A propósito de la reciente Resolución N° 1388-2013-SUNARP-TR-L, SSSSSel autor aborda en este artículo la equivocada apreciación de la ratio legis de las normas relativas al contrato de opción. Así, luego de analizar la naturaleza jurídica de este particular contrato y las instituciones jurídicas relativas a él, concluye que permitir el pacto de una cláusula de renovación automática alteraría la naturaleza del contrato de opción, creando un perverso incentivo para que las partes limiten excesivamente la libertad negocial de una de ellas y, por lo tanto, conllevaría a la nulidad parcial de dicha cláusula.

RESOLUCIÓN

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 1388-2013-SUNARP-TR-L

Lima, 23 de agosto de 2013

Apelante:Los Portales S.A.

Título:N° 18594 del 08/05/2013

Recurso:Escrito ingresado a Registro el 29/05/2013

Registro:Predios de Huancayo

Acto:Contrato de opción

SUMILLA

CONTRATO DE OPCIÓN

“Procede registrar un contrato de opción cuyo plazo inicial ha caducado siempre que se haya pactado su renovación automática”.

I.ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del contrato de opción de compra celebrado por la sociedad conyugal conformada por Augusto Guillermo Luza Vega y María Nancy Whittembury de Luza y Los Portales S.A. respecto del 35.45% de cuotas ideales sobre el predio inscrito en la ficha N° 06013 que continúa en la partida electrónica Nº 02002551 del Registro de Predios de Huancayo.

A dicho efecto se adjunta el parte notarial de la escritura del 22/10/2012, expedido por la notaria de Lima, Mónica Margot Tambini Ávila.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Huancayo, Mario Sáenz Arana, formuló tacha sustantiva en los siguientes términos:

“(...)

II. IDENTIFICACIÓN DE DEFECTO(S):

1. Efectuada la calificación del presente título se desprende del parte notarial del contrato de opción de fecha 22/10/2012, que el plazo era de 60 días útiles contados a partir del día siguiente de la suscripción de la escritura pública, estos es de fecha 11/10/2012 al 02/01/2013 y la ampliación al 28/03/2013, sin embargo el título fue presentado el 08/05/2013 por lo que resulta inoficioso realizar la inscripción de lo solicitado a raíz de que el plazo de opción a la fecha ya ha caducado. Debe tenerse en cuenta que el contrato de opción es esencialmente temporal, sujeto a un plazo determinado por las partes que a la fecha ha caducado. Así también el artículo 115 del Reglamento de Inscripción del Registro de predios señala que: “El contrato de opción, y de ser el caso, su prórroga, podrán ser anotados preventivamente, siempre que se encuentre vigente el plazo para el ejercicio de la opción”.

2. Asimismo de acuerdo al parte notarial del contrato de opción, señalan que se entenderá renovado sin necesidad de declaración adicional escrita de las partes, hasta transcurrido:

a)El plazo de 60 días útiles desde el vencimiento del plazo anterior.

b)La inscripción en el Registro de Predios de Huancayo, la subdivisión del inmueble en los 2 sublotes y la obtención de la aprobación de la asignación y/o cambio de zonificación adecuados para el desarrollo inmobiliario del inmuebles, debidamente otorgado por la autoridad municipal. Y como es de verse en el presente caso para que se dé la renovación de los 60 días adicionales, no se han cumplido con los presupuestos señalados.

En consecuencia estando a lo expuesto y de conformidad a lo dispuesto en el literal a) del artículo 42 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, se formula TACHA SUSTANTIVA al presente título, por adolecer de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título. (...)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los siguientes fundamentos:

La interpretación de la vigencia del plazo del contrato de opción celebrado por nuestra representada es errónea, ya que el Registrador, mediante un criterio e interpretación equívoco ha considerado que el periodo de vigencia del contrato de opción de compra no se ha renovado automáticamente, en vista de que el supuesto para que entre en vigencia dicha renovación será contabilizado a partir de la subdivisión e independización del inmueble en dos sublotes y la obtención de la asignación y/o cambio de zonificación.

Al respecto, precisa que conforme se ha consignado en el contrato, el plazo de vigencia se ha renovado automáticamente y sin necesidad de declaración escrita por las partes:

*Hasta transcurrir el plazo de 60 días útiles posteriores, contados desde el vencimiento del plazo principal, o,

*Hasta transcurrir el plazo de 15 días útiles posteriores a la obtención de la inscripción de la subdivisión del inmueble y la aprobación y/o cambio de zonificación.

Cabe precisar que, a efectos de determinar la fecha de vencimiento del plazo de vigencia del contrato de opción las partes han acordado que la misma será cuando se haya producido la última de las situaciones especificadas.

Conforme se puede apreciar de lo expuesto, el Registrador ha interpretado de manera incorrecta, por cuanto el plazo de dicha opción continúa vigente, ya que no obstante haberse vencido los plazos de 60 días útiles inicialmente otorgados, aún no se vence el plazo de 15 días otorgado en el segundo supuesto, por cuanto las condiciones señaladas en el mismo, aún no han sido cumplidas.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio rústico Santa Ana, ubicado en el distrito de El Tambo, provincia de Huancayo, se encuentra inscrito en la ficha N° 06013 que continúa en la partida electrónica Nº 02002551 del Registro de Predios de Huancayo, siendo su titular registral la sociedad conyugal conformada por Augusto Guillermo Luza Vega y María Nancy Whittembury de Luza.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Luis Alberto Aliaga Huaripata.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

-Si procede registrar un contrato de opción cuyo plazo inicial ha caducado y se ha pactado su renovación automática.

VI. ANÁLISIS

1. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del contrato de opción de compra que otorga la sociedad conyugal conformada por Augusto Guillermo Luza Vega y María Nancy Whittembury de Luza a favor de Los Portales S.A. respecto del 35.45% de cuotas ideales del inmueble inscrito en la ficha Nº 06013 que continúa en la partida electrónica N° 02002551 del Registro de Predios de Huancayo.

El Registrador Público formula tacha sustantiva argumentando que el plazo del contrato de opción, a la fecha del asiento de presentación del título submateria, ya ha caducado, lo que impide su inscripción de conformidad con el artículo 115 del Reglamento del Inscripciones del Registro de Predios1.

Por su parte el apelante sostiene que el plazo del contrato se encuentra automáticamente prorrogado sin necesidad de declaración adicional escrita de las partes, de conformidad con lo señalado en la cláusula tercera del contrato.

2. Nuestro ordenamiento civil vigente ha recogido dos modalidades de contratos preparatorios: El compromiso de contratar y el contrato de opción; respecto a esta última modalidad, el artículo 1419 del Código Civil establece que por el contrato de opción, una de las partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.

Revisada la Exposición de Motivos del artículo 1419 del Código Civil2, se aprecia que en dicho documento se señaló lo siguiente: “Del contenido de la definición aparece que la opción es un contrato completo, como cualquier otro, pero de naturaleza peculiar, porque es preparatorio del contrato definitivo y solo cumple su objetivo una vez que este último se celebra”.

Por su parte, Arias Schreiber3 señala que el contrato de opción es un matiz del contrato preparatorio, definiendo a este último como “(...) el común denominador de cualquier contrato definitivo”, el cual se reduce “a preparar y asegurar situaciones jurídicas para el futuro, comprometiendo a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior. Su función, de consiguiente, es de garantía o aseguramiento contractual”.

El mismo autor4 respecto al mismo tema añade que “la utilidad práctica de los contratos preparatorios es indiscutible. En efecto, sucede con frecuencia que por dificultades u obstáculos de hecho o derecho, no sea factible o conveniente concluir un contrato, pero sí resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura”.

3. Uno de los efectos del contrato de opción es el conceder en forma irrevocable al favorecido el derecho de concluir un contrato, aceptando, a través de la voluntad unilateral las condiciones de la oferta; así lo establece De la Puente5 cuando señala que: “En virtud del contrato de opción el concedente formula al optante una oferta irrevocable, que está vigente durante el plazo del contrato”.

Asimismo, de acuerdo con el artículo 1422 del Código Civil el contrato de opción debe contener todos los elementos y condiciones del contrato definitivo, a diferencia de lo que ocurre con el compromiso de contratar que, según el artículo 1415 del referido código, debe contener solo los elementos esenciales del definitivo.

De otro lado, si bien el contrato de opción confiere al opcionista el privilegio de la prelación frente a otra persona para celebrar el contrato definitivo dentro del plazo y condiciones determinados, nuestro Código señala que “será oponible a tercero”, siempre que haya quedado debidamente registrado de conformidad con lo establecido en el inciso 2 del artículo 2019 concordado con el artículo 2023 del Código Civil.

Al respecto, De la Puente6 señala que: “lo que caracteriza a los derechos reales no es simplemente su oponibilidad a terceros sino el hecho de que crean una situación jurídica directa entre la persona y la cosa, a diferencia de los derechos personales que dan lugar a una relación jurídica entre personas”, y citando a Torres Lara añade que “el derecho de opción es siempre de carácter personal, lo que no impide su inscripción, por expresa concesión dispositiva, como por ejemplo, ocurre también con el arrendamiento”.

4. Respecto del plazo del contrato de opción, se puede decir que el plazo es un elemento, referido a la temporalidad, que no puede faltar en el contrato de opción, ello concuerda con la naturaleza necesariamente temporal de las situaciones jurídicas generadas por el contrato de opción. Tanto el derecho potestativo como el estado de sujeción no pueden extenderse indefinidamente en el tiempo, ya que comprometen la propia iniciativa negocial de uno de los sujetos involucrados en el contrato de opción.

Así el artículo 1423 del Código Civil señala:

“Artículo 1423.- Plazo del contrato de opción

El plazo del contrato de opción debe ser determinado o determinable, si no se estableciera el plazo, este será de un año”.

Se puede apreciar, entonces que la determinación del plazo por las partes intervinientes en el contrato de opción puede, al margen de que puede ser de cualquier extensión, realizarse en forma precisa (plazo determinado) o en forma indirecta, estableciendo pautas y/o parámetros certeros de verificación para que, a través de una operación deductiva, pueda ser efectivamente determinado (plazo determinable).

5. El anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en su artículo 115 señala:

“Artículo 115.- El asiento registral de contrato de opción a que se refiere el artículo 1419 del Código Civil, tendrá la calidad de anotación preventiva.

Al extender el asiento registral, el registrador deberá consignar expresamente lo siguiente:

i.El plazo previsto por las partes para ejercitar el derecho de opción, o en su defecto el plazo legal previsto en el artículo 1423 del Código Civil.

ii.El término inicial del plazo, de acuerdo a lo pactado por los contratantes, o en su defecto la fecha del contrato.

El contrato de opción, y de ser el caso, su prórroga, podrán ser anotados preventivamente, siempre que se encuentre vigente el plazo para el ejercicio de la opción.

El contrato de opción podrá ser anotado preventivamente, una vez vencido el plazo para su ejercicio, si es que es presentado conjuntamente con su renovación.

La renovación podrá ser anotada preventivamente, aun después de haber caducado la anotación del contrato de opción por vencimiento del plazo, siempre que hubiese sido pactada antes de tal vencimiento y que no conste, en la partida registral un asiento incompatible.

Para su anotación, el contrato de opción y, de ser el caso, su renovación, deberán constar por escritura pública o formulario registral, suscrito por el concedente y el optante”.

De lo señalado, se puede apreciar que para que sea anotado el contrato de opción deberá encontrarse vigente el plazo para el ejercicio de la opción, cobrando vital importancia el plazo pactado por las partes, así como su renovación.

6. En el presente caso, las partes han acordado el plazo de vigencia del contrato de opción de la siguiente forma:

“TERCERA.- El plazo de vigencia de la presente opción de compra será de 60 (sesenta) días útiles contados desde la fecha de suscripción de la escritura pública que esta minuta origine.

Sin perjuicio de lo expuesto, las partes convienen expresamente que al vencimiento del plazo consignado en el primer párrafo de la presente cláusula, el mismo se entenderá automáticamente renovado, sin necesidad de declaración adicional escrita de las partes, hasta transcurrido: a) el plazo de 60 días útiles posteriores, contados desde el vencimiento del plazo anterior; o, b) el plazo de 15 (quince) días posteriores a la obtención de los siguientes actos: (I) La inscripción en el registro de predios de Huáncayo, de la subdivisión de “El inmueble” en los dos sublotes referidos en el numeral 1.2. de la cláusula primera precedente, contando cada uno con una partida registral independiente libre de toda carga, gravamen y/o afectación sobre las mismas, salvo por el gravamen descrito en la cláusula octava subsiguiente; y, (II) La obtención de la aprobación de la asignación y/o cambio de zonificación adecuados para el desarrollo inmobiliario de “el inmueble”, debidamente otorgado por la autoridad municipal y/o administrativa correspondiente; lo que ocurra último.

Asimismo, las partes convienen en señalar que a efectos de contabilizar el plazo señalado en el literal b) del párrafo precedente, se deben producir y/o efectuar todos y cada uno de los actos en él especificados. (...)”.

De lo transcrito se puede apreciar que el plazo de vigencia del contrato, originariamente, era de 60 días hábiles contados desde la suscripción de la escritura pública, por lo que, siendo que el proceso de firmas del mencionado instrumento público se concluyó el 05/11/2012, el plazo del contrato pactado primigeniamente vencía el 01/02/2013, esto es antes de la fecha del asiento de presentación del título submateria, lo que conllevaría la denegatoria de inscripción, en los términos expresados por el Registrador.

Sin embargo, de la misma cláusula se tiene que las partes han pactado la renovación automática y sin necesidad de manifestación expresa o escrita de las partes, en dos situaciones y plazos alternativos:

a)Hasta el plazo de 60 días hábiles posteriores al vencimiento del plazo primigenio, haciendo un total de 120 días hábiles desde la firma de la escritura pública.

b)Hasta el plazo de 15 días posteriores a la obtención de:

i.La inscripción de la subdivisión del predio y la independización de los sublotes.

ii.La obtención de la aprobación de la asignación y/o cambio de zonificación del predio.

Cabe mencionar que las partes también han dejado establecido que el plazo de la renovación dependerá de la situación que ocurra última, es decir, si habiendo transcurrido el plazo de 120 días (supuesto a)), sin que hayan obtenido los actos señalados en el supuesto b), será el plazo de este el que regirá; sin embargo, si dichos actos hubieran sido obtenidos dentro del primer plazo, la vigencia de la renovación será solamente los 120 días señalados en él.

Asimismo, se ha establecido que el plazo de 15 días posteriores, señalado en el supuesto b) se computará después de la obtención de los dos actos señalados.

Ahora bien, siendo que han transcurrido más de 120 días hábiles desde la suscripción de la escritura, y no se ha verificado la inscripción de la subdivisión e independización, ni se ha acreditado la asignación y/o cambio de zonificación del predio, se puede concluir que nos encontramos en el segundo supuesto.

7. En virtud de lo señalado, se tiene, entonces, que el contrato de opción se entenderá renovado hasta los 15 días posteriores a la obtención de los citados actos; esto es, que el contrato permanecerá vigente (renovado) mientras se realizan dichos actos y hasta un periodo de 15 días luego de obtenidos, fecha en que caducará.

Se puede apreciar que el plazo de renovación es uno de naturaleza determinable pues no se ha establecido con certeza el plazo por el cual se mantendrá, si no que por el contrario este ha quedado supeditado al tiempo que demore la obtención o realización de los actos señalados.

En ese sentido, dado que aún no se han acreditado tales actos, se entiende que el contrato permanece vigente, debiendo revocarse la tacha sustantiva.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Huancayo al título señalado en el encabezamiento y DISPONER su inscripción, conforme a los fundamentos expresados en la presente resolución, previo pago de los derechos registrales que correspondan.

Regístrese y comuníquese

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral

NORA MARIELLA ALDANA DURÁN

Vocal del Tribunal Registral

LUIS ALBERTO ALIAGA UARIPATA

Vocal del Tribunal Registral

___________________________

* Asistente de Cátedra de Derecho de las Obligaciones en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Miembro del Taller de Derecho Civil “José León Barandiarán” de la misma casa de estudios. Diplomado en Negocio Jurídico y Contratos llevado a cabo en la UNMSM.

1 Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos Nº 248-2008- SUNARP-SN, actualmente derogado por la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 097-2013-SUNARP-SN, esta última aplicable a títulos ingresados desde el 14/06/2013.

2 Código Civil Peruano. Exposición de Motivos y Comentarios. 1988. pp. 80-81.

3 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo I, Contratos Parte General, Gaceta Juridica Editores, Lima, 1995, p. 210.

4 Ob. cit., p. 200.

5 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El Contrato en General. Vol. XV, Tomo IV, Biblioteca Para Leer el Código Civil, Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial, Lima, 1993, p. 119.

6 Ob. cit., p. 131.

ANÁLISIS Y CRÍTICA JURISPRUDENCIAL

I. CUESTIONES A ANALIZAR

Iniciamos el comentario a esta resolución puntualizando las cuestiones que merecerán un análisis a lo largo de todo el texto. La primera de ellas consiste en determinar si el denominado “plazo determinable” presente en la cláusula tercera del contrato evaluado realmente tiene esa naturaleza, como ha sido señalado por el Tribunal Registral. Por otro lado, analizaremos si la incorporación de una cláusula de renovación automática altera la naturaleza del contrato de opción.

II.APROXIMACIONES AL CONCEPTO: NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE OPCIÓN

De los contratos preparatorios regulados en nuestro ordenamiento civil, el contrato de opción comporta una funcionalidad particular, toda vez que confiere a una de las partes contratantes (denominado optante) el poder de modificar, unilateralmente y en su interés, la esfera jurídica de la otra parte (denominado concedente), vinculándola a un contrato posterior sin que esta pueda alterar o modificar el ejercicio del derecho de aquella. Esta característica permite diferenciarla de la propuesta (u oferta) irrevocable así como del compromiso de contratar1.

En doctrina, ya no es discutible la posición que señala que el contrato de opción genera una relación jurídica de sujeción, que vincula dos situaciones jurídicas subjetivas opuestas (a la vez que complementarias). Por un lado, una situación jurídica de ventaja activa, denominada derecho potestativo, por el otro, una situación jurídica de desventaja pasiva, denominada estado de sujeción. La primera consiste en “el poder de incidir en las situaciones subjetivas ajenas –creándolas, modificándolas o cancelándolas– sin que el titular de la situación incidida pueda impedirlo jurídicamente”2. El estado de sujeción, por el contrario, consiste en aquella situación pasiva en la que el sujeto queda “expuesto al derecho potestativo ajeno y sufre, por ello, como consecuencia del ejercicio de tal derecho, la creación, la modificación o la cancelación de una situación jurídica propia, sin poderlo impedir”3.

Como puede advertirse, la función que cumple el contrato de opción, como contrato preparatorio, es básicamente la de aseguramiento contractual4. Es decir, el interés subyacente de la parte que ostenta el derecho de opción consiste en impedir que un determinado bien sea dispuesto por su titular a un tercero, bien que actualmente no se desea o puede adquirir por algún motivo (patrimonial o extrapatrimonial), y que por tanto se difiere su adquisición a un momento posterior. En razón de ello, compromete a la otra parte a quedar eventualmente vinculada a un posterior contrato, garantizando que no dispondrá del bien mientras dure el plazo de vigencia de la opción.

Por otro lado, la posibilidad de su anotación preventiva en el registro demuestra que, al igual que el contrato de arrendamiento, constituye una de las excepciones reguladas por el legislador por la cual un derecho personal resulta inscribible. La razón de su admisión radica en el principal efecto registral conferido a los derechos inscritos: la oponibilidad a terceros, lo cual no significa que la opción sea un derecho real, como sostiene Diez-Picazo, dado que la inscripción no crea una situación jurídica directa entre la persona y la cosa5.

III.EL CARÁCTER TEMPORAL DEL CONTRATO DE OPCIÓN: EN DEFENSA DE LA DENOMINADA “LIBRE CIRCULACIÓN DE LA RIQUEZA”

Un aspecto importante a resaltar de este particular contrato es la necesidad de estipulación de un plazo de vigencia. Es decir, el plazo constituye un elemento esencial para la eficacia del contrato de opción, sin el cual no puede existir. Muestra de ello lo encontramos en el artículo 1423 del Código Civil, que al finalizar el párrafo señala que, “de no estipularse un plazo, supletoriamente se incorporará el plazo legal de un año”.

La razón de esta exigencia legislativa se encuentra en el carácter temporal de las situaciones jurídicas que con ella se generan. En ese sentido, sería inaceptable que el derecho potestativo o el estado de sujeción se extiendan indefinidamente en el tiempo, “ya que comprometen la propia iniciativa negocial de uno de los sujetos involucrados en el contrato de opción. De lo contrario se establecería una perpetua, y por ende inaceptable, incertidumbre en detrimento de la parte optada (en realidad, concedente)”6. Por otro lado, la temporalidad de la relación de sujeción se explica en aras de no perturbar el tráfico contractual y permitir la denominada “libre circulación de la riqueza”; asimismo, y no por ello menos importante, se exige la incorporación de un plazo para impedir “abusos por uno de los contratantes y, concretamente, por el de mayor poder”7.

Nuestro ordenamiento civil, por otro lado, admite la posibilidad de que las partes puedan renovar el plazo de vigencia del contrato de opción, aunque señala un límite: un año, admitiéndose, incluso, la posibilidad de renovarlo sucesivamente. Sobre este aspecto existe cierta oscuridad y posiciones doctrinales encontradas, contenido del cual nos ocuparemos en el acápite quinto.

IV.OSCURIDAD ARGUMENTATIVA DEL TRIBUNAL REGISTRAL: SOBRE UNA IRREFLEXIVA DETERMINACIÓN DE UN “PLAZO” DETERMINABLE DE RENOVACIÓN

Desarrollado el marco teórico en los acápites anteriores, corresponde ahora analizar la resolución registral en cuestión. Comenzaremos por lo señalado en el segundo párrafo del numeral 7 de la parte correspondiente al Análisis. Aquí se señala lo siguiente: “Se puede apreciar que el plazo de renovación es uno de naturaleza determinable pues no se ha establecido con certeza el plazo por el cual se mantendrá, si no que por el contrario este ha quedado supeditado al tiempo que demore la obtención o realización de los actos señalados”. Nuestra posición estará orientada a reconocer, al igual que el Tribunal Registral, la existencia de un plazo, mas no por los mismos argumentos.

El estudio del plazo nos conduce a recordar los denominados elementos accidentales del negocio jurídico (artículos 171-189): la condición, el plazo y el cargo o modo. La característica esencial de la segunda modalidad, para diferenciarla de la condición, consiste en que mediante una cláusula contractual los sujetos difieren los efectos del contrato o los hacen cesar con el acontecimiento de un hecho futuro y cierto, es decir, que fatalmente va a producirse8. La condición, por el contrario, consiste en la cláusula contractual9 por la cual los sujetos supeditan (o hacen cesar) los efectos contractuales con la producción de un hecho futuro pero incierto. Dependiendo si la modalidad suspende los efectos del contrato o los hace cesar, tendremos una condición o plazo suspensivo, para el primer caso, o una condición o plazo resolutorio, para el segundo.

Por otro lado, para ambas modalidades, existen condiciones o plazos voluntarios (o convencionales), si las partes en el ejercicio de su autonomía privada deciden incorporarla al negocio jurídico, que puede producir sus efectos aún sin dichas modalidades; por otro lado, condiciones o plazos legales, si es requisito indispensable que se produzca el hecho futuro para que el negocio jurídico produzca sus efectos.

Dado que solo es relevante, para que estemos en presencia de un plazo, que exista certeza sobre la ocurrencia del hecho futuro, tendremos dos categorías: los plazos determinados (dies certus an et quando), en los cuales no solo existe certeza que el hecho se producirá, sino que cronológicamente se conoce cuándo se producirá (v. gr. el contrato de compraventa de un automóvil producirá sus efectos a partir del 5 de diciembre del año 2013); por otro lado, los plazos determinables (dies certus an et incertus quando), en los cuales existe certeza sobre la ocurrencia del hecho, mas no el momento en que acontecerá (v. gr. el contrato de compraventa del automóvil producirá sus efectos desde el día de la muerte de mi abuelo). Asimismo, el Código Civil reconoce la posibilidad de celebrar contratos con plazo indeterminado, que confieren a las partes el derecho de desistimiento unilateral, previo aviso notarial a la otra parte con una anticipación no menor de 30 días (artículo 1365).

De todo lo señalado, cabe concluir que, en virtud de las normas relativas al contrato de opción, y en general, la de los contratos preparatorios, tenemos que el plazo de vigencia es uno de carácter resolutorio10, pudiendo ser determinado o determinable (artículo 1423). Como es lógico, las mismas características son extensibles al plazo de renovación del contrato de opción (artículo 1424), institución jurídica que analizaremos en el acápite siguiente.

Una atenta mirada a la cláusula que regula el plazo de vigencia nos lleva a cuestionar el procedimiento argumentativo del Tribunal Registral por el cual concluye que lo pactado en dicho contrato es un plazo determinable. En principio porque, como hemos señalado anteriormente, un plazo no puede versar sobre un hecho incierto (eso es propio de la condición) y, naturalmente, tanto la “inscripción en registro de predios” como la “obtención de la aprobación de la asignación y cambio de zonificación” pactados en el literal b) de la cláusula tercera no pueden formar parte del contenido de un plazo, ya que es probable que dichos actos no lleguen a obtenerse, es decir, no existe certeza de la producción de esos hechos. Es irrelevante el hecho de que las partes señalen que el contrato se entenderá renovado después de 15 días de la verificación de esos hechos, pues la incertidumbre siempre estará presente.

Sin perjuicio de lo señalado, cabe recordar que los contratos deben interpretarse de acuerdo a la verdadera intención de las partes y bajo el principio de conservación del contrato. En ese sentido, cabría la posibilidad de que las partes, pese a haber estipulado una cláusula que haga cesar sus efectos con la producción de un hecho futuro e incierto, hayan querido, en realidad, regular un plazo11. Esto ocurre usualmente en casos donde la ocurrencia del hecho es estimada por las partes como altamente probable. Dado que esto no constituye una regla general, es decir, aplicable a todos los contratos, será necesario realizar la interpretación a cada caso en concreto.

En ese orden de ideas, podemos deducir que las partes han entendido el literal b) de la cláusula tercera como un verdadero plazo, toda vez que, haciendo un análisis global todo lo señalado en la presente resolución, puede advertirse que dichos actos registrales estaban siendo tramitados en el momento en que se celebró el contrato. Asimismo, dado que el titular de la opción era el apelante (Los Portales S.A.), era razonable que esta parte quisiera que se realicen dichos actos sobre “el inmueble”. De modo que, realizando una interpretación según la voluntad de las partes, se infiere que estas entendieron dicho suceso como un plazo determinable.

Sin embargo, es sumamente importante resaltar que dicho plazo de renovación, aún siendo determinable, no puede extenderse más allá del límite señalado en el artículo 1424, que ha sido interpretado por la doctrina como el plazo de un año12. De modo que, si los actos registrales no se llegan a obtener antes que, en su conjunto, venza el término de un año, el contrato de opción se considerará vencido. Considerando solo este aspecto, concordamos con lo dispuesto por el tribunal registral, aunque cuestionamos no haber incorporado el razonamiento que aquí presentamos.

V.REACTUALIZANDO A LA DOCTRINA CLÁSICA: UNA MIRADA A LA PRETENDIDA RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS

Hemos visto que, dada la particular funcionalidad de la relación de sujeción que nace con ocasión de la celebración de un contrato de opción, es necesario que este contemple un plazo de vigencia en su reglamentación negocial. Sin embargo, podría suceder que, al vencimiento de dicho plazo de vigencia, las partes decidan renovar el contrato por un plazo adicional. Naturalmente, este tendrá como límite lo regulado en el artículo 1424 del Código Civil, que como hemos visto, sería de un año.

Aquello que discutiremos en el presente acápite, consistirá en demostrar que la incorporación de una cláusula de renovación automática llega a desnaturalizar al contrato de opción. Para ello, comenzaremos por desarrollar los conceptos de renovación y prórroga, conceptos tomados en muchas ocasiones, incluso por autorizada doctrina italiana, como sinónimos13. A efectos de fundamentar nuestra posición consideramos que, por el contrario, existen diferencias trascendentales entre estos dos conceptos, que pueden determinar un diferente funcionamiento dependiendo de lo que se haya pactado.

Así, consideramos con Messineo, que la renovación se diferencia de la prórroga en que esta extiende la duración del contrato (pero este sigue siendo el mismo, con la misma reglamentación contractual); por el contrario, la renovación da lugar a un contrato nuevo, aún cuando se mantenga constante su contenido14. Incluso, las partes podrían decidir renovar el contrato modificando algunos términos contractuales secundarios, al haberse producido una variación de sus intereses. De allí que consideremos que sea necesaria la manifestación de voluntad de las partes de celebrar este “nuevo contrato”. Con mayor razón debe requerirse dicho acuerdo en supuestos excepcionales donde la libertad negocial de una de las partes se encuentre sujeta a la decisión unilateral de la otra, tal es el caso del contrato de opción.

Sin embargo, ¿qué sucede si las partes deciden pactar anticipadamente una cláusula de renovación automática? Creemos que cláusulas de ese tipo alteran la naturaleza de los contratos preparatorios, transgrediendo la ratio legis de los artículos 1423 y 1424 (y por qué no, de los artículos 1416 y 1417), que señalan la exigencia de un plazo. Admitir lo contrario, incentivaría a que se pacten cláusulas que prolonguen el estado de sujeción del sujeto, incluso indefinidamente, toda vez que el texto del artículo 1424 permite a las partes renovar el contrato sucesivamente. Como ha sido referido anteriormente, el tenor del original artículo 1423 fue evitar no solo el posible freno al tráfico contractual sino también determinados abusos por la parte que tenga mayor poder15.

De hecho, una discusión similar se ha producido en materia de derechos reales con respecto al pacto de indivisión, celebrado por los copropietarios para mantenerse en esa situación (la copropiedad). El artículo 993 prevé que dicho pacto solo tendrá vigencia por cuatro años, admitiendo su renovación “todas las veces que lo juzguen conveniente”. Al respecto, autorizada doctrina nacional sostiene que “la renovación solo se producirá una vez concluido el plazo anterior, siendo contrario al orden público, y por consiguiente, inválida, toda renovación anticipada”16. Evidentemente, de producirse una hipótesis como la referida nos encontraríamos ante un claro supuesto de fraude a la ley.

A simili, podemos concluir que una renovación automática de un contrato de opción sería nula por contravenir un principio de orden público “por el que repugnan las autolimitaciones excesivas de la propia libertad”17 (como sucedería si se pacta una cláusula de renovación sucesiva). De hecho, cláusulas de este tipo constituyen un perverso incentivo de la parte titular del derecho de opción a prolongar excesivamente su poder privilegiado de modificar, a su interés, la esfera jurídica del titular del estado de sujeción.

Como es lógico, dicha nulidad no corrompe todo el contrato, por cuanto el párrafo relativo a la renovación automática deberá considerarse no puesto, al adolecer de nulidad parcial. Naturalmente, esta conclusión cobraría más sentido con el texto del antiguo artículo 1423 (que regulaba un plazo máximo). No obstante, hemos señalado que pese a la modificación normativa del artículo en mención, el artículo 1424 sigue manteniendo el tenor del artículo anterior. Después de todo, las partes tienen siempre la libertad de pactar un plazo con la duración que mejor se adecúe a sus intereses.

VI. NUESTRA OPINIÓN

Concluimos nuestro comentario recapitulando las ideas que han sido expuestas a lo largo de todos los acápites precedentes. Así, consideramos que si bien el literal b) de la cláusula tercera no regula estructuralmente un plazo, sino una condición, se infiere de un análisis global de la reglamentación contractual, que las partes han querido regular un plazo. Consideramos que ese debió ser el razonamiento para concluir que existía realmente un plazo de renovación.

Asimismo, y por lo expuesto, debe tenerse por no puesta dicha cláusula de renovación automática y, dado que a la fecha habría vencido el plazo para su presentación (pues el contrato se habría extinto), la decisión del Tribunal Registral debió ser la de confirmar la tacha sustantiva al título presentado. Lo contrario, incentivaría a que los sujetos pacten cláusulas de renovación automática sucesivas que limiten excesivamente la libertad de una de ellas, lo cual es absolutamente reprochable.

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1 Al respecto la doctrina italiana ha señalado diferencias estructurales con la oferta irrevocable: la opción es un contrato, mientras que la oferta irrevocable es un negocio jurídico unilateral. Por tanto, en el primer caso puede realizarse una cesión de la posición contractual por cualquiera de las partes (con el consentimiento de la otra, naturalmente); en cambio no sucede lo mismo con la oferta irrevocable. Asimismo, es posible la sucesión mortis causa de la posición contractual de cualquier parte en el contrato de opción; sin embargo, ello no es posible en el vínculo generado por la propuesta irrevocable, pues nuestro ordenamiento civil no permite la sucesión mortis causa de la posición en la que se encuentra el destinatario de la oferta (artículo 1387). Al respecto revísese: ROPPO, Vincenzo. El Contrato. Traducción de Nélvar Carreteros Torres a cura de Eugenia Ariano Deho, Gaceta Jurídica, Lima, 2009, pp. 168-171. Por otro lado, el contrato de opción se diferencia del compromiso de contratar en cuanto el primero concede al optante el poder de provocar la conclusión del negocio, mientras que con el segundo el sujeto solo adquiere un “derecho de crédito a la colaboración de la otra parte, que debe cooperar a la perfección del contrato definitivo”. Cfr. GENOVESE, Anteo. “Il contratto d’opzione, nuovo strumento per la formazione dei contratti”. En: Rivista del Diritto Commerciale e del Diritto Generale delle Obbligazioni. Anno LXIII, Parte prima, Casa Editrice Dr. Francesco Vallardi, 1965, p. 166. Finalmente, en nuestro ordenamiento civil, en la constitución del contrato, el compromiso de contratar exige solamente los elementos esenciales del contrato definitivo (artículo 1415), en el contrato de opción, en cambio, son necesarios todos los elementos y condiciones del contrato definitivo (artículo 1422).

2 ROPPO, Vincenzo. “Situaciones jurídicas y relaciones jurídicas”. En: LEÓN HILARIO, Leysser. Derecho de las relaciones obligatorias. Lecturas seleccionadas y traducidas para uso de los estudiantes universitarios, Jurista Editores, Lima, 2007, p. 49.

3 Ibídem, p. 54.

4 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil peruano de 1984. T. I. Contratos: Parte general. Gaceta Jurídica, Lima, 1995, p. 199.

5 DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato en general. Comentarios a la Sección Primera del Libro VII del Código Civil. Tomo II, 2ª edición, 2ª reimpresión, Palestra Editores, Lima, 2007, p. 243.

6 PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. Comentario sub. art. 1423. En: AA.VV. Código Civil comentado. Tomo VII, Gaceta Jurídica, Lima, 2003, pp. 484-485.

7 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 207.

8 Naturalmente, aquí estamos haciendo referencia al término (o plazo) de eficacia, mas no al término (o plazo) de cumplimiento. El segundo indica “el momento en que debe ser cumplida la prestación relativa a una obligación o a un crédito ya surgido”. BIGLIAZZI GERI, Lina; BRECCIA, Umberto; BUSNELLI, Francesco; NATOLI, Ugo. Derecho civil. Tomo I. Vol. 2: Hechos y Actos jurídicos. Traducción de Fernando Hinestrosa, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 1995, p. 969.

9 En doctrina se reconoce que referirnos a “condición” puede significar referirnos a la “cláusula condicional” insertada por las partes en el programa contractual, como también puede significar “hecho condicionante”. Nosotros tomaremos el primer significado que contrasta, in substantia, con el segundo, en tanto que el hecho condicionante es aquel hecho futuro e incierto al cual se supeditan los efectos del contrato mediante la cláusula condicional. Respecto a ello revísese: ROPPO, Vincenzo. Ob. cit., p. 565. Asimismo: CRUZ MARTÍNEZ, Mario. “Algunas reflexiones sobre la condición”. En: Boletín Mexicano de Derecho Comparado, nueva serie, año XXXIV, N° 100, Enero-Abril del 2001, pp. 143-144.

10 Estamos de acuerdo con De La Puente y Lavalle en el sentido de que no nos encontramos en presencia de un plazo de caducidad, dado que con el vencimiento del plazo de opción el derecho potestativo se extingue simplemente porque el negocio jurídico que lo genera ha devenido ineficaz. Cfr. DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. Ob. cit., p. 263. En la misma línea de pensamiento, Rubio Correa ha señalado que solo aquel plazo que guarda relación con la acción y con el derecho correspondiente a ella puede ser de prescripción o caducidad; por el contrario, el plazo que no guarda relación con la acción y el derecho al mismo tiempo, sino, por ejemplo, con una potestad del interesado que puede ejercer o no en un determinado periodo es suspensivo o resolutorio. Cfr. RUBIO CORREA, Marcial. Prescripción, caducidad y otros conceptos en el nuevo Código Civil. Fundación M.J. Bustamante de la Fuente, Lima, 1987, p. 88.

11 En ese sentido se orienta Bianca, quien afirma que “es necesario interpretar la voluntad de las partes y comprobar si ellas pretendieron estipular un contrato con eficacia cierta y si la referencia a un evento incierto ha tenido el significado no de condición sino de limitación temporal (ej. te devolveré la suma prestada cuando obtenga una buena financiación)”. BIANCA, Massimo. Derecho Civil. Vol. 3: El contrato. Traducción de Fernando Hinestrosa y Édgar Cortés, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2007, p. 562.

12 Esta es la forzada interpretación que se le puede dar al artículo 1424, un artículo que presenta cierta ambigüedad, en tanto que su contenido no ha sido actualizado a lo modificado en el artículo 1423, pues actualmente no existe un plazo máximo de vigencia del contrato de opción. Lo que sí existe es un plazo supletorio que se incorporará cuando las partes guarden silencio sobre aquel. Esta tenue asistematicidad se debe a que inicialmente el texto del artículo 1423 disponía lo siguiente: “Toda opción está sujeta a un plazo máximo de seis meses y cualquier exceso se reduce a ese límite” (el resaltado es nuestro). Posteriormente, este artículo, como el 1416, fue modificado por la Ley N° 27240 el 7 de febrero de 2001, quedando el texto como actualmente está dispuesto en el Código Civil. Al respecto revísese: PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. Ob. cit., p. 487.

13 ROPPO, Vincenzo. Ob. cit., p. 600. En el artículo 115 del anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se tenía la misma situación: se regulaba la prórroga y renovación indistintamente. Así, se señalaba: “(…) El contrato de opción y de ser el caso, su prórroga, podrán ser anotados preventivamente (…)” (el resaltado es nuestro). Inmediatamente después señalaba “el contrato de opción podrá ser anotado preventivamente, una vez vencido el plazo de su ejercicio, si es que es presentado conjuntamente con su renovación” (el resaltado es nuestro).

14 Cfr. MESSINEO, Francesco. Doctrina general del contrato. Traducción de R. Fontanarrosa, S. Sentís Melendo y M. Volterra, ARA Editores, Lima, 2007, p. 628. Con esta diferenciación, deviene absurdo lo regulado en el artículo 1424, toda vez que, produciendo la renovación un contrato nuevo, diferente del anterior, no se entiende por qué este último padece un límite muy restringido en la duración del plazo. Con este criterio, naturalmente, ocurriría que “las partes, con el fin de excluir la limitación impuesta por la norma podrían modificar cualquier punto (incluso accesorio) del contrato original, más allá del plazo (…) con lo que la nueva conclusión sería libre conllevando a que el nuevo plazo, del nuevo contrato (no renovatorio) no tenga limitación alguna”. PALACIOS MARTÍNEZ, Eric. Ob. cit., p. 488.

15 Cfr. ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Ob. cit., p. 207. Si se observa atentamente el contenido de la resolución, podrá advertirse que el titular del derecho de opción es la empresa inmobiliaria Los Portales S.A.

16 Al respecto, el autor muestra un ejemplo ilustrativo: “(…) se celebra un pacto de indivisión por cuatro años en el cual se establece además una renovación anticipada por cuatro años más. En tal caso, en realidad se habría convenido en una indivisión por ocho años, infringiendo la disposición legal referida al plazo máximo de la indivisión”. GONZALES BARRÓN, Gunther. Derechos reales. 2ª edición, 1ª reimpresión, Ediciones legales, Lima, 2010, p. 524.

17 ROPPO, Vincenzo. Ob. cit., p. 598.