EL ASCENSO IMPARABLE DE LA POSESIÓN
Gunther GONZALES BARRÓN*
TEMA RELEVANTE
El autor considera de máxima relevancia la regla jurisprudencial expresada por la Corte Suprema, según la cual se impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien inmueble que adquiere, lo que lleva a valorar la posesión del primer adquirente frente a la pretensión de un segundo comprador que sí había inscrito su adquisición, pese a la posesión treintañal del primero. No obstante, discrepa de la explicación basada en el principio de buena fe registral, ya que no era aplicable por no haber un tercer adquirente.
I. LA POSESIÓN ES UN FIN
La doctrina italiana, encabezada por Rodolfo Sacco, ha puesto al descubierto que la propiedad es el instrumento jurídico para lograr el disfrute de la riqueza material; y teniendo en cuenta que el disfrute presupone la posesión, entonces se concluye que la propiedad es el medio, mientras que la posesión es el fin; y, evidentemente, desde una perspectiva teleológica de las cosas, el fin se encuentra en situación de primacía.
La racionalidad de esta constatación también es de índole económica: la posesión es trabajo, actividad, esfuerzo, producción, riqueza; mientras que la vacua titularidad no produce beneficio individual, ni social alguno. Un mundo en el cual solo hubiese títulos de propiedad pegados en la pared, pero sin explotación económica, no sería el mejor de los mundos posibles. Los propietarios de puro papel vivirían en la pobreza extrema.
La propiedad sin posesión es absurda; en cambio, la posesión sin propiedad, todavía tiene sentido, y mucho; lo que constituye la mejor prueba que uno es fin, y el otro es medio.
La posesión funda la propiedad, y la propiedad sirve para la posesión; en consecuencia, son conceptos interconectados, por lo que el Derecho no puede obviar esta realidad, y la regulación jurídica de los derechos reales debe hacer patente esta dualidad de instituciones vinculadas: la propiedad se protege como valor absoluto y definitivo; sin embargo, la posesión, por más que solo sea un hecho, también se protege, aunque solo lo sea como valor relativo y provisional.
La propiedad se adquiere por apropiación (bienes sin dueño), por tradición (bienes con dueño, pero con acto de voluntad) o por usucapión (bienes con dueño, pero sin acto de voluntad). En todos ellos, la posesión se encuentra presente. Esta constatación histórica es la mejor prueba que la propiedad necesita de la posesión; por tanto, el sistema de título y tradición es el más adecuado para la transferencia de propiedad. En cambio, el registro es un mecanismo exclusivamente técnico, artificial, de carácter asegurador, pero jamás puede fundar la propiedad. Por tanto, la solución lógica es que el registro nunca sea constitutivo, pues la propiedad es una expresión de las relaciones vitales, y no una simple suma de artificios.
II. EL CASO CONCRETO
La Corte Suprema ha emitido una reciente ejecutoria de fecha 30 de julio de 2012 (Casación N° 3098-2011-Lima, en: Diálogo con la Jurisprudencia, N° 179, agosto de 2013, p. 95 y ss.), que resuelve una demanda de nulidad de acto jurídico, en la cual se valora especialmente la posesión. Los hechos son los siguientes:
A vende un bien a B, en 1973, pero no inscribe; no obstante, luego A le vende el mismo bien a C, en 2000, lo que sí inscribe. El heredero de B (primer comprador) presenta la demanda de nulidad por causal de fin ilícito, contra A-C.
El sistema legal protege los acuerdos privados, pero, dentro de las reglas de validez, se exige que los actos tengan un propósito honesto, pues el Derecho incurriría en incoherencia valorativa si pretendiese la corrección de las leyes (Alexy), pero no hiciese lo propio con los negocios jurídicos de los particulares.
El negocio jurídico implica el máximo potencial jurídico de la voluntad, en cuanto la decisión del hombre, previa coordinación con el sistema jurídico objetivo, se convierte en regla de conducta, obligatoria, vinculante. Sin embargo, es evidente que esta decisión solo puede protegerse cuando los propósitos son razonables y honestos; aunque previo a ello, deba tratarse de una voluntad real, es decir, que se haya producido en el mundo fenoménico.
En el presente caso, el fin ilícito del acto jurídico queda evidenciado por la voluntad común de las partes del segundo contrato, cuyo objetivo es despojar al primer comprador del bien. El animus nocendi (intención de perjudicar) es una hipótesis típica de causa inmoral, reprobada por el ordenamiento jurídico, por lo que no merece tutela alguna. En efecto, si dos partes se ponen de acuerdo para extraer bienes del patrimonio ajeno, aprovechándose de los resquicios del sistema jurídico, desviándose de sus funciones, entonces tal contrato contiene un fin contra ius. Hace poco, la Primera Sala Civil de la Corte de Lima ha definido con detalle el fin ilícito (Exp. Nº 11610-2004, que puede verse en: <www.gunthergonzalesb.com>).
La Corte Suprema, en el caso, valora dos elementos importantes para dar por comprobada la causa inmoral: primero, el precio pactado fue ínfimo; segundo, los compradores primigenios tenían la posesión desde hace treinta años, por lo que el segundo comprador no podía ignorar un hecho tan consolidado, notorio, público, inequívoco y que se encontraba sancionado por el paso del tiempo. Aquí tiene sentido lo que habíamos señalado en el acápite anterior: la propiedad sin posesión no tiene justificación, por tanto, la falta de verificación posesoria (que es un deber en el Common Law) hace nacer una sospecha de fraude. En este punto, la sentencia impone una regla jurisprudencial de la máxima relevancia: “debido a la importancia económica de los bienes inmuebles y los usos generalmente aceptados en este tipo de negocios la diligencia ordinaria mínima impone al comprador el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere” (14º considerando).
La conclusión es que el segundo comprador ha actuado en forma sospechosa, extraña, anómala; y ello no solo por la indiferencia que demuestra frente a la posesión ajena, sino, también, por la existencia de un precio absolutamente reducido, lo que hace suponer que se conocía que el bien le correspondía a otra persona, pero, a pesar de ello, se tuvo la intención de aprovechar del formalismo registral para obtener un lucro indebido, a costa del primer comprador, pese a que su derecho era patente por efecto de la posesión. Por tales motivos, la intención fraudulenta de ambas partes hace que el contrato sea nulo por fin ilícito.
Es cierto que el artículo 1409 del CC declara la validez de los contratos sobre bienes ajenos, pero ello no ocurre si el resultado pretendido por ambas partes se encamina hacia el fraude, el daño injustificado o el despojo.
III. ¿EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL TIENE APLICACIÓN EN EL PRESENTE CASO?
El contrato de A (vendedor) y C (segundo comprador) es declarado nulo, en consecuencia, el hecho jurídico es degradado a un simple hecho, sin efectos jurídicos, por lo que resulta irrelevante la buena fe, o no, de C, pues, en la relación inter partes la invalidez se impone absolutamente, en cuanto el ordenamiento jurídico no puede tutelar actos que contravienen principios ético-jurídicos. Por tal motivo, si el contrato entre A y C es nulo, entonces nada puede salvarlo, ni siquiera la hipotética buena fe de una de ellas (lo que en este caso es imposible, pues, sino, ¿cómo se explica el fin ilícito?), en tanto resultaría absurdo que el negocio jurídico se parta a la mitad: inválido para el vendedor, válido para el comprador, pues, ¿qué cosa sería válido para este?
Por el contrario, imaginemos que C vende el bien a D, que es un sucesivo adquirente, distinto a las partes del contrato nulo celebrado entre A y C, por lo que cabe preguntarse: ¿la nulidad de A-C afecta al tercero D? Solo aquí entra en juego el principio de fe pública registral, que constituye un mecanismo extraordinario, in extremis, excepcional, por el cual se protege al tercero de buena fe frente al contrato previo que ha sido declarado nulo (art. 2014 del CC).
Debe recordarse que una cosa es proteger a las partes del contrato inválido, por su buena fe, en cuyo caso se trataría de un fenómeno de convalidación de la nulidad, lo que no es aceptado por nuestro ordenamiento; y otra es proteger al tercero sucesivo, ajeno al contrato nulo (D), quien excepcionalmente puede ser mantenido en su adquisición por virtud de la seguridad jurídica y justicia del caso concreto, sin embargo, ello no sana el título nulo anterior (A-C).
En consecuencia, la sentencia yerra cuando se entretiene en explicar el principio de fe pública registral, que en realidad no podía ser aplicado al presente caso, por la falta de un tercer adquirente, empero, el sentido de la decisión sigue siendo correcto, pues al concluirse que no hubo buena fe, entonces igual se sanciona la nulidad, bajo el particular criterio de la Corte.
CONCLUSIÓN
La posesión sigue revalorizándose por la jurisprudencia suprema, lo que constituye una buena noticia pues implícitamente termina reconociéndose su condición de “valor intrínseco” dentro de la ordenación jurídica de los derechos reales. Además, el criterio pro-posesión no es aislado, pues en una sentencia anterior, de fecha 21 de junio de 2011 (Casación N° 3667-2010-La Libertad), se admitió el triunfo de la posesión frente al registro, bajo el entendido que no basta la inscripción de puro papel cuando el comprador tiene pleno conocimiento de la existencia de poseedores contradictorios, con lo que se desmorona la buena fe.
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* Profesor de Derecho Civil y Registral en pregrado y posgrado de la PUCP, USMP, UIGV, UNMSM, U de Piura y U de Sipán. Doctor en Derecho, Magíster en Derecho Civil y Abogado por la PUCP. Miembro de la Unión Mundial de Agraristas Universitarios (UMAU), con sede en Pisa,