El autor sostiene que el derecho de propiedad no solo tiene implicancias dentro de los derechos reales sino dentro de un espectro más amplio de derechos, por lo que la oponibilidad erga omnes y la oponibilidad registral constituyen mecanismos de protección y de seguridad jurídica a los propietarios o a terceros, frente a la concurrencia de acreedores en relación a un mismo bien inmueble, por lo que tales mecanismos no otorgan mejor derecho propiedad sino únicamente prevalencia y prioridad.

INTRODUCCIÓN

Las relaciones y situaciones jurídicas(1) se regulan en función a intereses personales e intereses colectivos, primando estos últimos sobre los primeros. Con el transcurso de los años, todos estos intereses requieren ser regulados con mayor eficacia y por consiguiente todo ordenamiento jurídico tiene la obligación de otorgarles una mayor seguridad jurídica.

Por otro lado, todo ser humano por su misma naturaleza tiene la necesidad de establecerse en un determinado lugar y como consecuencia inmediata de ello, comienza adquiriendo toda clase de bienes que le sea útil para su existencia, por lo que conforme surjan nuevas necesidades, continuará adquiriendo bienes, más aún cuando la persona tenga mejores posibilidades económicas.

Es así que se producen las transacciones comerciales, y estas no tienen únicamente implicancias económicas sino también jurídicas, por constituirse estos hechos en contratos de compraventa que requieren ser protegidos por nuestro ordenamiento jurídico, pues en la mayoría de los casos se celebran sin prever todas las consecuencias de los mismos, ello es una de las razones por las que con frecuencia existe concurrencia de derechos reales u otros de distinta naturaleza sobre un mismo bien inmueble.

I. ALGUNAS PRECISIONES SOBRE EL DERECHO DE PROPIEDAD

Dentro del Derecho Civil Patrimonial, uno de los temas con mayor relevancia jurídica y de interés no solo económico sino de orden social, es el tema del derecho de propiedad, puesto que se va incrementando el tráfico inmobiliario por la misma sobrepoblación mundial.

La humanidad empezó la actividad económica con la cacería y cultivo de las tierras, iniciándose la ocupación de todos los bienes que tenía a su alrededor, configurándose así, la posesión y la propiedad, pero como consecuencia inmediata se empezó a generar algunos problemas, como no respetar las propiedades privadas, entonces se acordó organizarse en sociedad y Estados con la finalidad de preservar su vida, libertades y propiedades, siendo más adelante, la manera cómo nace el Estado mediante un “contrato social”.

Así, originariamente la propiedad era comunal(2) donde el grupo, al ocupar durante un periodo más o menos largo la tierra que cultivaba, consolida una situación de hecho denominada “posesión”, en la cual la ocupación permanente y la necesidad de continuar usufructuando los frutos provenientes del trabajo en la tierra determina el derecho del poseedor. Justamente, en el hecho de poseer las tierras es donde se origina la propiedad inmobiliaria, es decir, con la posesión directa y pública se adquiría una situación de relación directa entre el hombre y el bien.

La propiedad privada no ha existido siempre, como tampoco lo han sido las clases sociales, el Estado, la división del trabajo, etc. La aparición de la propiedad privada está íntimamente ligada a la de estos fenómenos(3). Inicialmente, las tierras eran de propiedad de la tribu, donde se las dividían entre todas las familias que la integraban asignándose terrenos o parcelas temporalmente, dicha división de las tierras en familias posteriormente adquiere permanencia, entonces surge la propiedad familiar que luego se convierte en hereditaria y autónoma.

No es para menos resaltar que el derecho de propiedad en Roma, se desarrolló en función a su expansión a través conquistas, lo que le permitió confiscar las tierras invadidas y dárselas a particulares, quienes debían hacer el pago de una tasa anual. Tal situación de hecho, se denomina possesio, donde paulatinamente el Estado atribuye un verdadero derecho a quien puede conseguir la posesión u ocupación. Posteriormente hablamos de dominio ex jure quiritum o propiedad quiritaria(4) que manifestaba la propiedad con carácter de exclusividad, perpetuidad, absolutismo y pleno derecho sobre la cosa, donde los únicos que la ejercían eran los ciudadanos romanos. En segundo lugar, existía un tipo de propiedad inferior a la quiritaria para los extranjeros denominada in bonis o propiedad provincial, pretoriana o peregrina.

La propiedad quiritaria, como se ha dicho, solamente podía obtenerse (o transferirse) a través de formalidades o procedimientos esenciales establecidos por el derecho civil, a saber: a) que el propietario fuera ciudadano romano(5), b) que fuera a través del procedimiento especial de la mancipatio o el rito especial in iure cessio, y no por mera tradición (de los contrario era propiedad in bonis), c) que fuera una res mancipi(6).

Ambas formas de propiedad se distinguen en los modos de adquirirlas. La mancipatio fue un acto formal de adquisición de propiedad celebrado en presencia de un mínimo de cinco testigos, que implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago por dicho bien y debían pronunciarse fórmulas rituales a fin de que se entendiese materializada la adquisición. Por otro lado, tenemos en la in iure cessio, a un acto formal de adquisición que se celebraba en presencia del pretor(7) e implicaba una reivindicación simulada, en la que el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a ello.

Tanto la mancipatio como la in iure cessio eran utilizadas por los ciudadanos romanos, mientras que para los extranjeros, quienes no podían utilizar ninguno de estos modos, el pretor dio valor legal a la tradición con el fin de que puedan adquirir la propiedad inmobiliaria.

Sin embargo, el concepto de propiedad inmobiliaria evoluciona al desaparecer el concepto que existía en Roma respecto a la persona y a la cosa cuando el emperador romano Marco Aurelio Antonino Basiano, recordado por la historia como Caracalla, declara como ciudadanos romanos a todos los súbditos del Imperio. Con Justiniano se sustituye los modos de adquisición que hemos mencionado por la traditio que consistía en la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se daba de común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía (accipiens).

Podemos apreciar que en Roma, la propiedad inmueble tuvo un ritmo evolutivo partiendo de una forma comunitaria y familiar hasta llegar a ser individual, donde el grado superior de la propiedad inmobiliaria se consagra en las Doce Tablas(8) que la tipifica como un derecho individual. Además de tener facultades como las ius utendi, ius fruendi y el ius abutendi, donde el propietario tenía poder exclusivo y absoluto, perpetuidad y derecho de transmitir el bien por herencia, los romanos también tenían ciertas limitaciones hacía estos tres efectos como los derechos de usufructo, uso y habitación, condominio e incluso, por cuestiones de interés y uso público, limitaciones por servidumbres, construcción de obras, relaciones de vecindad, entre otros.

En ese sentido, resulta difícil desarrollar un concepto único respecto al derecho de propiedad(9) debido a que este tema ha sido siempre objeto de interminables y acalorados debates. Sobre la definición de la propiedad privada existen dos grandes corrientes en el derecho comparado. La primera, originaria del Código Civil Francés(10), por la cual se define a la propiedad mediante la individualización de cada uno de los poderes o facultades. La segunda, originaria del Código Civil Alemán(11), por la cual se define a la propiedad como síntesis de poderes, sin un contenido precisable. La cuestión no es meramente dogmática y puede traer importantes consecuencias de orden práctico, sin contar el elemento histórico subyacente en cada una de estas perspectivas(12).

El derecho también cumple una función social que básicamente es más que una limitación o una carga que se le impone a la propiedad desde afuera, pues pasa a constituirse en un elemento esencial de lo que le toca al propietario y, en tal sentido, entra a formar parte integrante del derecho de propiedad, conforme al concepto moderno.

Hoy en día la propiedad es a un tiempo un derecho y un deber(13). Así, en términos económicos, la importancia de la propiedad obedece a que la misma permite internalizar las externalidades que se producen en el uso de los bienes. La propiedad permite crear los incentivos(14) para que el titular de un bien asuma los beneficios y los costos que se derivan del propio bien(15). Por otro lado nuestra Constitución Política reconoce el derecho a la propiedad privada en el artículo 2.16, como un derecho fundamental. De suerte que la delimitación de su contenido correrá a cargo de las leyes ordinarias, teniendo en cuenta en algunos casos el bien común, si bien se ha eliminado la alusión al carácter social. Estas leyes no podrán disminuir su contenido esencial, pues caería dentro del ámbito inconstitucional(16). Por lo que podemos definir a la propiedad como el derecho real por excelencia, puesto que se trata de un poder otorgado a un individuo por un ordenamiento jurídico sobre una determinada cosa, con las limitaciones establecidas en las leyes basadas en interés y uso público.

En el mundo contemporáneo, se presenta la escasez de materias primas y recursos naturales, lo que genera la necesidad de establecer instituciones que aseguren la colocación y asignación de los recursos en manos de quién mejor los administre. De esta manera, el propietario tendrá la seguridad de que la inversión realizada en la explotación del recurso no se perderá, y en caso de producirse amenaza o vulneración de su derecho podrá contar con un marco institucional que le permita solicitar tutela y protección. Por tanto mientras no existan medios, mecanismos, instituciones, etc. que garanticen la inversión en una actividad el derecho de propiedad se ve a todas luces desprotegido.

En ese sentido, las funciones a las que un sistema de derechos de propiedad está llamado a cumplir presuponen como bien anota Torres López– que el mismo cuente con tres características(17):

- Universalidad; todos los recursos deben ser poseídos por alguien, salvo que por su abundancia puedan ser consumidos por cualquiera sin necesidad de excluir a los demás.

- Exclusividad; lo que significa que el sistema debe garantizar jurídicamente la posibilidad de excluir a los demás del consumo y uso del bien en cuestión. Los derechos de propiedad únicamente aparecen, entonces, cuando los costos de lograr su uso exclusivo resultan compensados por los beneficios que el propio uso exclusivo genera.

Bullard destaca que este rasgo no es otra cosa que lo que la doctrina tradicional ha denominado el carácter erga omnes, es decir, la oponibilidad absoluta del derecho de propiedad. Es esta oponibilidad la que convierte a la propiedad en el vehículo idóneo para internalizar las externalidades. A partir de la exclusión que uno hace de los demás surge el incentivo para invertir capital y trabajo en un bien determinado y, como contrapartida, racionalizar los costos que se derivarían de una sobreexplotación del bien(18).

- Transferibilidad; se requiere que por medio de intercambios voluntarios los recursos pasen de sus usos menos valiosos a los más valiosos.

Además algunos autores señalan que el derecho de propiedad es un derecho real, absoluto, elástico(19), exclusivo y excluyente (excluye a terceros y se produce el efecto erga omnes) además de ser tendiente a ser perpetuo.

II. EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA EN EL DERECHO DE PROPIEDAD

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tenemos dos grandes sistemas de transferencia, uno de ellos es el sistema de unidad de contrato (sistema espiritualista, consensual o francés) y el sistema de separación de contratos (alemán o del título y modo).

El primer sistema sostiene que el contrato es la única fuente que produce la consecuencia transmisiva de propiedad, pudiendo darse dicho efecto de forma inmediata o de forma mediata o diferida, donde el contrato es suficiente para producir el efecto traslativo de la propiedad no requiriéndose acto complementario. La autonomía de la voluntad cumple un rol determinante en la circulación de los bienes y al respecto algunos autores señalan que este sistema permite mayor tráfico inmobiliario, dicho sistema tiene su origen en el Código Francés de 1804.

Por otro lado tenemos el sistema de la doble causa (sistema del título y modo) en el que se exige un acto de recognoscibilidad social que permita constituir el derecho de propiedad en el adquirente y paralelamente permita acceder a la publicidad de los demás. Este sistema incluye a las teorías de la “yuxtaposición del título y el modo o sistema romano” y al “sistema registral constitutivo no convalidante”. Por lo que se entiende por el título al contrato de compraventa y por modo a la tradición.

La transferencia de bienes, según el Código Civil de 1852, estuvo regulada por el artículo 1305 que establecía el carácter consensual de la transferencia de la propiedad de los bienes, así como por el artículo 1308 que señalaba que en la venta simple pasa la propiedad de la cosa al comprador, aun antes de su entrega y el pago del precio. Ello nos permite advertir que el contrato de compraventa en bienes muebles e inmuebles era consensual por lo que podemos entonces señalar que el Código Civil de 1852 seguía el modelo francés.

Además, conviene aclarar que a la fecha de entrada vigencia del dicho Código, no estaba aún vigente la Ley del 23 de marzo de 1855, modificatoria del Código Civil francés, que establecía el requisito de inscripción para la validez de la transferencia de bienes inmuebles respecto de terceras personas, ajenas al contrato, razón por el cual el Código Civil peruano de 1852 siguió fiel a la posición originaria del Código Napoleón(20). Al respecto es necesario resaltar la postura de Manuel Augusto Olaechea(21) en el que ya hablaba de una clasificación de bienes registrables y no registrables.

En la misma orientación el Código Civil de 1936, incluía en su artículo 1172 que la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario, así, mediante esta fórmula ratificaba el principio del artículo 1308 del Código Civil de 1852, con diferencia de que el Código de 1936 regula de manera exclusiva la transferencia para los bienes inmuebles.

En relación a la transferencia de bienes inmuebles, en el acta de la Comisión correspondiente a la 120 sesión, de fecha miércoles 12 de agosto de 1925, Olaechea presentó su ya famoso memorándum en el que señalaba su parecer favorable respecto al sistema francés (con la reforma introducida por la Ley de 1855 sobre la transferencia de la propiedad inmueble). Consideraba, además, que los sistemas argentino y español de la tradición como modo necesario para transferir la propiedad inmueble no era un sistema adecuado, ya que la tradición podía revertir las más de las formas, pero no necesariamente garantizar la publicidad del acto(22).

En la sesión del miércoles 19 de agosto de 1925, Solf y Muro presentó un memorándum a la Comisión, en el que resaltaba las ventajas del sistema del Registro de la Propiedad, la misma que consideramos como un importante aporte dentro de nuestro sistema de transferencia.

En esa misma sesión, Pedro M. Oliverira respaldó el planteamiento de Solf y Muro en el sentido de adoptar el sistema de la inscripción(23) afirmando que:

“Urge civilizar al país, y uno de los medios para lograrlo consiste en dotarlo de instituciones que promuevan el desarrollo económico sobre la base de la seguridad de las reglas jurídicas.

En la sesión del miércoles 26 de agosto de 1925, Solf y Muro señaló que el principio de la inscripción en el Registro como condición indispensable para adquirir la propiedad y demás derechos sobre inmuebles no era absoluto, formulando una serie de precisiones legislativas y doctrinarias que lo condujeron a proponer a la comisión(24) rechazar la fórmula alemana y suiza –a pesar de considerar superior la primera sobre la segunda. Y optar por la brasileña”.

En la sesión del miércoles 2 de setiembre de 1925, Juan José Calle presentó por escrito sus apreciaciones sobre el particular. Calle estaba en desacuerdo con las opiniones de Oliveira y Solf y Muro y concordaba con la posición de Olaechea. Él concluía con que el nuevo Código Civil debía mantener el sistema que imperaba en esos momentos, vale decir, que para el caso de bienes muebles, su dominio se adquiriera por la tradición; y respecto de las inmuebles, se mantuviera el sistema establecido por la Ley del 2 de enero de 1888, que creó el Registro de la Propiedad Inmueble, proponiendo su inclusión en el proyecto de debate(25).

La creación de este registro únicamente convirtió en declarativo mas no en constitutivo el derecho de propiedad, razón por la cual por la sola obligación de enajenar se transmitía la propiedad. Esta postura que adoptaba el sistema francés, para Juan José Calle era la más apropiada y acorde a la realidad peruana.

Tras varios debates, la Comisión encargada de la elaboración del Código Civil de 1936 decide mantener el sistema espiritualista. Así, en dicho cuerpo legislativo se incluye el artículo 1172, por el que se ratificaba el principio del artículo 1308 del Código Civil de 1852, antes citado, pero en esta oportunidad exclusivamente para bienes inmuebles, cuando disponía que: “La sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario”.

En tanto el Código Civil vigente regula lo relativo a la transferencia de la propiedad en los artículos 947(26) y 949(27).

Ahora propiamente nos centraremos en lo establecido por el artículo 949 del Código Civil que refiere que la sola obligación de enajenar un bien inmueble hace propietario a su acreedor, por lo que se entiende que no exige ninguna forma o complemento para el cumplimiento de la ejecución de prestación, por lo que aparentemente solo con la celebración del contrato (escrito o verbal) automáticamente se genera la obligación de ejecución por el consiguiente cumplimento del mismo, dejándose vacía la forma o el modo de ejecución. Nuestro actual ordenamiento jurídico adoptó el sistema romano-germánico para la transferencia de bienes muebles, es decir la traditio, mientras que para los bienes inmuebles nuestro Código Civil no exige tal condición sino el efecto traslativo del dominio es automático.

Nuestra realidad nos muestra que la regulación del artículo antes referido per se no es el más adecuado ni eficiente, dado que la obligación no puede extinguirse en el momento en que nace, pues la obligación entendida en su conceptualización histórica no puede prescindir de la conducta fáctica (positiva o negativa) con el objeto de cumplir la prestación objeto de la obligación (en el presente caso la transferencia del bien inmueble).

Gastón Fernández señala que un sistema de transferencia debe permitir “el consenso, como mecanismo de transmisión inmobiliaria, ante la imposibilidad material de aplicar –en un sistema jurídico dado– las tres funciones o finalidades que persigue todo sistema ideal de transmisión de dominio, es decir, la virtud de hacer más ágiles las transferencias y, de este modo, maximizar la circulación de la riqueza, y reducir o eliminar el riesgo de un nom domino”(28), además Alfredo Bullard González también se muestra de acuerdo con tal postura y señala:

- Que la propiedad (posibilidad de excluir) esté reconocida objetivamente en el Derecho positivo, de modo que su diseño le permita internalizar los costos y beneficios externos (externalidades derivadas del uso y disfrute del bien) de la manera más efectiva al menor costo posible.

- Que la transmisión de la propiedad transfiera de manera efectiva, de un titular a otro, la posibilidad de excluir a todos. Esto significa que el derecho que se transmita sea cierto en su existencia y en su contenido. Solo a partir de que el adquirente reciba la facultad plena de exclusión, puede cumplir la propiedad su función económica y social.

- Que la transmisión de la propiedad se base en un signo de cognoscibilidad que permita a los terceros identificar objetivamente a quien goza de la titularidad para excluir.

No olvidemos que todo adquirente antes de tener esa condición se comporta y siente como un tercero (en efecto lo es) y, por tanto, su decisión debe basarse en determinados criterios ciertos y racionales. Esto implica certeza en la apariencia del Derecho, a fin de eliminar comportamientos ineficientes derivados a su vez de la aversión al riesgo que suele caracterizar a los individuos. El signo de cognoscibilidad tiene que ser público, de fácil identificación, en lo posible inequívoco, que no pueda dar origen a una publicidad dual (esto es, que no pueda publicitar dos derechos de propiedad idénticos sobre el mismo bien) y de un relativo bajo costo en relación con el valor del bien cuya propiedad publicita. La facultad de exclusión debe derivarse directamente de la consolidación del signo de cognoscibilidad, de lo contrario estaremos ante el absurdo de que existan sujetos excluidos que no estén en la posibilidad de conocer quién y cómo los excluye.

Es cierto que el consenso como principio translativo permite que se genere más rápido y en mayor cantidad la riqueza inmobiliaria pero ¿que trae ello consigo? Al ser el acuerdo lo único que valida la transferencia, dicha riqueza resulta efímera en cuanto no es totalmente seguro que lo adquirido lo haya sido definitivamente y por lo tanto termina siendo un empobrecimiento, pues lo gastado para adquirir el bien se perderá. Ello sucede en los casos de adquisición de un non domino (un no propietario, un simple poseedor, un tenedor, un poseedor precario, un servidor de la posesión, un estafador, un aparente poseedor, o cualquier individuo que pretenda aprovecharse de quien quiere adquirir)(29), tales supuestos sin duda, se producen con frecuencia. Lo adquirido se constituye en una simple riqueza, patrimonio sujeto a la suerte, que en adelante busca que no nos veamos afectados con ninguna nulidad del contrato por el que se adquirió el bien inmueble o este se encuentre sujeto a gravámenes que no conocíamos en su oportunidad, más cuando la seguridad jurídica está sujeta a los ingresos económicos de cada familia. Ello implica que tenemos un sistema de transferencia de bienes inmuebles no publicístico, en consecuencia no permite excluir a terceros y ello a todas luces no incentiva el libre intercambio de bienes, dejándose así de lado una de las funciones modernas del Derecho, que es la de brindar seguridad jurídica a los propietarios de un bien inmueble. Nuestro actual sistema de transferencia, siendo así no permite mayor tráfico inmobiliario, sino únicamente permite la existencia con mayor frecuencia de inseguridad jurídica, principalmente a los ciudadanos de escasos recursos económicos.

III. LA SEGURIDAD JURÍDICA Y EL EFECTO ERGA OMNES EN LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES

La seguridad jurídica objetiva consiste saber que el derecho que conocemos protege nuestro interés objetivo, (vida, propiedad, y libertad) y que nos concede, por ello también, un margen de tranquilidad psicológica, que es en lo que estrictamente consiste el valor de la seguridad jurídica. En relación a lo mencionado Álvarez González señala: “Tenemos seguridad jurídica, solo si el derecho que conocemos protege también nuestro interés, y no solo por el mero hecho de conocer bien un derecho, de estar seguros de lo que este dice. Por lo que podemos decir también, entonces, que tenemos, o no, seguridad jurídica; y no que hay, o no hay seguridad jurídica, pues lo mismo que la hay, siempre, para unos, no la hay, o la hay más limitada, siempre también, para otros”(30).

El Tribunal Constitucional sostiene que la seguridad jurídica es un principio consustancial al Estado constitucional de derecho, implícitamente reconocido en la Carta Magna. Se trata de un valor superior contenido en el espíritu garantista de la Constitución, que se proyecta hacia todo el ordenamiento jurídico y busca asegurar al individuo una expectativa razonablemente fundada respecto de cuál será la actuación de los poderes públicos y, en general, de toda la colectividad, al desenvolverse dentro de los cauces del Derecho y la legalidad(31). Asimismo, el Tribunal Constitucional ha reconocido que la inscripción registral del derecho de propiedad dota de una incuestionable seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho, sin embargo, ha sido cuidadoso en señalar que la garantía que reviste el título inscrito será meramente aparente si no se crean las condiciones razonables y suficientes para que el procedimiento previo a la inscripción esté provisto también de la suficiente seguridad jurídica, pues de lo que se trata es de que el registro sea fiel reflejo de la realidad jurídica extrarregistral.

Con esta premisa, y acudiendo al test de proporcionalidad, el Tribunal ha concluido que la medida de permitir el acceso de los sectores de bajos recursos al registro de propiedad, mediante la reducción de los costos de transacción que supone la utilización del formulario registral legalizado por notario, en lugar de la escritura pública, es proporcional y razonable, pues, no obstante que ello genera un grado de sustracción en la garantía que la seguridad jurídica dispensa, el principio no se ve afectado en su contenido esencial, siendo todavía plenamente reconocible su funcionalidad dentro del ordenamiento jurídico. Además es necesario también señalar que el notario dota de fe pública y seguridad jurídica a los actos y negocios jurídicos que ante él se celebren(32). Por ello podemos señalar que la seguridad jurídica, aunque no se encuentre expresamente regulada en la constitución, se desprende que es un derecho fundamental de todo ciudadano y elemento consustancial del Estado de Derecho Constitucional.

La seguridad es uno de los grandes fines del derecho; seguridad que exige certidumbre y dicha certidumbre la otorgan los registros públicos. Además la doctrina hace distinción entre la seguridad jurídica estática y dinámica. Se ha señalado en muchas oportunidades que el derecho debe defender, por una parte, la llamada seguridad estática, es decir proteger al derechohabiente, o a la relación que existe entre un sujeto y una cosa, frente a las turbaciones o ataques de terceros que se inmiscuyen en esa relación; y, por otra parte la seguridad dinámica, o de tráfico, procurando brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de riqueza, aspecto este último que se proyecta en dos vertientes: Los acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese sujeto como garantía de sus créditos y no deben ser burlados por enajenaciones fraudulentas; y los adquirientes, que no deben estar expuestos a sorpresa de que el bien que se les transmite se encuentre gravado o embargado.

Muchos de los que cuestionan la posibilidad de que el contrato pueda generar efectos reales se basan en que los contratos no pueden generar nunca efectos absolutos, ya que sus efectos solo son oponibles interpartes(33). Esta manera de visualizar los efectos del contrato tiene su base en la antiquísima clasificación de los derechos subjetivos que los distingue entre absolutos y relativos. Pero en realidad no pueden hacer valer frente a cualquier persona y que son relativos aquellos otros que, por el contrario, solo pueden oponerse frente a ciertos sujetos. Pero, dicha manera de clasificar a los derechos subjetivos ha sido sólidamente cuestionada por un sector muy autorizado de la moderna doctrina(34).

En efecto, desde un inicio dicha clasificación no fue unánimemente admitida en la doctrina, ya que se ponía continuamente en duda la existencia de derechos subjetivos que carezcan de relevancia general. Siendo así, un sector importante –aunque también minoritario– de autores europeos a inicios del siglo pasado intentaron, con base en diversas concepciones acerca del derecho subjetivo, hacen caer la mentada clasificación(35). El sistema jurídico peruano entiende que el efecto erga omnes, se produce con la sola celebración de un contrato, pero que en realidad, a nuestro criterio, no siempre tiene eficacia práctica y su eficacia muchas veces termina desvaneciéndose frente a la oponibilidad registral.

IV. LA OPONIBILIDAD REGISTRAL Y LA PUBLICIDAD REGISTRAL COMO MECANISMOS DE SEGURIDAD JURÍDICA

La seguridad jurídica tiene a la publicidad como uno de los instrumentos que garantiza su eficacia a través del efecto erga omnes. La cognoscibilidad general es un elemento fundamental para la organización del sistema de oponibilidades en el derecho(36); siendo que, a diferencia de la posesión, la publicidad registral constituye un mecanismo más eficiente para oponer derechos. Sin embargo, no podría considerarse a la publicidad registral como la última fase de desarrollo de publicístico. “A decir de Tirso Carretero ‘de tiempo en tiempo la publicidad (...) sufre crisis de crecimiento como todos los seres y todas las instituciones. Cuando sus formas no se acomodan a la realidad social, la publicidad hace crisis, parece desvanecerse (...)’, para luego resurgir remozada, acomodada a los nuevos requerimientos sociales, muchas veces reforzada ‘para vengarse del periodo de loca clandestinidad’”(37). La inscripción registral, nos permite no solo informarnos con facilidad sobre la real situación jurídica del bien inmueble inscrito sino también permite que terceros, a través del efecto erga omnes, respeten nuestro derecho de propiedad. La inscripción registral no acredita la titularidad del bien inscrito y menos que dicho bien inscrito corresponde al área o perímetro que se indica en la inscripción, a mayor razón en tanto nuestro sistema registral es declarativo.

La moderna doctrina distingue entre Registros de Seguridad Jurídica y Registros de Información Administrativa(38). Los Registros de Seguridad Jurídica presentan como características esenciales la existencia de un control de legalidad o calificación, conexión entre los asientos registrales, carácter documental público de sus asientos, oponibilidad o eficacia de sus datos y cognoscibilidad general.

A su vez, los Registros de Información Administrativa constituyen archivos o colecciones de datos, generalmente de uso interno de la administración, con efectos estadísticos, fiscales, etc.

En ese sentido, todo Registro de Seguridad Jurídica se distingue por su publicidad y eficacia sustantiva, es decir, por la oponibilidad de las situaciones jurídicas que publicita, la legitimación de sus datos y la tutela del tercero registral(39). Asimismo, esta exteriorización no se agota en un solo acto sino que permanece en el tiempo y sirve de sustento a aquellos que pretenden acceder al Registro; siendo que, en tanto se encuentre vigente el asiento registral surte plenos efectos legales(40).

En la Exposición de Motivos Oficial del Libro IX del Código Civil, a fin de sustentar la necesidad de la regulación de la publicidad formal, se argumenta que el artículo 2012 solo “encierra (…) un aspecto parcial de la publicidad”, al establecer este dispositivo una ficción legal cuya aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro “implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento”(41).

En ese mismo sentido, Orihuela Iberico expresa que “para que funcione adecuadamente este precepto (artículo 2012), los reglamentos especiales (...) deberán ser sumamente severos (sobre) la forma en que esta publicidad se lleve a cabo” y que los mismos “deberán prever sanciones en caso de certificados y copias fraudulentas, en las que se desnaturalice el contenido de los asientos registrales o se empleen fórmulas vagas o ambiguas, así como la negligencia o culpa por su demora al expedirlas (...)”(42).

En efecto, el actual Reglamento ha optado por la prevalencia del asiento registral sobre el título archivado, tal como puede apreciarse de su Título Preliminar; así, tratándose de los alcances de la calificación registral(43) el artículo V establece que la misma se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquel y “complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro”(44); igualmente, en materia de legitimación registral, el artículo VII dispone que “los asientos registrales se presumen exactos y válidos”; asimismo, respecto de la fe pública registral, el artículo VIII señala que “la inexactitud de los asientos registrales (...) del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”; igualmente, en materia de rectificación, el artículo 86 del mismo Reglamento señala que ella “surtirá efecto desde la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva, en los casos de rectificación de oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice”, entre otros.

Por tanto podemos, señalar que el principio de publicidad (a través de la inscripción registral), nos permitirá tener mejor información y certeza de saber con seguridad quién es el verdadero propietario con respecto al primer problema (la propiedad), el potencial comprador puede recurrir al estudio de los títulos del vendedor (y de los precedentes), pero siempre existe la dificultad de la “prueba diabólica”, además de la posesión y saber los gravámenes del bien inmueble, por lo que consideramos más adecuada a nuestra realidad la aplicación del sistema registral constitutivo no convalidante o causal, muy a pesar que inicialmente pueda generar mayores costos que el actual sistema de transferencia pero generará mayor seguridad jurídica, además de que las condiciones actuales nos ayudan por la existencia de Cofopri, PEET, Ley Nº 27775 (uso de formularios cuando en predios menores a 20 URP) y Ley N° 28294, que crea el Sistema Nacional Integrado de catastro y su vinculación con el registro de predios.

La regla que establece la norma del artículo 2022 para la oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles, no está destinada a probar el mejor derecho de propiedad sobre un bien sino a determinar el derecho de preferencia y de exclusión de un derecho real respecto a otros derechos reales que se le opongan(45).

En relación a los efectos jurídicos de la inscripción de documentos existen tres sistemas; el constitutivo, el declarativo y el sustantivo.

En el sistema constitutivo se da la constitución de derechos hasta que el documento logra su inscripción, de tal manera que para que quede constituido el derecho, deberá quedar inscrito el documento. En el sistema declarativo, que es el que sigue nuestro país para los bienes muebles e inmuebles, se llama así, por cuanto reconoce la prexistencia de los derechos reales, el derecho real se crea, se modifica o se extingue fuera del Registro Público.

Se puede presumir que lo que no aparezca en los asientos registrales, no existe en la realidad jurídica, disminuyendo así considerablemente las posibilidades de fraudes y engaños pues los efectos contra terceros comienzan desde el instante de la presentación del título al Registro Público. Frente a la concurrencia de derechos reales o no reales, en relación a un mismo bien inmueble, en la actualidad se le da mayor prevalencia, preferencia y prioridad al que esté inscrito con anterioridad, además la inscripción de dicho derecho exige que sea un acto oneroso.

CONCLUSIONES

Primero.- El sistema de transferencia de bienes inmuebles adoptado por nuestra legislación es el sistema de transferencia espiritual o consensual. Sin embargo, el sistema de transferencias de propiedad en general, es mixto ya que para el caso de bienes muebles se adopta el sistema de separación de contratos (título y modo) al exigirse la tradición como requisito sine qua non.

Segundo.- Lo regulado en el artículo 949 del Código Civil peruano no genera la obligación de enajenar (porque no puede nacer y morir al mismo tiempo la obligación de alguna conducta transmisiva) por tanto no existe prestación y además no señala un modo (modus operandi) para la transferencia del bien inmueble, en tanto el artículo 1529 del Código Civil exige una conducta obligacional al vendedor, transferir la propiedad y al comprador pagar el precio, evidenciándose la incongruencia.

Tercero.- Nuestro sistema de transferencia en bienes permite la celebración de contratos de compraventa de bienes inmuebles sujetos a la voluntad de las partes, si bien existe el efecto erga omnes, los terceros que pudieran eventualmente verse perjudicados no podrán llegar a conocer la celebración de dichos contratos, para efectos de ejercer oponibilidad alguna frente a su celebración.

Cuarto.- Frente al sistema de transferencia de propiedad adoptado por nuestra legislación, toma mayor relevancia la oponibilidad registral, precisamente por el principio de publicidad, ya que lo que se encuentra inscrito no solo se presume exacto sino cierto y en consecuencia es de conocimiento general, por lo que no admite prueba en contrario.

Quinto.- Que, cuando se existe la concurrencia de derechos no reales, también es perfectamente aplicable la prevalencia que señalan los artículos 2022 y 2014 del Código Civil, debido a que nuestro actual sistema registral, permite la inscripción no solo de derechos reales sino de derechos de distinta naturaleza.

(*) Abogado con estudios de maestría en Derecho Civil y Procesal Civil en la Universidad Nacional de San Agustín de Arequipa.

(1) Por situación jurídica entenderemos el conjunto de atribuciones, derechos, deberes, obligaciones y calificaciones jurídicas que recibe una persona al adoptar un estatus determinado frente al Derecho. Son situaciones jurídicas las de padre, hijo, marido, profesor, ministro de Estado, etc. En tanto por relación jurídica entendemos las diversas vinculaciones jurídicas que existen entre dos o más situaciones jurídicas interrelacionadas. De esta manera es relación la de los cocontratantes, la de padre e hijo, y así sucesivamente. Véase al respecto: RUBIO CORREA, Marcial. Biblioteca para leer el Código Civil. Volumen III, Título Preliminar, 6ª edición. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1993, p. 203.

(2) Asumimos que el derecho de propiedad se inicia con la posesión colectiva de los bienes, dependiendo de la organización de cada cultura primitiva.

(3) RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María. Tratado de Derechos Reales. 2ª edición, Tomo II, Editorial Rodhas, abril de 2003, p. 17.

(4) En Roma, la única propiedad conocida por los romanos era la propiedad quiritaria que se le denominaba, dominium ex iure quiritium, por estar sancionada por el derecho civil, requiriéndose para ser propietario:

Que se tratara de una res mancipi.

Que el propietario fura ciudadano romano.

Que el dominio se hubiera adquirido por mancipatio o por in jure cessio.

(5) En Roma se entendía por ciudadano a aquel hombre nacido en la urbe (hijo de padres romanos), lo que excluía a los extranjeros, a los esclavos, entre otros, quienes no eran considerados ciudadanos. Esto operaba también en Grecia, donde se protegía a los ciudadanos (principalmente en Atenas), pero se excluía a los metecos (extranjeros), a los esclavos, etc.

(6) RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María. Ob. cit., p. 24.

(7) Un pretor (del latín Práetor) era un magistrado romano cuya jerarquía se alineaba inmediatamente por debajo de la del cónsul. Su función principal era la de administrar justicia en la fase in iure, conceder interdictos y restituciones in integrum y otras funciones judiciales. Este cargo, llamado pretura, fue creado en el año 367 a. C. y abierto desde el principio a los plebeyos. Desde su creación hasta el año 241 a. C. solo existió uno en Roma, encargado de la organización de los procesos, con posterioridad se creó otro para proteger a los peregrinos. Su número fue creciendo a la par que Roma iba conquistando nuevos territorios, pero a pesar del número de pretores, esta magistratura no estaba colegiada, ya que todos no tenían las mismas competencias y estas eran sorteadas.

(8) Las XII Tablas se basan en los principios como:

La salvaguarda del patrimonio.

La autoridad del “pater familias” como único titular de derecho.

La fijación de castigos para las infracciones.

(9) Por la característica y su importancia económica y social dentro del sistema jurídico peruano.

(10) Código Civil francés

Artículo 544: “Es el derecho de gozar y de disponer las cosas de manera más absoluta, con tal que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes o los reglamentos”.

(11) Código Civil alemán

Artículo 903: “El propietario de una cosa, en tanto que la ley o los derechos de terceros no se opongan, puede proceder con la cosa según su voluntad y excluir a otros de toda intromisión”.

(12) En el Código Civil francés se produce una mezcla entre el antiguo régimen y el derecho nuevo. El antiguo régimen se manifiesta en la definición de la propiedad como suma de facultades (uso y disfrute), recordando así a la propiedad feudal como pertinencias. El derecho nuevo se advierte en la definición de propiedad como un derecho único (abstracto), aplicable a todo tipo de cosas con la multiplicidad de formas dominicales presentes en el régimen feudal. Por el contrario, en el Código Civil alemán repugna toda definición de contenido, y su abstracción es total. La propiedad se entiende como un poder supremo de cualidad diversa a la suma de poderes, ya que los comprende a todos y los supera.

(13) RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María. Ob. cit., p. 63.

(14) En tal sentido, Sergio Salinas Rivas comenta que la definición de los derechos de propiedad es lo que finalmente hace que los individuos optimicen la inversión en la conservación y explotación de un bien, pues permite concentrar en un solo individuo los beneficios y costos derivados de dicha inversión. (SALINAS RIVAS, Sergio. “Capital institucional, sistema de propiedad y desarrollo económico”. En: Ius et Veritas. Nº 14, Año VIII, junio de 1997, p. 216).

(15) BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. “La propiedad inconclusa”. En: Ius et Veritas. Nº 29, Año XIV, p. 100.

(16) RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María. Ob. cit., p. 72.

(17) Citado por: BULLARD GONZÁLEZ, Alfredo. “Los sistemas de transferencia de propiedad”. En: Derecho y Economía. El análisis económico de las instituciones legales. Palestra, Lima, 2003, pp. 148 y 149.

(18) Ibídem, p. 149.

(19) La propiedad es un derecho elástico en un doble sentido, pues por un lado, no dejará de ser tal derecho por más que los atributos (goce, disposición) estén momentáneamente reducidos y constreñidos, pero por otro tiene la virtualidad de recuperar su plenitud tan pronto cese la causa limitativa. RAMÍREZ CRUZ, Eugenio María. Ob. cit., p. 109.

(20) CASTILLO FREYRE, Mario. “La Transferencia de Propiedad en el Perú” (en coautoría con el Doctor Felipe Osterling Parodi). En: Revista Ius et Praxis. Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Políticas de la Universidad de Lima. Número 30, correspondiente a enero-diciembre de 1999. Publicado en noviembre de 2000, p. 149.

(21) A continuación transcribimos, algunos pasajes del Memorándum de Manuel Augusto Olaechea sobre el modo de transmitir la propiedad. Se encuentra en: Actas de las Sesiones de la Comisión Reformadora del Código Civil, Fascículo V, Imprenta Castrillón, Lima, 1928, pp. 3-8.

“Señores:

Tiene capital importancia para establecer el régimen legal de las obligaciones de dar, resolver previamente sobre el sistema que conviene adoptar en orden a definir si la propiedad se transfiere como efecto inmediato de la convención, o si es solución preferible, tratándose de los inmuebles, consagrar el sistema que no considera adquirido el derecho real por el simple consentimiento, sino mediante la inscripción; y si respecto de las cosas muebles debe mantenerse el principio según el cual la tradición es requisito indispensable para adquirir el dominio.

(…)

En el Derecho Romano la tradición era absolutamente necesaria para operar el desplazamiento de la propiedad.

El Código francés presume que existe, por decirlo así, una tradición de derecho implícita; y como consecuencia de este sistema exageradamente espiritualista, la convención pone desde luego los riesgos de la cosa a cargo del acreedor convertido en propietario por el simple consentimiento de las partes.

El sistema adoptado por el Código Napoléon no ha sido uniformemente seguido por los códigos modernos.

El Código italiano (se refiere Olaechea, naturalmente, al de 1865) imitó absolutamente al francés.

El Código argentino –artículo 577– establece que antes de efectuarse la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere ningún derecho real.

(…)

El Código del Brasil establece, continuando sobre el particular las enseñanzas de Freitas, que el derecho real no se constituye sino por la tradición, cuando la cosa es mueble o por transcripción si fuese inmueble. El contrato dentro de este sistema es título que constituye la razón jurídica o fundamento de la tradición o de la transcripción, según los casos respectivos.

Como hemos manifestado antes, en Derecho Romano, el simple consentimiento de las partes no bastaba para operar la traslación de la propiedad. El adquirente no tenía la calidad de propietario respecto de tercero y aun respecto del mismo enajenante, sino mediante la tradición; hasta este momento no existía sino un derecho de acreencia y no un derecho real, jus ad rem y no jus in re.

La situación creada en Francia por el Código de 1804 se ha modificado grandemente en virtud de la ley de 26 de marzo de 1855, según la cual no se puede oponer a tercero ningún derecho real que no esté transcrito al registro.

El sistema que no considera adquirido el derecho real por el simple consentimiento mira al interés general y al desarrollo del crédito territorial.

Los derechos y obligaciones son relaciones entre individuo e individuo, que no afectan a terceros, al paso que los derechos reales existen erga omnes, y aquel a quien pertenecen puede ejercerlos contra cualquiera.

El sistema de la tradición implantado por el Código argentino y por el español, reviste una marcada inferioridad respecto del actual sistema francés. La tradición es el hecho de entregar la cosa; este hecho no está sometido a formas superficiales y se prueba como todo hecho. La tradición como medio de publicidad es completamente ineficaz y deja vivos los propios inconvenientes que se pretenden allanar.

Es preferible indudablemente el sistema de la inscripción. La transmisión de los derechos reales no se efectúa, o no tiene efecto respecto de terceros, sino cuando el acto jurídico ha sido debidamente inscrito en el Registro.

La radical diferencia que separa al derecho francés del derecho alemán –dice Valverde– se explica dado el distinto concepto que uno y otro derecho tiene de las relaciones jurídicas que afectan a la propiedad mobiliaria e inmobiliaria. Para el pueblo alemán y para el anglosajón, las relaciones que el hombre tiene con las cosas inmuebles deben ordenarse de una manera adecuada a la naturaleza física de estas, exigiendo, por tanto, una serie de disposiciones que tienen por fin aclarar, ordenar y fijar establemente aquellas relaciones, dando lugar con esto al nacimiento de una legislación inmobiliaria, de que carecen los pueblos de raza latina. Puede decirse que en el derecho alemán, las relaciones jurídicas del hombre con las cosas son de derecho público, y de aquí que los poderes públicos, y en su nombre las autoridades, intervengan en la constitución, modificación y extinción de aquellas relaciones, y nadie, por lo tanto, puede ostentar el título de propietario si no ha obtenido previamente la confirmación o investidura de tal derecho que le conceden los tribunales, previo examen minucioso de los antecedentes y circunstancias de la transmisión, y entonces se hace constar en el Registro el asiento que autoriza el tribunal o funcionario que ha intervenido y que es lo que se llama inscripción.

Para el derecho francés apenas si tiene interés la diferente naturaleza de las cosas muebles o inmuebles, y por eso suelen aplicarse las mismas reglas jurídicas a los unos que a otros. Las relaciones jurídicas del hombre con las cosas son de derecho privado, y por consecuencia niegan la intervención de los poderes públicos para la garantía y seguridad de tales relaciones, y de aquí que la propiedad territorial puede adquirirse por el mero consentimiento del transmitente, sin que la inscripción en el Registro tenga más valor que el de un simple anuncio para los terceros que no han intervenido en el acto, pero no le concede una propia y verdadera sustantividad.

Después de estos antecedentes, emito mi parecer en los siguientes términos, que someto a mis ilustrados colegas de Comisión.

- Tratándose de cosas muebles el dominio de ellas se adquiere por la tradición.

Este principio jurídico se deduce débilmente del artículo 1388 del Código Civil vigente.

- Respecto de los inmuebles, mantengo el sistema francés contemporáneo, que es el vigente en el Perú, desde 1888, en que se dictó la ley sobre Registro de la Propiedad Inmueble.

Reconozco –claro está– los defectos de este sistema que pueden sintetizarse en que crea una propiedad relativa al lado de una propiedad absoluta. Pero el sistema de la transcripción aplicado a la manera legislativa alemana, o a la manera brasileña, es inoperante en el Perú, por ser impracticable. Carecemos aún del Registro, y no alcanzo a ver, dada nuestra incipiente sociabilidad, el momento de su implantación en todo el país. Y bien no concibo la vida de un sistema que presupone como base necesaria la inscripción, sin el registro, sin títulos escritos que no existen en todo el país, sin notarios, sin abogados, sin ambiente propicio, en suma, para establecer la inscripción con carácter de obligatoriedad general e imprescindible; implantados legislativamente los registros de estado civil por el Código vigente, desde 1853, no funcionan todavía en la mitad del país, y este dato desconsolador pero palpitante, es un signo que indica cuál sería la suerte de tan audaz reforma.

Magdalena del Mar, 11 de agosto de 1925.

M.A. Olaechea”.

(22) Ibídem. p. 150.

(23) COMISIÓN REFORMADORA DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO, Actas de sesiones. Fascículo quinto, p. 34.

(24) Ibídem , p. 41.

(25) COMISIÓN REFORMADORA DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO, Ob. cit., p. 57.

(26) Código Civil

Artículo 947.- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.

Este artículo trata de la transferencia en bienes muebles que también voces sobre la modificación y que su sistema de inscripción sea también constitutivo y sea modificado el artículo pertinente.

(27) Código Civil

Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

(28) FERNÁNDEZ CRUZ, Gastón. “La obligación de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el Perú”. En: Themis. Revista editada por estudiantes de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica del Perú, N° 30, 2ª época, 1994, p. 151.

(29) DE LA PUENTE Y LAVALLE, mencionado por ARIAS SCHREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Tomo III, Lima, 2000.

(30) ÁLVAREZ GONZÁLEZ, Norberto. “Aspectos Metajurídicos de la Seguridad Jurídica (Síntesis de una visión crítica)”. pp. 1-2. En: <http://dspace.uah.es/dspace/bitstream/handle/10017/1255/ASPECTOS%20METAJUR%C3%8DDICOS%20DE%20LA%20SEGURIDAD%20JUR%C3%8DDICA%20-%202008.pdf?sequence=1> (fecha de consulta: 10/12/2012).

(31) Expediente Nº 016-2002-AI/TC.

(32) Expediente Nº 04-1997-AI/TC.

(33) Como menciona Marco Ortega Piana: “(...) resulta elemental destacar que todo contrato solo surte efectos entre las partes y, por ende, no compromete a terceros”.

(34) Las palabras que a continuación se citan son un presagio de nuestra conclusión sobre este punto: ESCOBAR ROZAS, Freddy. La Estructura de la Obligación. Tesis para optar el título profesional de abogado. Escuela de Graduados de la PUCP, Lima, 1997. “(...) la distinción entre unos derechos que pueden ser opuestos a todos los individuos y otros que pueden ser opuestos a algunos resulta, a estas alturas del discurso dogmático, caduca. En efecto, partiendo de la consideración de que todos los derechos subjetivos no constituyen otra cosa que medios de realización o satisfacción de intereses, no es posible admitir que la relevancia de algunos esté limitada por el ámbito de la concreta relación jurídica en la que se de-senvuelven, tal como lo quería la doctrina clásica; pues debido a que tales intereses se ubican en un plano de convivencia, es absolutamente posible que cualquier tercero provoque su lesión, de donde se deduce la necesidad de que todos los derechos subjetivos puedan ser opuestos a cuanto individuo esté en aptitud potencial de lesionarlos”.

(35) Ver las interesantísimas líneas de: BUSNELLI, Francesco Donato. La Lesione del Credito da Parte di Terzi. Giuffré Editore, Milano, 1963, p. 7 y ss.

(36) AMORÓS GUARDIOLA, Manuel. “La teoría de la publicidad registral y su evolución”. (Discurso leído el día 30 de noviembre de 1998 en su recepción pública como académico de número y contestación de Luis Díez-Picazo y Ponce de León). Real Academia de Jurisprudencia y

Legislación, Madrid, 1998, p. 27. Refiriéndose a los derechos reales, señala el autor que “la absolutividad o eficacia erga omnes de estos derechos justifica la necesidad de su publicidad como medio técnico para conseguir esa eficacia oponible”.

(37) OLIVA, Antonio. “Retorno a los Principios Hipotecarios”. En: Libro homenaje a José María Chico y Ortiz. Marcial Pons, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1995, p. 685.

(38) LEYVA, J.A. “Planteamiento General de los Registros Públicos y su división en Registros Administrativos y Registros Jurídicos”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. Nº 591, Madrid, marzo-abril de 1989, p. 298.

(39) CHICO Y ORTIZ, José María. Estudios de Derecho Hipotecario. Tomo I, Marcial Pons, Madrid, 1994. El autor distingue entre registros que generan “publicidad efecto” y “publicidad noticia”.

(40) DÍEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Vol. III: Las relaciones jurídico-reales. El Registro de la Propiedad -La Posesión. Editorial Civitas, Madrid, 1995, p. 509. El autor sostiene que los asientos no se extinguen, ni desaparecen, sino que pierden vigencia, permaneciendo como dato histórico para el estudio de la partida registral. Véase además, CANO TELLO, Celestino. Manual de Derecho Hipotecario. Editorial Civitas Madrid, 1992, p. 58 y LACRUZ BERDEJO, José y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario Registral. José María Bosch Editor, Barcelona, 1991, p. 87.

(41) Exposición de Motivos Oficial del Libro IX del Código Civil de 1984. Separata especial, publicado en el diario oficial El Peruano, julio 1989, p. 15.

(42) ORIHUELA IBERICO, Jorge. “Comentarios al Libro de Registros Públicos”. En: Exposición de Motivos y Comentarios del Código Civil. Compiladora: Delia Revoredo, T. VI, p. 841.

(43) Incluso el artículo 32 del Reglamento, en su literal a) señala que el Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, “complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos (...)”.

(44) SILVA DÍAZ, Martha. “Alcances de la calificación registral con relación a los elementos utilizados para tal fin: título presentado, asientos de los Registros Públicos y antecedentes registrales”. En: El Derecho Registral en la Jurisprudencia Comentada. Gaceta Jurídica, Lima, abril de 2005, pp. 233-278.

(45) Casación Nº 18-2003.