El Pleno del Tribunal Registral ha declarado que: “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derechos de terceros”. Este precedente acoge dos resoluciones de los tribunales de Trujillo y Arequipa, que admiten la cancelación de la partida si el propietario ha renunciado al dominio mediante acto unilateral, convirtiéndose el bien –dicen– en res nullius (bien sin dueño). El Pleno entiende que la renuncia es una causal de pérdida de la propiedad no prevista en el Código Civil, pero tampoco prohibida.

Respetuosamente discrepo de esta posición. Estimo que la propiedad inmueble en el Perú es irrenunciable. Una cosa es que la partida registral se pueda cancelar por circunstancias que hacen inviable su permanencia (duplicidad, defectos materiales, incoherencias técnicas, etc.), y otra muy distinta que el propietario deje de serlo solo porque renuncia unilateralmente. Sin perjuicio de abordar más adelante los inconvenientes registrales que el Pleno intenta resolver con este singular precedente, es obvio que lo más saltante de la decisión es el tema sustantivo que ha suscitado: la renuncia al dominio por obra del titular y la generación de un predio sin dueño.

Imaginemos: un buen día decido que ser propietario de mi casa es muy complicado, pues acarrea cuidados y gastos que prefiero evitar, así que renuncio al dominio y listo. La casa queda sin dueño. Lo mismo puede ocurrir con los propietarios de inmuebles industriales cuyo mantenimiento es muy elevado o comprometedor, simplemente tendrían que abdicar del derecho y ya, asunto terminado. Como consecuencia de la renuncia nadie pagará los tributos, nadie responderá si las edificaciones se caen y dañan a los vecinos o transeúntes, nadie será sancionado por las emanaciones y contaminaciones que provienen de los predios, etc. ¿Es esto razonable? Claro que no. Es verdad que los casos que sirvieron para el precedente no se parecen a estos ejemplos, pero si la decisión del Pleno es correcta se tendría que admitir la renuncia en las situaciones que he planteado y en cualquier otra.

La propiedad es mucho más que un derecho patrimonial. El dominio inmobiliario en particular tiene enorme relevancia social por su vinculación antropológica, física y económica, no se pueden señalar sus maneras de extinguirse con el simple recurso a la doctrina extranjera y prescindiendo de las particularidades de nuestro derecho. La extinción de la propiedad inmobiliaria por renuncia de su titular es contraria a la Constitución, desde el cual hay que partir para entender el nacimiento y vigencia de todos los derechos patrimoniales.

El artículo 70 de la Constitución señala que la propiedad obliga a usar los bienes en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley. La propiedad es inviolable. Nadie puede alterar el patrimonio ajeno sino en situaciones muy puntuales que empiezan en las meras limitaciones en pro del bien común, y concluyen con el evento dramático de la expropiación por necesidad pública o seguridad nacional. Esta protección extrema de la propiedad, compresiva de toda titularidad patrimonial, es el pilar de la economía social de mercado que nos rige. Los titulares de derechos patrimoniales en el Perú gozan de intangibilidad. Solo el propio titular puede y debe decidir sobre sus bienes, así se asegura la libre iniciativa y se promueve la generación de riqueza a través del intercambio seguro.

No olvidemos que el régimen económico de un país consagra derechos individuales pero su objetivo último es la generación de riqueza en beneficio de la sociedad, es decir, lo primero es un medio para lo segundo. Parte indispensable de esta garantía es la necesidad de que todo cambio patrimonial opere en virtud de una fuente legal cierta, a la cual se tiene que acudir para justificar cualquier alteración del patrimonio. Esta fuente puede ser general o específica, pero debe estar consagrada como parte de la garantía institucional, de lo contrario no habría certeza en el tráfico. Todos tenemos que saber cómo y en qué circunstancias cambia un derecho.

Al mismo tiempo que la libertad es el núcleo del modelo patrimonial, el Estado promotor obliga a que los derechos se ejerzan responsablemente, de modo que no se afecten valores superiores como la moral, la seguridad, la salud y el medio ambiente. Para asegurar que estos valores serán respetados, la Constitución y la ley imponen una serie de restricciones al ejercicio de los derechos económicos. El artículo 70 inicia con una expresión que resume el balance entre la libertad del propietario y la limitación a favor de la sociedad: “El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de la ley”.

En definitiva, los derechos patrimoniales son expresión de la propiedad y son intangibles. Salvo que una norma expresa autorice la intromisión al amparo del bien común, o que su ejercicio resulte contrario a los valores imperantes en la sociedad, todo derecho debe realizarse en los términos previstos en su fuente y alterarse o terminar según lo previsto al nacer. Los derechos económicos tienen implicancia social, más aún los derechos sobre bienes. Estas categorías acompañan a nuestro sistema de derechos patrimoniales y son determinantes para abordar la cuestión de la renuncia a la propiedad.

El asunto no es tan simple como afirmar que siendo dueño hago lo que me parece con el derecho. Es necesaria una fuente legal concreta o un principio que explique cómo el derecho sale del patrimonio de su titular y queda en la nada. En el Perú no existe una norma general que se ocupe de la renuncia de los derechos patrimoniales, ni una especial que aborde el tema de la pérdida del dominio por renuncia. Dice el Pleno que como no hay prohibición, en tanto no se afecten derechos de terceros, no debería impedirse la renuncia. En mi opinión dejar un bien en la nada es una grave afectación a los derechos de todos los terceros (la sociedad), quienes sufrirán el desbalance y los peligros de un res nullius, lo cual es razón suficiente para descartar la abdicación. Sin embargo, con el afán de aportar elementos adicionales asumiré que estamos ante un vacío y examinaré las situaciones más cercanas a la renuncia del dominio para ver si de ellas se extrae algún principio que permita lo que ha declarado el Pleno con tanta facilidad.

Tratándose de “créditos” lo más parecido a la renuncia es la “condonación” prevista en el artículo 1295 del Código Civil, según el cual el perdón del acreedor requiere la aceptación del deudor. Es decir, no es posible que un acreedor extinga la relación crediticia por acto unilateral. Esta norma es muy importante para nuestra búsqueda porque, pues si tratándose de una relación personal donde el derecho –se creería– solo interesa al acreedor, la ley no permite la extinción por voluntad unilateral, qué se puede esperar de aquellos derechos que además de tener contraparte involucran a toda la sociedad, como ocurre con los derechos sobre bienes. Sorprendentemente, el Código ochentero está a favor de la intangibilidad del patrimonio, pues con la solución que consagra para la condonación está reconociendo que el deudor también tiene derecho a que su condición se libere según lo previsto en el contrato y no por decisión autoritaria del acreedor.

En materia de derechos reales no existe una norma general que habilite la renuncia, aun cuando aquí sí encontramos algunos derechos que se pueden extinguir por acto unilateral. ¿Son estos supuestos suficientes para hablar de un principio que permita la extinción de la propiedad por abdicación? Veamos. La “posesión” es un derecho real que se extingue por abandono o renuncia (artículo 922 inciso 2 del Código Civil), lo que no tiene nada de raro porque al desaparecer este derecho siempre subsisten los otros de los cuales la posesión es reflejo, esto es la propiedad u otro derecho sobre el bien. En nada afecta a la sociedad que la posesión se pierda, pues subsistiendo los derechos de fondo ellos sustentarán las responsabilidades públicas y privadas que deriven del abandono. Además, la posesión es un derecho extraordinario, cuya existencia no depende de ningún título sino del propio comportamiento del poseedor. Puede ser que el abandono importe el incumplimiento de una obligación pero ello no impedirá el efecto extintivo.

En el caso del “usufructo”, el “uso” y la “habitación” se ha previsto expresamente que la renuncia pone fin a estos derechos (artículos 1021 inciso 4 y 1026 del Código Civil), obviamente si no se ha convenido algo distinto en el título constitutivo. Esto se debe a que en nuestra tradición jurídica, los citados derechos son desmembraciones ligadas casi siempre a una concesión graciosa, lo que se explica por la estrecha relación que vincula a las partes. La renuncia a estos derechos extingue la titularidad y produce la consolidación a favor del dueño y no tiene ningún impacto sobre la sociedad. El derecho renunciado retorna al propietario, quien soporta todas las responsabilidades. Ahora bien, si los derechos fueron otorgados con plazo y a título oneroso la renuncia no es posible, pues permitirla implicaría resolver la relación perjudicando injustamente al dueño. Esta precisión no la hace la norma pero hay que entenderla así. Desde el lado de los modernos concedentes no se explican cómo la regla de nuestro sistema jurídico es que el usufructuario quede liberado del derecho por su sola decisión, cuando al propietario normalmente le importa que el bien siga a cargo del beneficiario por el plazo pactado. Este desconcierto de debe a que la percepción general sobre la duración de estos derechos ya no es el que informa la tradición jurídica. Los nuevos usufructos no se dan principalmente como gracia ni entre parientes, sino como negocios de los cuales las partes esperan su perfecto cumplimiento. La alerta es para los abogados quienes deberán cuidar de consignar en los contratos la voluntad indubitable de que la relación debe subsistir por el término pactado.

En la regulación de la “superficie” no se ha previsto norma sobre extinción (artículo 1030 del Código Civil). ¿Podría el superficiario renunciar y por su sola decisión adelantar la consolidación? Aquí tampoco hay implicancia social alguna, pero si el negocio que da origen a la superficie tiene previsto un plazo pactado en interés de las dos partes, obviamente no será posible la renuncia. Admitirla implicaría generar un efecto no deseado por el concedente. Se trata pues de la prevalencia del contrato que le da origen a este derecho. Por su parte la “servidumbre” tampoco tiene prevista la extinción por renuncia, aunque el artículo 1050 del Código Civil señala que el no uso por 5 años termina el derecho. Al igual que en los casos anteriores, la prevalencia del contrato y el carácter dispositivo de estas normas implica que incluso la falta de uso no genere el efecto extintivo si se ha pactado un plazo forzoso.

En las garantías ocurre una situación especial, totalmente distinta a las anteriores. Tanto en la regulación de la hipoteca (artículo 1122 inciso 3 del Código Civil) como en la garantía mobiliaria (artículo 41 inciso 3 de la Ley N° 28677) se señala que el acreedor pueda renunciar al derecho por acto unilateral. Como se trata de una afectación sobre bien ajeno que solo interesa al acreedor, no hay inconveniente en que la relación termine por abdicación. Sería insólito que el afectado por la garantía pretenda que esta subsista, incluso cuando el acreedor ya no la quiere.

En suma, los derechos de crédito y la mayoría de los derechos reales a plazo que nacen de contratos no admiten la renuncia. Proteger el cumplimiento de los contratos siempre es un asunto de interés social, pues los negocios son la fuente de la riqueza que asegura el bienestar general. En tal sentido, cuando descartamos la renuncia por el respeto a los contratos también hay una justificación social1. Esta tendencia clarísima es una feliz coincidencia entre el régimen económico consagrado en la Constitución y la legislación civil, lo contrario implicaría desviar el curso natural de los negocios y las previsiones expresadas en su celebración. Naturalmente si las partes están de acuerdo, y así lo dicen al concretarse el acto o después, el derecho se podría extinguir incluso a través de un evento que solo involucre a una de las partes, pero eso ya no es una renuncia unilateral sino un acuerdo. En estas circunstancias no hay principio que autorice la abdicación, sino todo lo contrario. Prima la subsistencia de los derechos patrimoniales nacidos del contrato, en honor a su perfecto cumplimiento.

En el caso de la propiedad inmobiliaria la renuncia no afectaría al contrato que le dio origen, salvo que hubiese una carga, pero sí habría claramente una afectación a la sociedad, quien espera que los predios siempre estén en el patrimonio de alguien para que se haga responsable de estos. Los derechos sobre los inmuebles son la base de la vida social. Estamos hablando del planeta mismo, son la causa de las más graves injusticias y también la esperanza del bienestar común. Son bienes perpetuos y tan ricos como peligrosos, por eso no pueden carecer de un titular. Nuestro sistema comparte esta idea, es así que desde el 30 de agosto de 1936, con la entrada en vigencia del Código Civil de ese año, cerró los vacíos de la propiedad predial a través de una fórmula que atribuyó al Estado el dominio de todos los bienes que no hubiesen tenido dueño antes.

El artículo 822 inciso 4 del Código Civil de 1936 asignó la propiedad al Estado de todo lo que no hubiese tenido dueño. Con esta norma todos los inmuebles de la República que no tenían propietario se convirtieron en bienes del Estado. De ahí en adelante, todo el ordenamiento nacional ha operado en consonancia. Por ejemplo, en la circunstancia inevitable de la muerte del propietario, si este carece de sucesores, se atribuye el dominio al Estado (ar-tículo 830 del Código Civil). Si un dueño abandona el bien por 20 años pierde el dominio a favor del Estado, siempre que este decida invocar la causal (artículo 968 inciso del Código).

En el Perú los res nullius están previstos en el artículo 929 del Código Civil, y solo se refieren a las piedras, conchas u otros bienes análogos que se hallan en el mar o en los ríos, o en sus playas y orillas. Son muebles que no interesan a nadie y que no cumplen ninguna función social, absolutamente ajenos a la propiedad inmobiliaria. Si el propietario de un predio renunciara en los términos que dice el Pleno se generaría un bien sin titular, contrariando las responsabilidades de todo dueño. Como dice el Tribunal Constitucional en su famosa sentencia contra el Decreto de Urgencia N° 140 (Expediente N° 008-2003-AI/TC): “La propiedad no solo supone el derecho del propietario de generar con la explotación del bien, su propio beneficio individual. Acorde con la Constitución, es fundamental que el propietario reconozca en su propiedad la funcionalidad social que le es consustancial. La propiedad se configura como haz de facultades individuales, pero también y al mismo tiempo como un conjunto de deberes y obligaciones establecidos de acuerdo con las leyes, en atención a valores o intereses de la colectividad”. Renunciar al dominio sería un acto de disposición contrario al bien común y, por lo tanto, inaceptable conforme al artículo 70 de la Constitución.

Claro, la solución sería que ante la renuncia alguien más adquiera el dominio (abdicación traslativa), pero eso no es posible porque carecemos de una fuente legal que lo diga y está bien. La renuncia traslativa debe ser excepcional y no un medio para liberar a propietarios irresponsables, mucho menos para crear responsabilidades en quienes no desean adquirirlas. El artículo 23 de la Ley N° 29151 señala que los predios que no pertenezcan a particulares son de dominio el Estado, lo que implica una repetición inútil del artículo 822 del Código Civil de 1936, ya que la asignación de propiedad a favor del Estado se hizo en esa oportunidad y no ahora. ¿Se podría creer que esta norma importa el reconocimiento de bienes inmuebles sin dueño, ya que menciona bienes que “no pertenecen” a particulares? No, pues los bienes que no pertenecen a particulares son del Estado desde 1936. Además, cómo podría aceptarse que un dueño renuncie a su predio de modo unilateral y que automáticamente este pase al Estado sin pago. Existen normas expresas que indican que las transferencias gratuitas a favor del Estado deben ser aceptadas por la entidad, lo cual es absolutamente lógico (artículos 53 y 54 del Reglamento de la Ley N° 29151, aprobado por Decreto Supremo N° 007-2008-VIVIENDA). ¿Cómo un particular va a imponer el dominio de un bien al Estado?

Igualmente, considero que no es aplicable el artículo 66 de la Constitución que atribuye la propiedad de los recursos naturales al Estado, como sustento para la adquisición pública de los bienes renunciados. Si bien la Ley Orgánica para el Aprovechamiento Sostenible de los Recursos Naturales (Ley N° 26821) señala que el suelo y subsuelo son recursos naturales, el artículo 4 de la ley se encarga de precisar que la titularidad estatal sobre tales recursos solo se refiere a los que se mantienen en su fuente, es decir, en su condición primaria. Obviamente tal calidad no corresponde a mi casa o a la industria vecina, y dudo mucho que haya un predio en estado natural que ya no pertenezca al Estado desde 1936.

De otro lado, es muy interesante constatar que las citas doctrinarias hechas por las resoluciones que inspiran el precedente son –para variar– españolas, pero se omite decir que en el Código Civil español, a diferencia del peruano, sí se contempla expresamente la renuncia a la propiedad. Está referida al condominio (artículo 395 del Código Civil español), con el consiguiente acrecentamiento de los derechos de los demás copropietarios, es decir sin res nullius. A partir de aquí construyen los españoles su doctrina sobre la abdicación inmobiliaria, la que no es aplicable a nosotros. Los que sostienen la legitimidad de la renuncia se sienten muy cómodos citando a entrañables profesores ibéricos, pero sin caer en la cuenta de que dichos juristas comparten argumentos surgidos de una legislación que no es la nuestra. Una norma como la española sería de dudosa constitucionalidad, pues implica imponerle a los demás copropietarios una alícuota que pueden no desear, con todas las consecuencias económicas que ello implica. La norma no es asimilable al derecho a acrecer previsto en el artículo 774 del Código Civil, pues tratándose de las sucesiones existe todo un sistema que permite la renuncia de herederos y legatarios.

El Pleno del Tribunal Registral no ha tenido en cuenta estos detalles y ha tratado al dominio como un mero derecho patrimonial que solo interesa al dueño. La cuestión práctica que busca atender el precedente es muy importante, y hay que saludar el esfuerzo de los funcionarios registrales por aportar una solución. Empero, es evidente que a través de la renuncia los propietarios realmente no quieren perder su patrimonio. ¿Qué dueño en sus cabales deja sus activos inmobiliarios en el aire? Lo que está pasando en realidad es que en algunos casos el Registro publicita derechos que no existen, lo cual es incómodo para los titulares aparentes. Se requiere un saneamiento, pero no es necesario recurrir a la supuesta renuncia a la propiedad. Primero porque en verdad no hay tal renuncia y luego porque la abdicación inmobiliaria no está permitida en nuestro ordenamiento.

Según los casos concretos que abordaron los tribunales de Trujillo y Arequipa, la “renuncia” se debió, en un caso porque el bien no estaba identificado y en el otro porque un título estaba superpuesto. Cuando un bien no está señalado con precisión no hay bien y, por lo tanto, el título es nulo, no hay derecho real sin objeto. Si un título está superpuesto es porque alguno de los involucrados tiene el derecho y el otro no, lo cual tiene que deslindarse amistosamente o en un proceso judicial. Estas son las soluciones legales sustantivas y es evidente que de ellas puede derivar la cancelación total o parcial de una partida. Si el Registro no tuviese herramientas adminisistrativas para operar directamente estas soluciones habrá que pensar si es conveniente que las tenga, pero no debemos aceptar que un asunto de importancia constitucional y legal termine definiéndose por un tribunal administrativo. Todos reconocemos y aceptamos la calidad y buena voluntad de los funcionarios que integran el Pleno, pero hay materias que claramente no son de su competencia.

Se pensará que el Pleno suple los vacios de nuestro ordenamiento porque no hay suficientes soluciones directas y eso de recurrir al trato con el vecino o al proceso judicial es muy complicado, y claro que lo es. ¿Nos hemos puesto a pensar por qué el artículo 2013 del Código Civil señala que el contenido de las inscripciones se entiende cierto hasta que un juez no diga lo contrario? La razón es que los derechos que se inscriben siempre interesan a la sociedad, precisamente por eso se inscriben. En tal sentido, su modificación o eliminación no puede quedar tan fácilmente librada a los actos unilaterales, sin mayor verificación. Vale la pena preguntarse si así como el propietario inmatriculó su derecho, sin renuncia y sin disputa de por medio, puede luego pedir que se le retire del Registro porque ya no quiere publicitarse, igual que el pedido que hacemos a la empresa de teléfonos para no aparecer en la guía. Creo que esto no es posible ahora y no debería serlo, ya que informar los derechos sobre bienes es un asunto de interés público, no corresponde exclusivamente al patrimonio del titular del derecho.

Finalmente, no hay tanto drama con las dificultades para sanear en vía administrativa. Demos un vistazo al trámite de saneamiento previsto en la Ley N° 28284 (Ley del Sistema Nacional Integrado de Catastro) y su reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 005-2006-JUS, y estoy seguro que encontraremos interesantes soluciones. Si las instancias técnicas del catastro cuentan con los recursos suficientes y se amplía su marco de acción, pronto tendremos coincidencia entre la información registral y la realidad sustantiva. En otra ocasión me ocuparé de este procedimiento.

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* Socio de Rodrigo, Elías & Medrano Abogados. Profesor de Derecho Civil en la Pontificia Universidad Católica del Perú y en la Universidad del Pacífico.

1 Los derechos de crédito y reales de fuente legal quedarán sometidos a las reglas sobre renuncia previstas para ellos porque no hay un estatuto privado que haya señalado lo contrario, y como en todos los casos será una imposición contra el deudor o el propietario afectado, pues cae muy bien la renuncia. Empero la aplicación de tales reglas de modo alguno dan lugar a un principio, ya que no revelan la posición general del ordenamiento sobre la vigencia de estos derechos, menos si consideramos que las relaciones jurídicas de fuente legal son la menor incidencia económica.