuladas por la Registradora Pública del Registro de Predios de Lima al título señalado en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente Resolución.

Regístrese y comuníquese.

SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS
Presidente de la Tercera Sala del Tribunal Registral

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral

GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
Vocal del Tribunal Registral

_____________________________________

1 Al respecto, nótese que en el asiento 12-b de la ficha N° 391245 que continúa en la Partida Electrónica N° 11053913 del Registro de Predios de Lima, consta inscrito el reglamento interno de la edificación de 18 pisos y un sótano denominado Torre N° 4 Julia Codesido, la cual se encuentra sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, donde se aprecia del título archivado N° 10728 del 22/01/1997 la descripción del área total del departamento 406.

2 Dicho régimen se encontraba previsto en el Decreto Ley Nº 22112 actualmente derogado por la Ley Nº 27157 publicada el 20/07/1999, que regula el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

NUESTRA OPINION: INEXIGIBILIDAD DE INFORME DE CATASTRO PARA INSCRIBIR LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DECLARADA JUDICIALMENTE DE BIENES DETERMINADOS REGISTRALMENTE

Convenimos con la decisión del Tribunal Registral de revocar la observación del título de inscripción de prescripción de un departamento sujeto al régimen de propiedad horizontal (hoy régimen de propiedad exclusiva y propiedad común) puesto que tal predio se encuentra debidamente identificado ya que está independizado.

En efecto el hecho de que el departamento prescrito se encuentre inscrito hace inviable exigir un informe catastral ya que conforme a lo establecido en el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, solo se requerirá el informe del área de catastro en aquellos casos en que se solicite al inmatriculación de un predio o la modificación de las áreas o medidas perimétricas de un inmueble registrado.

Ahora bien según se puede advertir de la resolución objeto de comentario, en el título archivado por el cual se independizó el departamento prescrito, no obraba la documentación técnica de la independización esto es los planos, razón por la cual procedió a observar el título con base en el informe de catastro, inaplicando los artículos 2013 y 2011 del Código Civil, que contienen los principios de legitimación registral y de legalidad.

Así en aplicación del primer principio, el registrador debió considerar el contenido de los asientos registrales que en este caso es la información que obra en la partida del inmueble prescrito judicialmente.

Igualmente debió aplicar el principio de legalidad y tener en cuenta que el juez durante el proceso judicial ha tenido la oportunidad de valorar los planos de ubicación y perimétrico-localización y su memoria descriptiva, por lo que el registrador tuvo que inscribir el título, más aún si dichos documentos fueron presentados al Registro.