A efectos de admitir una demanda debe acreditarse que la demandante cuenta con una debida representación. En razón a ello, esta deberá de encontrarse fehacientemente probada, conforme a lo regulado en el artículo 425.3 del Código Procesal Civil. En ese sentido, a fin de lograr la interposición de una demanda, la Junta de Propietarios, deberá inscribir a su representante, para lo cual, primero deberá de inscribirse a ella misma en el Registro de Personas Jurídicas.

BASE LEGAL

Código Civil: art. 77.

Código Procesal Civil: art. 425.

FALLO ANTERIOR

“El fenómeno de los entes no personificados o con subjetividad relativa (también denominados ‘personas jurídicas con capacidad mínima o capacidad general’) se impone en todo el Derecho comparado. La razón es simple: los ordenamientos nacionales no pueden ignorar la situación producida por un grupo de personas que actúan como un conjunto unitario en el tráfico”.

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

DIECISEIS JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO COMERCIAL

Expediente : Nº 03532-2013-76-1817-JR-CO-16

Demandante : Junta de Propietarios del Edificio Centro

Demandado : Miguel Ángel Armas Torres

Materia : Obligación de dar suma de dinero

Apelación Auto Final : 5° Juzgado de Paz Letrado de Barranco y Miraflores

RESOLUCIÓN Nº DOS

Miraflores, ocho de julio de dos mil trece.

AUTOS Y VISTOS: Viene en grado de apelación el auto final expedida mediante la Resolución N° Diez que obra a fojas 139, que ordena llevar adelante la ejecución hasta que el ejecutado Miguel Ángel Armas Torres, cumpla con pagar a la parte demandante Junta de Propietarios del Edificio Centro Comercial La Merced, la suma de S/. 2,749.00 nuevos soles; Y CONSIDERANDO:

Primero.- Atendiendo a las apelaciones presentadas corresponde a este Órgano Jurisdiccional la revisión y análisis exhaustivo de lo actuado a fin de establecer el derecho de las partes con la finalidad anular, confirmar o revocar la apelada de conformidad con la facultad que otorga el artículo Trescientos Sesenta y cuatro del Código Procesal Civil[1].

Segundo.- Que dentro del marco de la garantía constitucional referida a la observancia del debido proceso, es necesario que al absolverse el grado no solo se reexamine la resolución apelada, sino también se cautele la pureza del procedimiento, teniendo en consideración que las disposiciones contenidas en la ley procesal son de carácter imperativo conforme a lo dispuesto en el artículo IX del Título Preliminar del Código Procesal Civil[2].

Tercero.- Atendiendo a lo antes señalado de la revisión de lo actuado, se puede apreciar, que por escrito de fojas 24 a fojas 26, La Junta de Propietarios del Edificio Centro Comercial La Merced demanda a Miguel Ángel Armas Torres para que cumpla con pagarle la suma de S/. 2,749.00 nuevos soles, que es el importe de las cuotas de mantenimiento de 21 meses del Edificio Centro Comercial La Merced conforme a los recibos que adjunta. La apelante expresa como agravio que es la cónyuge del ejecutado y que la obligación se encuentra cancelada; además, la Inmobiliaria y Constructora Alameda José Pardo S.A.C. representada por el señor Carlos Bañuelos Roda no es la representante de la actora.

Cuarto.- Que revisado el proceso se advierte que la actora es una persona jurídica de derecho privado denominada Junta de Propietarios del Edificio Centro Comercial La Merced, cuya existencia comienza el día de su inscripción en el registro de Personas Jurídicas de los Registros Públicos como lo señala el artículo 77 del Código Civil[3] y en el caso de autos, al momento de interponerse la demanda no ha acreditado su calidad de persona jurídica pues únicamente ha presentado copia fotostática simple del acta de sesión de fecha 22 de junio de 2010. Así mismo, la Inmobiliaria y Constructora Alameda José Pardo S.A.C. representada por el señor Carlos Bañuelos Roda no ha acreditado la representación que invoca ya que no es suficiente el acta simple antes referida; consecuentemente no se cumplió con uno de los requisitos de admisibilidad de la demanda prevista por el artículo 425 inciso 3 del Código Procesal Civil[4], la misma que puede subsanarse.

Quinto.- De lo expuesto en el considerando precedente, ha quedado establecido que el a quo ha incurrido en causal de nulidad al haber procedido sin considerar el mérito de lo actuado tal como lo ordena el artículo 122 inciso 3 del Código Procesal Civil[5]; evidenciándose de este modo que el proceso se ha desnaturalizado, afectándose al debido proceso, que por definición “es el derecho fundamental de los justiciables, el cual no solo les permite acceder al proceso ejercitando su derecho de acción, sino también a usar mecanismos procesales preestablecidos por la ley con el fin de defender su derecho durante el proceso y conseguir una resolución emitida con sujeción a la ley” (Cas. N° 799-99-Arequipa, Sala Civil de la Corte Suprema. 30 sep. 1999, en El Peruano, Lima 20 de nov. 1999, pag. 4030); por cuya razón se encuentra afectado de nulidad insubsanable. Por estos fundamentos SE RESUELVE:

DECLARAR NULA el auto final emitida mediante la resolución Nº 10 que obra a fojas 139 que ordena que se lleve adelante la ejecución, y NULO también todo lo actuado hasta fojas 27, reponiéndose la causa al estado de calificarse nuevamente la demanda conforme a las consideraciones antes expuestas. Hágase saber y DEVUÉLVASE al Juzgado de Origen. Notifíquese.-

ENTRE CORCHETES: ANOTACIONES

[1] Código Procesal Civil

Artículo 364: Objeto

El recurso de apelación tiene por objeto que el órgano jurisdiccional superior examine, a solicitud de parte o de tercero legitimado, la resolución que les produzca agravio, con el propósito de que sea anulada o revocada, total o parcialmente.

[2] Código Procesal Civil

Artículo IX del Título Preliminar: Principios de Vinculación y de Formalidad

Las normas procesales contenidas en este Código son de carácter imperativo, salvo regulación permisiva en contrario.

[3] Código Civil

Artículo 77.- Inicio de la persona jurídica

La existencia de la persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el registro respectivo, salvo disposición distinta de la ley.

La eficacia de los actos celebrados en nombre de la persona jurídica antes de su inscripción queda subordinada a este requisito y a su ratificación dentro de los tres meses siguientes de haber sido inscrita.

Si la persona jurídica no se constituye o no se ratifican los actos realizados en nombre de ella, quienes los hubieran celebrado son ilimitada y solidariamente responsables frente a terceros.

[4] Código Procesal Civil

Artículo 425 inciso 3.- Anexos de la demanda

A la demanda debe acompañarse:

(…)

3. La prueba que acredite la representación legal del demandante, si se trata de personas jurídicas o naturales que no pueden comparecer por sí mismas;

(…)

[5] Código Procesal Civil

Artículo 122 inciso 3.- Contenido y suscripción de las resoluciones

(…)

3. La mención sucesiva de los puntos sobre los que versa la resolución con las consideraciones, en orden numérico correlativo, de los fundamentos de hecho que sustentan la decisión, y los respectivos de derecho con la cita de la norma o normas aplicables en cada punto, según el mérito de lo actuado;

(…)

NUESTRA OPINIÓN: NO ES POSIBLE INSCRIBIR A LA JUNTA DE PROPIETARIOS EN EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS

En el presente caso, el juez especializado al actuar como sede de segunda instancia condicionó la admisión de una demanda interpuesta por una Junta de Propietarios a la inscripción registral de esta en calidad de persona jurídica. Ello con la finalidad de que, una vez inscrita la Junta de Propietarios, se inscriba el representante legal, de manera que la representación se encuentre fehacientemente probada y sea posible la interposición de una demanda entre otras acciones.

Consideramos errado el criterio del juez dado que la Junta de Propietarios no es una persona jurídica conforme a nuestra legislación y sendas resoluciones emitidas por el Tribunal Registral, por lo que resulta un imposible jurídico solicitar su inscripción en el Registro de Personas Jurídicas.

La persona jurídica es un centro de imputación de derechos y obligaciones que está conformado por una serie de sujetos caracterizados por tener una finalidad común y ostenta una responsabilidad distinta a la de sus miembros. Asimismo, la ley establece los supuestos en donde las organizaciones de personas serán consideradas personas jurídicas. En ese sentido, son dos las características diferenciadoras de la persona jurídica: la limitación de responsabilidad respecto de sus miembros; y, la existencia de una norma que la declare como tal. Caracteres no propios de una Junta de Propietarios.

Por otro lado, la Junta de Propietarios es el resultado de la unión de todos los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de una determinada edificación (en un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común). La Junta de Propietarios es la suma de los propietarios, no un ente jurídico independiente con personalidad jurídica.

Al respecto, el primer párrafo del artículo 46 de la Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común –Ley Nº 27157– establece que: “En el Registro Público correspondiente se archivan los planos de la edificación (distribución arquitectónica) y se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios”.

Bajo este texto, nuestro ordenamiento jurídico estableció que una determinada organización de personas (la Junta de Propietarios) debía inscribirse en el folio real, es decir, en un registro de predios; cuando más bien, en virtud de su naturaleza, debía de haberle correspondido la inscripción en el Registro de Personas Jurídicas. Esto más aún dado que en el folio real se inscriben descripción sobre los inmuebles, no sobre los administradores de estas. Asimismo, si los actos de la Junta de propietarios se inscriben en el folio real, la lectura de la partida registral en donde conste la descripción del inmueble, se torna de difícil entendimiento, y el principio de publicidad pierde eficacia.

Cabe señalar que esta norma también provocó confusión entre los registradores, pues en muchos casos, la Junta de Propietarios se inscribía dentro del Registro de Personas Jurídicas en el rubro de asociaciones. Sin embargo, la Resolución Nº 340-2008-SUNARP/SN emitida el año 2008, intento zanjar esta discusión al considerar que: “LA LEY NO LE HA CONCEDIDO PERSONERÍA JURÍDICA, sin perjuicio de reconocerle una relativa subjetividad, en forma análoga a lo que sucede con las asociaciones no-inscritas o las sociedades irregulares. El grupo de propietarios, aunque no constituya una persona jurídica, sí cuenta con una relativa subjetividad que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual y judicial”.

Por un lado, esta resolución le niega la categoría de persona jurídica a la Junta de Propietarios. Mientras que por otro lado, señala que es una “persona jurídica relativa”. Nosotros opinamos que el objetivo de esta resolución es abrir la posibilidad de que la Junta de Propietarios pueda ser inscrita eventualmente en el Registro de Personas Jurídicas, específicamente en el rubro de asociaciones, como ha venido sucediendo en la práctica.

Si bien, lo ideal es que la Junta de Propietarios sea una persona jurídica, lo cierto es en stricto sensu no la es. Razón por la cual, exigir su inscripción en el Registro Público en calidad de persona jurídica lo único que provocaría es generar una potencial situación de indefensión, toda vez que el registrador únicamente se encuentra obligado a inscribirla en el registro de la propiedad horizontal.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

• ESQUIVEL OVIEDO, Juan Carlos. “La junta de propietarios y los efectos jurídicos derivados de la constitución e inscripción registral”. En: Abogados Legal Report. N° 19, julio, 2004.

• GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “Inscripción de la junta de propietarios”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 31, abril, 2001.