Las cargas y gravámenes son figuras que limitan el derecho de propiedad o afectan esta, garantizando derechos de crédito a favor de terceros respectivamente. Así, las cargas imponen al propietario la degeneración de algunas de sus facultades respecto a la propiedad, para el beneficio de otro derecho con el fin de que este obtenga mayores utilidades. Ejemplos de cargas son la servidumbre, el usufructo, entre otros.

Por otra parte, el gravamen afecta la propiedad del deudor garantizando el derecho de crédito de los acreedores, evitando de esta manera los riesgos que se podrían presentar ante las circunstancias posteriores. Ejemplos de gravámenes son la hipoteca y el embargo.

Tanto las cargas como los gravámenes son inscribibles en el Registro de Predios, dentro de la partida de bien respectivo. Sin embargo, ¿cómo es que estas perduran cuando el bien principal se divide en diferentes predios y la partida matriz da origen a partidas independizadas? Ello se explicará a continuación, de acuerdo a la jurisprudencia del Tribunal Registral.

TRASLADO DE LAS CARGAS Y GRAVÁMENES DE LA PARTIDA MATRIZ A LAS PARTIDAS INDEPENDIZADAS

El traslado de cargas y gravámenes a las partidas independizadas

El artículo 5 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe que “tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se genere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancelación, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida”.

En ese sentido, las cargas y gravámenes que afectan un inmueble matriz son trasladadas a todas las partidas registrales que se hubieren desprendido de ella, salvo que del acto causal pueda determinarse que solo se afecta un área específica del inmueble registrado en la partida matriz (Res. N° 091-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 4).

Incluso el traslado de las cargas y gravámenes puede realizarse de oficio, en el caso que las inscripciones a realizar originen la apertura de una nueva partida y que provengan de predios inscritos en otras, esto es, por ejemplo, en los casos de independizaciones (Res. N° 291-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 2).

El traslado de cargas en el caso de división del bien por partición de copropiedad

El gravamen que afecta un predio, no impide la enajenación del bien, pero el sucesor asume la carga hasta por el monto inscrito. En el caso de división y partición también es aplicable, por cuanto por la división y partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen. Es decir, el copropietario embargado cede los derechos y acciones afectados a cambio de los derechos y acciones de los demás copropietarios no afectados; entonces, estos últimos, al adquirir derechos y acciones gravados con el embargo, también asumen dicha carga hasta por el monto inscrito (Res. N° 442-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 8).

La división y partición opera sobre la titularidad del derecho de propiedad y no sobre los gravámenes que afectan dichos derechos, razón por la cual no puede concluirse que la división y partición constituye título que modifique el título constitutivo del gravamen (Res. N° 442-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 8).

El traslado de la hipoteca a las partidas independizadas

Al ser la hipoteca de carácter indivisible, cada uno de los bienes hipotecados que garantizan una deuda, y cada parte de dichos bienes, están obligados al pago de toda la deuda y cada parte de esta, no existiendo pagos parciales de dicho gravamen. Así, mientras subsista la obligación garantizada o parte de ella, la hipoteca permanece inmutable pues así lo prevé el artículo 1102 del Código Civil. El derecho real en buena cuenta siempre permanecerá tal cual se lo configuró en el documento constitutivo, pese a que las condiciones de crédito puedan verse modificados de manera subsecuente, o si el inmueble mismo sufre alteraciones o modificaciones (Res N° 091-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 6).

LEVANTAMIENTO DE CARGAS Y GRAVÁMENES DE LAS PARTIDAS INDEPENDIZADAS

El levantamiento de las cargas y gravámenes de la partida matriz con posterioridad a la independización

Cuando el levantamiento de las cargas y gravámenes de la partida matriz se produce con posterioridad a la independización, no corresponde trasladar automáticamente dicho levantamiento, sino que estará sujeto a calificación, salvo que se trate de un mandato judicial, en el que incluso no podrá extenderse su alcance a partidas no indicadas en la resolución judicial (Res. N° 291-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 2).

LA CANCELACIÓN DE CARGAS Y GRAVÁMENES

La cancelación de las cargas y gravámenes inscritos en las partidas independizadas

Las normas registrales prevén el traslado de las cargas y gravámenes, sin embargo, no prevén el traslado de la cancelación de las mismas. Es decir, si bien cuando un bien se desmiembra, las cargas o gravámenes que han sido inscritos en la partida matriz son trasladados a las partidas independizadas, no ocurre lo mismo cuando estas son canceladas (Res. N° 291-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 2).

La extensión de cancelación de las cargas y gravámenes cuando se extingue el derecho inscrito

La cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas se extiende cuando se extingue el derecho inscrito. De esta forma, cuando la cancelación de las cargas y gravámenes inscritos en la partida matriz se produce como consecuencia de la extinción de la inscripción por la expedición de un mandato judicial, quedan extinguidas las inscripciones de los gravámenes obrantes en las partidas independizadas, faltando solo que se extiendan los correspondientes asientos de cancelación en estas partidas (Res. N° 368-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 7).

La cancelación de la inscripción del embargo en la partida matriz y las partidas independizadas

El mandato judicial por el cual se ordena la cancelación de un embargo anotado en una partida matriz es suficiente para cancelar el embargo en las partidas independizadas donde se lo haya trasladado, no requiriéndose mandatos específicos para la cancelación en estas partidas. Ello, debido a que la medida cautelar de embargo y el proceso cautelar del cual se origina es uno solo y no se trata de medidas cautelares distintas donde procesalmente el juez tenga que dictar tantas resoluciones como medidas cautelares se hayan dictado (Res. N° 368-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 8).

La extensión de la cancelación de los gravámenes cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido

Si el título que originó la inscripción de cargas o gravámenes dentro de la partida matriz es declarado nulo, no pueden sustentar los asientos que se extendieron en su mérito, por lo que procede extender el asiento de cancelación (Res. N° 291-2013-SUNARP-TR-L, f. j. 5).

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* Exmiembro del Área Civil y Registral de Gaceta Jurídica S.A., asistente de la Comisión de Protección al Consumidor N° 1 del Indecopi.