CRITERIO DEL TRIBUNAL

Si un predio se encuentra registrado como rústico procede la inscripción de la subdivisión e independización del mismo aplicando los requisitos de un predio urbano, si mediante certificación expedida por la Municipalidad competente se acredita su calidad de urbano.

BASE LEGAL:

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. Nº 248-2008-SUNARP/SN): arts. 40, 41, 42 y 44.

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN Nº 1431-2012-SUNARP-TR-L

Lima, 28 de setiembre de 2012

APELANTE : Jesús Omar Sesarego Valdivia

TÍTULO : Nº 4616 del 07/05/2012.

RECURSO : HTD. N° 593 del 08/08/2012

REGISTRO : Predios de Cañete

ACTO (s) : Subdivisión e Independización

SUMILLA

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO INSCRITO COMO RÚSTICO

“Si un predio se encuentra registrado como rústico procede la inscripción de la subdivisión e independización del mismo aplicando los requisitos de un predio urbano, si mediante certificación expedida por la Municipalidad competente se acredita su calidad de urbano”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la subdivisión e independización del predio rústico inscrito en la ficha N° 3213, que continúa en la partida electrónica N° 90036068 del Registro de Predios de Cañete, en cuatro sublotes.

Al efecto se adjunta la documentación siguiente:

- Parte notarial de la escritura pública del 22/9/2011 otorgada ante notario de, Lima Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez.

- Formulario Único de Habilitación Urbana - FUHU (Licencia), visado por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Dos Formularios Único - Anexo “A”, visado por la Municipalidad Distrital de Asia.

- FUHU - Anexo “F” (Solicitud de Subdivisión de Lote Urbano), visado por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Plano de ubicación - localización (U-01), visado por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Plano matriz (L-01), visado por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Plano de subdivisión de lote (L-02), visado por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Resolución de Gerencia N° 737-2012-GODUR-MPC del 04/06/2012, expedida por el Gerente de la Gerencia de Obras, Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Provincial de Cañete, Ing. Juan Carlos Ramírez Muro.

- Certificado de Zonificación y Vías N° 076-2012-DCCPV-GODUR-MPC del 04/06/2012, expedido por el Subgerente de la División de Catastro de la Municipalidad Provincial de Cañete, Julio Enrique Bardales Quiroz.

- Certificado de Zonificación y Vías N° 075-2012-DCCPV-GODUR-MPC del 04/06/2012, expedido por el Subgerente de la División de Catastro de la Municipalidad Provincial de Cañete, Julio Enrique Bardales Quiroz.

- Certificado de Zonificación y Vías N° 074-2012-DCCPV-GODUR-MPC del 04/06/2012, expedido por el Subgerente de la División de Catastro de la Municipalidad Provincial de Cañete, Julio Enrique Bardales Quiroz.

- Certificado de Zonificación y Vías N° 077-2012-DCCPV-GODUR-MPC del 04/06/2012, expedido por el Subgerente de la División de Catastro de la Municipalidad Provincial de Cañete, Julio Enrique Bardales Quiroz.

- Certificado Negativo de Catastro N° 074-2012 del 12/06/2012, expedido por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Certificado Negativo de Catastro N° 073-2012 del 12/06/2012, expedido por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Certificado Negativo de Catastro N° 072-2012 del 12/06/2012, expedido por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Certificado Negativo de Catastro N° 071-2012 del 12/06/2012, expedido por la Municipalidad Distrital de Asia.

- Copia certificada notarial de la Resolución Jefatural N° 240-2011-ODUR-MDA del 16/08/2011.

II. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Héctor Alexis Laguna Torres, formuló observación del título en los términos siguientes:

“Redistribuido el título en la fecha, al Registrador que suscribe la esquela por vacaciones del Registrador titular de la Sección 004, se procede a observar el título presentado por los siguientes considerandos:

De conformidad con el artículo 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, asumiendo competencia el Registrador Público que suscribe, formula las siguientes observaciones acorde con las normas que se citan:

1. De conformidad con la Norma G.040 y el artículo 10 del Capítulo 11 de la Norma GH.010 del Reglamento Nacional de Edificaciones, la subdivisión es la partición de predios ya habilitados en fracciones destinadas al mismo uso del lote matriz.

En el presente caso, se solicita la subdivisión del predio inscrito en la Partida N° 90036068, sin embargo, revisada dicha partidase advierte que el predio no es urbano ya que formaba parte de una habilitación pre-urbana tipo huerta. En consecuencia, a fin de inscribir la subdivisión solicitada como acto previo se deberá inscribir la habilitación urbana del predio.

Para mayor abundamiento se cita la Resolución N° 2231-2011-SUNARP-TR-L del 12/09/2011 que señala: “SUB-DIVISIÓN DE UN PREDIO: No procede la inscripción de resolución municipal de subdivisión cuando conforme al Registro de Predios es de naturaleza rural, debiendo previamente inscribirse la habilitación urbana del predio”.

2. De conformidad con el artículo 7 del Reglamento General de los Registros Públicos, “‘se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediatamente y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehacientemente su existencia’. Asimismo, el artículo 9 establece que: ‘cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, solo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario’”.

Por tal razón, en el presente caso, a fin de inscribir la independización del predio inscrito en la partida N° 90036068, resulta necesario que se presente el original de la resolución municipal de subdivisión o copia certificada expedida por el funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, ya que es el documento en que se fundamenta inmediata y directamente el acto inscribible, por lo que no resulta procedente inscribir la independización de los sublotes resultantes en virtud de le copia certificada notarialmente de la señalada resolución.

Base Legal: artículo 2011 del Código Civil, Numeral V y artículos 7, 8, 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes:

La observación ha transgredido los artículos 25 y 33 del Reglamento General de los Registros Públicos, por cuanto, habiéndose subsanado las observaciones formuladas por el Registrador y cancelado los derechos registrales correspondientes, se procedió a formular nuevamente la observación.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio constituido por el Lote 4 de la Manzana N de la Lotización Parcial del Predio Chocalla, corre inscrito en la ficha N° 3213, que continúa en la partida electrónica Nº 90036068 del Registro de Predios de Cañete.

Según la partida, los titulares registrales son: Francisco José Almenara Wilson, Arlen Raúl Lahuara Capacmachi casado con María Luz Ríos Diestro, Daniel Linares Bazan casado con Dora Rosario Prado Cuypano y Nestor Alejandro Manrique Fernández.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:

- Si procede la subdivisión e independización de un predio con los requisitos de un predio urbano, cuando se encuentra inscrito como rústico.

VI. ANÁLISIS

1. De conformidad con el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil1, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar el Reglamento General de los Registros Públicos, establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción.

2. Asimismo, en el artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos se define a la calificación como la evaluación integral de los títulos presentados al registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripción, con la precisión de que en el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.

A su vez, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:

“(. ..)

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que este consta y la de los demás documentos presentados.

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajuste a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas.

(...)”.

3. El artículo 40 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) define a la independización como el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de la desmembración de un terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Entre los requisitos generales para la independización de todo predio, en el artículo 41 del RIRP, se señala que el título debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembra y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas periméricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.

4. Con relación a los predios urbanos, el citado reglamento en su artículo 42 señala como requisitos los siguientes:

a) Resolución municipal de subdivisión y plano respectivo en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes.

b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo Nº 002-89-JUS, según sea el caso.

c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.

Por su parte, el artículo 44 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que la independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito de la resolución municipal de parcelación emitida de conformidad con el Reglamento Nacional de Edificaciones y los planos que forman parte de la misma, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas periméricas tanto de la porción a independizar como del remanente. Agrega dicho articulado, que en la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.

5. Mediante Ley N° 290902 se dictó la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones. Posteriormente, esta ley fue reglamentada mediante el Decreto Supremo N° 024-2008-VIVIENDA3 - Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación.

Conforme al artículo 30.2 del citado Reglamento, el cual fue modificado por el Decreto Supremo N° 003-2010-VIVIENDA4, “el FUHU y su anexo ‘F’ y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados, por duplicado, serán entregados al interesado para su inscripción en el Registro de Predios”.

Al respecto, es preciso señalar que los reglamentos registrales que regulen la inscripción de actos relativos a habilitaciones urbanas, deberán ser concordantes y respetar la normativa sobre el tema. Así, esta instancia considera que el artículo 42 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios ha sido modificado tácitamente, en tal sentido, para la independización de un predio urbano debe presentarse el Formulario Único de Hábilitación Urbana (FUHU) y su Anexo F y los documentos técnicos respectivos debidamente sellados y visados por el órgano municipal correspondiente.

6. En el presente caso, se solicita la inscripción de la subdivisión e independización en cuatro sublotes, del predio inscrito como rústico en la ficha N° 3213, que continúa en la partida electrónica N° 90036068 del Registro de Predios de Cañete.

Se presenta como título que fundamenta la inscripción, el parte notarial de la escritura pública del 22/09/2011 otorgado ante Notario de Lima Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez, Formulario Único de Habilitación Urbana, 2 Formulario Único - Anexo “A” y FUHU - Anexo “F”, además de planos, visados por la Municipalidad Distrital de Asia.

Asimismo, se adjunta el original de la Resolución de Gerencia N° 737-2012- GODUR-MPC del 04/06/2012, mediante el cual se aprueban los certificados de zonificación y vías relativos a los sublotes, los cuales se adjuntan en original. De acuerdo a estos certificados de zonificación, los sublotes están en zona de uso urbano turístico. Obra entre esta documentación, el certificado negativo de catastro expedido por la Municipalidad Distrital de Asia.

De igual modo, obra la Resolución Jefatural N° 240-2011-0DUR-MDA del 16/08/2011 mediante la cual se aprueba la subdivisión del predio, estableciendo sus linderos y medidas periméricas; sin embargo, este documento se encuentra en copia certificada por notario.

7. De acuerdo a la documentación presentada, si bien el predio se encuentra registrado como rústico, se ha acreditado plenamente la calidad de urbano del mismo, conforme a las certificaciones de zonificación expedidas por la Municipalidad competente, en los cuales se certifica que los sublotes están ubicados en zona de uso urbano turístico.

Es preciso mencionar que esta instancia en el XIX Plenos5, llevado a cabo los días 3 y 4 de agosto de 2006, aprobó como precedente de observancia obligatoria lo siguiente:

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES SOBRE PREDIOS UBICADOS EN ZONAS URBANAS CONSOLIDADAS

“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rústico en el Registro de Predios, no se requiere resolución de alcaldía que declare la habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente”.

Criterio adoptado en las Resoluciones N° 214-2006-SUNARP-TR-L del 5 de abril de 2006, N° 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N° 266-2006-SUNARP-TR-L del 3 de mayo de 2006.

Ahora bien, en el presente caso, si bien no nos encontramos frente a este supuesto de regularización de edificaciones puede aplicarse este criterio. En consecuencia, si un predio se encuentra registrado como rústico procede la inscripción de la subdivisión e independización del mismo aplicando los requisitos de un predio urbano, si mediante certificación expedida por la Municipalidad competente se acredita su calidad de urbano.

8. Revisada la documentación presentada se puede apreciar que se ha cumplido con acreditar los requisitos exigidos por el artículo 42 del RIRP, sin embargo, tal como hemos señalado este artículo ha sido modificado tácitamente por el Reglamento de la Ley N° 29090. Ahora bien, con relación a lo señalado que la Resolución Jefatural N° 240-2011-0DUR-MDA del 16/08/2011 ha sido presentada en copia certificada por notario es preciso señalar que en el expediente obra el FUHU donde se menciona a la citada resolución municipal, requisito exigido por el artículo 30.2 del Reglamento de la Ley N° 29090, además de la documentación técnica pertinente; por lo tanto, se ha dado cumplimiento a la presentación de toda la documentación exigida para la independización de predios urbanos.

Por lo tanto, se revocan los extremos 1 y 2 de la observación.

9. Mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada en el diario oficial El Peruano el 30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del Reglamento General de los Registros Públicos que establecía que el Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a los derechos registrales. Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera instancia registral determinar los derechos que correspondan.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR los extremos 1 y 2 de la observación formulada por el Registrador del Registro de Predios de Cañete al título señalado en el encabezamiento y disponer la inscripción del título, previo pago de los derechos registrales si correspondiera.

Regístrese y comuníquese.

MARTHA DEL CARMEN SILVA DÍAZ

Presidenta de la Tercera Sala del Tribunal Registral

ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES

Vocal del Tribunal Registral

PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal del Tribunal Registral

NUESTRA OPINIÓN

La presente resolución trata de un tema interesante a nivel registral, pues en este caso se trata de la inscripción de subdivisión e independización de un predio rústico dentro de una zonificación de uso urbano, en el que se busca que el predio acreditado como rústico pase a la categoría de urbano sin necesidad de inscribirse previamente la habilitación urbana del predio.

Como puede apreciarse del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, tal supuesto no está previsto en su Capítulo V que versa sobre la Independización de Predios, pues el único supuesto contemplado para los predios rústicos es la independización de estos sin cambio de uso.

Ahora bien, en el presente caso se presentaron los requisitos para independización de predio urbano (tratándose de un predio rústico) contemplados en el artículo 42 del citado Reglamento, lo cual fue observado por el registrador pues este predio no pertenecía a la categoría de urbano sino por el contrario, formaba parte de una habilitación preurbana tipo huerta, por lo que era necesario inscribir previamente la habilitación urbana del predio.

Sin embargo, el Tribunal Registral ha establecido que si bien el predio se encuentra registrado como rústico, se ha acreditado plenamente la calidad de urbano del mismo, pues existen certificaciones de zonificación expedidas por la municipalidad competente. En los cuales se certifica que los sublotes que se pretende independizar están ubicados en zona de uso urbano, en tal sentido, si este se encuentra registrado como rústico procederá la inscripción de la subdivisión e independización del mismo aplicándose los requisitos de un predio urbano por la sola certificación de la municipalidad que lo acredite como tal.

Este pronunciamiento del Colegiado varía de criterio, lo establecido en una anterior resolución del mismo en el que establecía que no procede la inscripción de resolución municipal de subdivisión cuando conforme al registro de Predios es de naturaleza rural, debiendo previamente inscribirse la habilitación urbana del predio.

En este caso sí procedería la inscripción, si la municipalidad competente hubiere certificado que los sublotes se encuentran dentro de una zona de uso urbano, lo que nos parece correcto pues elimina el requisito de una habilitación urbana dentro de una zona ya establecida como tal, facilitando la inscripción de aquellos predios que aún no han variado de su calidad de predios rústicos, sin vulnerar los criterios de zonificación pues estos ya se encontrarían acreditados por la misma municipalidad.

1 Artículo 2011 del Código Civil (primer párrafo): Principio de rogación y legalidad:

“Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes de los asientos de los registros públicos (...)”.

2 Publicada en el diario oficial El Peruano el 25/09/2007.

3 Publicado en el diario oficial El Peruano el 27/09/2008.

4 Publicado en el diario oficial El Peruano el 07/02/2010.

5 Publicado en el diario oficial El Peruano el 5 de setiembre de 2006.